Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 14.04.2008 по делу n А33-18552/2006. Отменить решение полностью и принять новый с/а

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Красноярск

Дело №

А33-18552/2006/03АП-159/2008

«11» апреля 2008 года

Резолютивная часть постановления объявлена «04» апреля 2008 года.

Полный текст постановления изготовлен  «11» апреля 2008 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Колесниковой Г.А.

судей: Бычковой О.И., Демидовой Н.М.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Снытко Е.А.

при участии:

от ООО «Рынок»: Телегиной Н.В., представителя по доверенности от 15.02.2008 № 15, Скворцова В.Н., директора на основании протокола от 30.08.2005, Спиглазова А.Е., представителя по доверенности от 21.02.2008 № 3;

от ООО «Байкал-ресурс-финанс»: Гаврильчик И.В., представителя по доверенности от 30.06.2007;

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений: Барминой О.В., представителя по доверенности от 09.01.2008 № 2;

от администрации г. Красноярска: Бочкарева О.Н., представителя по доверенности от 09.02.2008,

от ООО «Реконструкция и развитие»: Гаврильчик И.В., представителя по доверенности от  25.10.2007;

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Рынок»

на решение Арбитражного суда Красноярского края от  «23» ноября 2007 года по делу № А33-18552/2006, принятое судьей Рудовой Л.А.,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью  «Байкал-ресурс-финанс» (далее – общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Красноярского края с исковым заявлением к Департаменту муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска (далее – Департамент), к ООО «Рынок»:

- о признании недействительным распоряжения администрации города Красноярска № 1210-недв от 30.06.2006 «О предоставлении ООО «Рынок» земельного участка»;

- о признании незаконным отказа Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска в предоставлении земельного участка занимаемого принадлежащим истцу объектом недвижимости и обязании Департамента муниципального имущества и земельных отношений Администрации г. Красноярска передать истцу земельный участок по адресу: г. Красноярск, ул. Качинская, д. 64, кадастровый номер 24:50: 0300215:0077, площадью 17 693 кв.м. на праве долгосрочной аренды;

- о признании недействительным договора аренды земельного участка № 8323 от 06 12.2002 и дополнения к нему № 3703 от 27.06.2006.

К участию в деле в качестве ответчика, по ходатайству истца, привлечена администрация г. Красноярска ( далее Администрация).

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований на предмет спора, привлечено ООО «Реконструкция и Развитие». При этом, указанное в тексте искового заявления Третье лицо – Главное управление федеральной регистрационной службы по Красноярскому краю, Эвенкийскому, Таймырскому ( Долгано-Ненецкому) автономным округам судом первой  инстанции к участию в деле не привлекалось.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 23 ноября 2007 года заявленные требования удовлетворены частично:

- признано недействительным распоряжение администрации г. Красноярска № 1210-недв от 30.06.2006 «О предоставлении ООО «Рынок» земельного участка;

- признано недействительными договор аренды земельного участка № 8323 от 06.12.2002 и дополнение к нему № 3703 от 27.06.2006, подписанные между Департа­ментом муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Рынок»;

- признано незаконным решение Департамента муниципального имущества и земель­ных отношений администрации г. Красноярска от 26.09.2006 № 24811 об отказе общест­ву с ограниченной ответственностью «Байкал-ресурс-финанс» в предоставлении земель­ного участка, площадью 17 693 кв.м., кадастровый номер 24:50:0300215:0077, распло­женный по адресу: г. Красноярск, ул. Качинская, 64. Суд обязал Департамент  устранить допущенные нарушения, предоставив обществу с огра­ниченной ответственностью «Байкал-ресурс-финанс» земельный участок, площадью 17 693 кв.м,  кадастровый номер 24:50:0300215:0077, расположенный по адресу: г. Красноярск, ул. Качинская, 64, на правах аренды. В остальной части иска отказано.

