Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.01.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

филиал по Красноярскому краю ФГУП «Ростехинвентаризация – федеральное БТИ» представил сведения: «По данным технической инвентаризации, проведенной по состоянию на 28.06.1990, на первом этаже здания по адресу: г. Красноярск, ул. Воронова, № 24 располагались нежилые помещения № 424 (ранее помещение 3) общей площадью 257,4 кв.м. и № 421 (ранее помещение №2) общей площадью 308,1 кв.м. На момент проведения инвентаризации 28.06.1990 между вышеуказанными помещениями имелась перегородка, установленная между комнатами  №7 (площадью 12,6 кв.м.) в помещении № 421 и № 8 (площадью 15,0 кв. м) в помещении 424. Указанная перегородка была также зафиксирована и при проведении технической инвентаризации по состоянию на 25.01.2000. На эту дату общая площадь помещения № 424 составила 257,3 кв.м. По данным инвентарного дела при проведении технической инвентаризации 20.06.2005 нежилого помещения № 421 было установлено, что вышеуказанная перегородка демонтирована и за счет этого площадь комнаты № 8 (15,0 кв.м.) была отнесена к помещению 421, в результате чего общая площадь помещения составила 329,5 кв.м. Документы, разрешающие снос перегородки, в инвентарном деле отсутствуют. Заявление о проведении работ по технической инвентаризации от 20.06.2005 на помещение № 421 по адресу: г. Красноярск, ул. Воронова, 24 в архиве технической инвентаризации не хранится…».

Считая свои права нарушенными, департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав представленные доказательства, заслушав и оценив доводы лиц, участвующих в деле, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Отношения сторон регулируются нормами главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.

В соответствии с абзацем 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации  по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со статьей 125 Гражданского кодекса Российской Федерации от имени муниципальных образований своими действиями могут приобретать и осуществлять права и обязанности, указанные в пункте 1 настоящей статьи, органы местного самоуправления в рамках их компетенции, установленной актами, определяющими статус этих органов.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

На основании распоряжения администрации города Красноярска № 217-р от 28.06.2002 муниципальное образование – г. Красноярск зарегистрировало в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право муниципальной собственности на нежилое помещение № 424 площадью 257,3 кв.м. по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Воронова, д. 24 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.11.2002  серии 24 ВО № 001479).

20.12.2004 стороны подписали дополнение № 13 к договору № 1909 от 20.12.1994, ордер, 1576 по адресу: ул. Воронова, 24, согласно которому пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 424 общей площадью 257,3 кв.м. (реестровый № СТР03441), расположенное на 1 этаже 10-этажного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Воронова, д. 24 для использования под мебельный салон».

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений», в соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды № 1909 от 20.12.1994, включая дополнение № 13 от 20.12.2004, зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2005 за номером 24:01:32.2004:696.

В соответствии с  копией поэтажного плана первого этажа здания по ул. Воронова, 24, подписанной генеральным директором ООО «Астрон», на котором определены границы переданного в аренду помещения, а также экспликацией первого этажа, приложенной к дополнению № 13 от 20.12.2004, в площадь 257,3 кв.м. арендованного помещения № 424 включена комната № 8 (подсобное помещение) площадью 15 кв.м.

Указанная комната согласно техническому паспорту здания (строения) №24 по ул. Воронова (лит. А), составленному по состоянию на 20.01.2000, отделена от комнаты № 7 помещения № 425 перегородкой.

При таких обстоятельствах, довод ответчика о том, что отсутствуют доказательства передачи ему помещения № 424 с перегородкой, разделяющей комнату № 8 помещения № 424 и комнату № 7 помещения № 425, опровергается материалами дела.

Из технических паспортов, представленных в материалы дела, усматривается, что помещение № 421 образовано из помещений №№ 425, 426, а также за счет сноса перегородки между комнатой 8 помещения № 424 и комнатой  №7 помещения № 425. Данные изменения зафиксированы в технической документации в результате технической инвентаризации от 20.06.2005.

Следовательно, удаление перегородки между комнатой № 8 помещения № 424 и комнатой  №7 помещения № 425 произошло в период  аренды помещением № 424 ООО «Астрон» по договору  № 1909 от 20.12.2004.

На основании пункта 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

Согласно пункту 3 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В соответствии с пунктом 2.2.2, 2.2.3 договора аренды арендатор обязался использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора; содержать имущество в полной исправности и образцовом санитарном состоянии. Перепланировки и переоборудование арендуемого помещения без письменного разрешения комитета не допускается (пункт 2.2.4.).