Общество с ограниченной ответственностью «Рынок» обратилось с апелляционной жалобой, в которой с решением от 23.11.2007 не согласно по следующим основаниям:

- по требованию о признании недействительными договора аренды и дополнительного соглашения к нему: объект аренды сторонами определен: указан его адрес, площадь и учетный кадастровый номер, в связи с чем, основания для признания договора аренды и дополнения к нему недействительными отсутствуют; заявитель не является стороной сделки, не доказано, какие его права нарушены на момент заключения договора аренды и дополнительного соглашения; изменение ранее существующих условных кадастровых номеров на постоянные кадастровые номера с целью учета земель в государственном земельном кадастре не может повлечь юридических последствий;

- по требованию о признании недействительным распоряжения администрации: на момент принятия оспариваемого распоряжения права заявителя не были нарушены; срок обжалования распоряжения пропущен и ходатайства о его восстановлении не заявлялось;

- по требованию о признании незаконным решения Департамента муниципального имущества и земельных отношений: Департамент не вправе самостоятельно и по собственной инициативе принимать решения о предоставлении земельных участков в аренду; нежилое здание продано заявителю не как предприятие торговли и не как розничный рынок, а как отдельно стоящее здание, в связи с чем, определение судом площади земельного участка, необходимого для эксплуатации данного здания в качестве рынка, неправомерно;

- в заявлении соединены требования, которые не связаны между собой .

Заявитель представил письменные пояснения, в которых указал следующее:

- поскольку договор аренды земельного участка № 8323 и дополнения к нему были подписаны в период действия Земельного Кодекса РФ, вступившего в действие 01.01.2002 года, следовательно, должны отвечать требованиям, предъявляемым земельным законодательством к договорам данного вида, в том числе основанием для заключения таких договоров должно являться решение органа местного самоуправления, а объектом аренды должен являться земельный участок, сформированный в установленном законом порядке.

Таким образом, договор аренды земли № 8323 от 06.12.02 года и дополнение к нему № 3703 от 27.06.2006 года подписаны без решения органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка, с юридическим лицом, не являющимся собственником здания, в отношении земельного участка, не прошедшего государственный кадастровый учет на дату подписания договора и дополнения к нему,  следовательно, не соответствуют требованиям ст. ст. 6. 29,п.п.5,6 ст. 36 ЗК РФ, ст. 607 ГК РФ, ФЗ «О государственном земельном кадастре».

Администрация представила отзыв на апелляционную жалобу, в котором указала следующее:

- на момент принятия оспариваемого распоряжения заявитель не являлся собственником здания, поэтому его права распоряжением не нарушались,

- однако, после приобретения права собственности  на здание собственник здания вправе реализовать предусмотренные законом права на земельный участок.

Департамент представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором указал следующее:

- договор аренды и дополнительное соглашение к нему являются ничтожными, поскольку отсутствует решение уполномоченного органа как основание для заключения такого договора, на момент заключения договора спорный земельный участок не прошел государственный кадастровый учет;

- оспариваемые договор и ненормативные акты нарушают права заявителя как собственника здания, на котором расположен спорный земельный участок.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

05.02.1999 Комитет по управлению муниципальным имуществом (арендодатель) и ООО «Центральный рынок» (арендатор) подписали договор № 4447, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает во временное пользование и владение помещение общей площадью 5 538 кв.м., в том числе подвальное помещение площадью 255 кв.м., расположенное по адресу: г. Красноярск, ул. Качинская, 64, для использования под розничную торговлю (пункт 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора, срок действия договора устанавливается с 01.01.1999 по 31.12.2001.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 01.01.1999. Дополнением от 28.08.2002 срок договора аренды продлен по 31.12.2016. Дополнением № 9 от 10.12.2005 к договору аренды от 05.02.1999 № 4447 стороны внесли изменения в преамбулу договора, в соответствии с которыми, в качестве арендодателя по договору выступает Департамент муниципального имущества и земельных отно­шений администрации г. Красноярска, а арендатором  - ООО «Рынок».

Согласно выписке из технического паспорта объекта недвижимости нежилое здание по адресу: г. Красноярск, ул. Качинская, 64 имеет площадь 5520,2 кв.м. Договор аренды от 05.02.1999 № 4447 зарегистрирован в установленном законом порядке.

06.12.2002 между администрацией города Красноярска (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью «Центральный рынок» подписан договор аренды земельного участка № 8323. В соответствии с п. 1.1 договора, арендодатель предоставил арендатору на основании приказа земельного управления г. Красноярска № 343 от 02.12.2002  в аренду земельный участок, расположенный в Центральном районе по адресу: г. Красноярск, ул. Качинская, 64 (кадастровый номер 25:50:03 00 215:0042, категория земель - земли поселений, оценочная зона 29) обшей площадью 18 749,46 кв.м, coгласно прилагаемому плану землепользования (приложение № 1).

Земельный участок предоставлен для эксплуатации рынка (п. 1.2 договора).

Договор № 8323 от 06.12.2002 подписан на срок с 01.01.2003 по 30.11.2003.