При этом, ответчиком не представлены доказательства получения письменного разрешения арендодателя на производство перепланировок и переоборудование арендуемого помещения.

Доводы ответчика о недоказанности его вины в демонтаже перегородки между комнатами № 7 и № 8 отклоняется. Как пояснил в судебном заседании апелляционной инстанции представитель ответчика, с момента передачи ответчику помещений по договору аренды № 1909 от 20.12.1994 указанные помещения из его владения и фактического пользования не выбывали. Доказательств того, что перегородка демонтирована по вине другого лица, ответчиком не представлено. При этом факт включения площади комнаты № 8  впоследствии в площадь помещения № 421, право собственности на которое 22.05.2008 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним за Мирзах Т.Б.,  данные выводы не опровергает.

Ссылка ответчика на то, что судом не исследован вопрос об обстоятельствах выбытия  помещение № 421  из владения истца  подлежит отклонению. В материалы дела  представлены доказательства  того, что в помещение  № 424 была включена  комната № 8 на момент передачи  помещения в аренду, а право собственности на помещение было зарегистрировано за истцом  в установленном порядке. Доказательств прекращения права собственности истца на данное помещение в материалы дела не представлено.

В силу части 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

- при существенном нарушении договора другой стороной;

- в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенными признаются нарушения договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Согласно пунктам 5.2 и  5.2.1. договора аренды договор аренды подлежит досрочному расторжению при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды.

Договор аренды может быть расторгнут в случаях нарушения другой стороной условий договора. Одностороннее расторжение договора аренды производится по решению арбитражного суда.

Согласно пункту 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

Из смысла норм главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации, учитывая предусмотренную статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации обязанность арендатора возвратить арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа, необеспечение арендатором сохранности принятого в аренду помещения.

В соответствии с абзацем 7 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

25.01.2010 истец направил ответчику уведомление  № 2348 с предложением устранить установленные актом от 15.01.2010 № 27 нарушения, а если нарушения не будут устранены – в срок до 20.03.2010 расторгнуть договор аренды от 20.12.1994 № 1909 и выплатить неустойку в размере 20% годовой арендной платы, что по состоянию на 25.01.2010 составляет 94 851 руб. 07 коп.

В письме от 24.02.2010 № 30 ООО «Астрон» сообщило департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, о том, что отсутствует возможность восстановить перегородку, так как это приведет к уменьшению площади помещения № 421, право собственности на которое зарегистрировано за Мизрах Т.Б. Возврат изъятой площади возможен только путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

Актом проверки от 10.03.2010 № 292 зафиксировано, что перегородка между помещением № 424, арендованным ООО «Астрон» и смежным помещением не восстановлена.

Следовательно, истец доказал соблюдение досудебного порядка урегулирования спора о досрочном расторжении договора, который предусмотрен статьями 452  и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

На основании изложенного, требование департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о расторжении договора аренды № 1909 от 20.12.1994 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Воронова, 24 обоснованно удовлетворено судом первой инстанции

Ссылка ответчика на пропуск срока исковой давности по требованию о расторжении  договора аренды нежилого помещения  от 20.12.1994 в связи с тем, что факт отсутствия перегородки   установлен техническим паспортом от 20.06.2005 (л.д. 136 том 1), отклоняется, так как  ответчик не заявлял о применении исковой давности до вынесения решения судом первой инстанции. Статья 199 Гражданского кодекса Российской Федерации не предусматривает возможности подачи такого заявления в суде апелляционной инстанции.

Кроме того, в соответствии со статьей 196 Гражданского кодекса Российской Федерации общий срок исковой давности устанавливается в три года. Согласно пункту 1 статьи 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права.

Со слов ответчика (л.д. 53 том 2), технический паспорт от 20.06.2005 был представлен на государственную регистрацию права собственности на помещение № 421 за ООО «Торговая сеть «КАРАВАЙ». Учитывая данное обстоятельство, ответчиком не доказано,  что истец знал об отсутствии  перегородки в 2005 году. При этом истец пояснил, что о нарушении своего права ему стало известно 20.11.2008, когда он узнал о факте перепланировки помещения, что подтверждено техническим паспортом, и не опровергнуто ответчиком.

Истцом заявлены требования о взыскании с ответчика неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору  № 1994 от 20.12.1994 в размере 94 851 руб. 07 коп.

В силу пункта 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Пункт 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

В соответствии с пунктом 3 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств.

Согласно пункту 4.2 договора аренды № 1909 от 20.12.1994 за невыполнение обязательств, предусмотренных договором, виновная сторона уплачивает неустойку в размере 20%