Параграфом 2 договора сторонами согласован размер, порядок и условия внесения арендной платы.

По акту приема-передачи от 01.01.2003 арендатор принял земельный участок площадью 14 666,46 кв.м., категория земель - земли поселений, кадастровый номер 25:50:0300215:0042, находящийся по адресу: г. Красноярск, ул. Качинская, 64.

Дополнением № 4403 от 04.10.2004 к договору аренды от 06.12.2002 № 8323 стороны внесли изменения в преамбулу договора, в соответствии с которыми в качестве арендодателя по договору выступает Департамент недвижимости администрации г. Красноярска. Кроме того, внесены изменения, касающиеся размера, порядка и условий внесения арендной платы. Срок действия договора продлен до 31.12.2004.

Дополнением № 3703 от 27.06.2006 к договору аренды от 06.12.2002 № 8323 сторо­ны внесли изменения в пункт 1.1 договора, в соответствии с которым « арендодатель предоставляет арендатору в аренду земельный участок обшей площадью 17 693 кв.м., рас­положенный по адресу: г. Красноярск, ул. Качинская, 64 (категория земель - земли поселений, оценочная зона 29), кадастровый номер 24:50:0300215:0064 для использова­ния в целях эксплуатации нежилого здания и территории, необходимой для его использо­вания в границах, указанных в кадастровой карте (плане) участка, прилагаемой к допол­нению и являющейся его неотъемлемой частью (приложение № 1)».

Срок действия договора аренды земельного участка  продлен до 31.12.2016.

Дополнением № 3959 от 13.07.2006 к договору аренды от 06.12.2002 № 8323 стороны внесли изменения в кадастровый номер земельного участка, предоставленного в арен­ду. Кадастровый номер  24:50:03 00 215:0077.

19.07.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 24-24-01/072/2006-31 о регистрации договора аренды № 8323 от 06.12.2002.

30.06.2006 администрацией города Красноярска принято распоряжение № 1210-недв «О предоставлении ООО «Рынок» земельного участка». В соответствии с п. 1 указанного Распоряжения утвержден проект границ земельного участка из земель поселений общей площадью 17 693 кв.м., находящегося по адресу: г. Красноярск, Центральный рай­он, ул. Качинская, 64, занимаемого нежилым зданием, согласно приложению. К распоряжению приложен проект границ земельного участка.

В соответствии с  пунктом 2 Распоряжения ООО «Рынок» предоставлен в аренду до 2016 земельный участок из земель поселений общей площадью 17 693 кв.м., в том числе 9 342 кв.м. - охранная зона инженерных сетей, находящийся в водоохранной зоне р. Качи, по адресу: г. Красноярск, Центральный район, ул. Качинская. 64, в целях эксплуатации нежи­лого здания.

Указанный земельный участок прошел кадастровый учет, составлен кадастровый план земельного участка, которому присвоен кадастровый номер 24:50:0300215:0077.

25.07.2006 Департамент муниципального имущества и земельных отношений адми­нистрации г. Красноярска (продавец) и ООО «Байкал-ресурс-финанс» (покупатель) подписали договор № 254 по итогам аукциона (протокол от 21.07.2006 № 87) по продаже нежилою здания, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Качинская, 64, в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает нежилое здание общей площадью 5520,2 кв.м., кадастро­вый номер 24:50:0000004:401:001:006813280:0003 (пункт 1.1).

Согласно п. 3.1  договора, объект обременен правом аренды до 31.12.2016, о чем 28.12.1999 сделана запись регистрации № 24:01.50:50.1999:204 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в пользу ООО «Рынок». Объект   передан   покупателю  -  ООО  «Байкал-ресурс-финанс»  по  акту  приема­-передачи от 08.08.2006.

28.08.2006 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись № 24-24-01/072/2006-980 о регистрации права собственности ООО «Байкал-ресурс-финанс» на нежилое здание (лит. Б33, Б34) обшей площадью 5 520,2 кв.м. по адресу: г. Красноярск, ул. Качинская, 64.

11.09.2006 (вх. № 32034 от 12.09.2006) истец обратился в Департамент муници­пального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска с заяв­лением о предоставлении в долгосрочную аренду на 49 лет земельного участка, располо­женного по ул. Качинская, 64, занимаемого нежилым помещением, приобретенным в соб­ственность по договору № 254 от 25.07.2006.

26.09.2006 Департаментом муниципального