Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 11.01.2011 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

ТРЕТИЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«12» января 2011 г.

Дело №

г. Красноярск

А33-6731/2010

Резолютивная часть постановления объявлена «28» декабря 2010 года.

Полный текст постановления изготовлен          «12» января  2011 года.

Третий арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Петровской О.В.,

судей:  Бабенко А.Н., Хасановой И.А.,

при ведении протокола судебного заседания  секретарем Шкреба К.В.,

при участии:

от Мизрах Таисы Борисовны (третьего лица): Шабалиной Г.И. – представителя по доверенности от 05.07.2010,

от ООО «Астрон» (ответчика): Морозова О.В. – представителя по доверенности от 01.01.2010 № 2/УК-2010, Мишко О.П. – представителя по доверенности от 27.09.2010 № 148/УК-2010,

от Департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска (истца): Петрушиной Н.Ю. – представителя по доверенности от 26.03.2010 № 40,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - общества с ограниченной ответственностью «Астрон»,

на решение Арбитражного суда Красноярского края

от «27» сентября 2010 года по делу  № А33-6731/2010, принятое судьей Баукиной Е.А.,

установил:

департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации г. Красноярска (ОГРН 1032402940800, ИНН 2466010657) обратился в Арбитражный суд Красноярского края с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Астрон» (ОГРН 1022402296180, ИНН 7707548370) об обязании восстановить за свой счет внутреннюю перегородку между комнатой № 8 помещения № 424 и комнатой № 7 нежилого помещения № 421, расположенных по адресу: г. Красноярск, ул. Воронова, 24 в соответствии с техническим паспортом от 20.01.2000 и договором аренды нежилого помещения № 1909 от 20.12.1994; о расторжении договора аренды № 1909 от 20.12.1994 нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Красноярск, ул. Воронова, 24; о взыскании неустойки за ненадлежащее исполнение обязательств по договору № 1909 от 20.12.1994 в размере 94 851 руб. 07 коп.

Судом первой инстанции к участию в дело в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, по заявлению ответчика, привлечена  Мизрах Таиса Борисовна.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 27 сентября 2010 года иск удовлетворен частично. Расторгнут договор аренды нежилого помещения № 1909 от 20.12.1994, заключенный между департаментом муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска и обществом с ограниченной ответственностью «Астрон». С общества с ограниченной ответственностью «Астрон» в пользу департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска взыскана неустойка в размере 10 000 руб. В удовлетворении остальной части иска отказано

Не согласившись с данным решением в части взыскания неустойки и расторжения договора аренды нежилого помещения № 1909 от 20.12.1994, ответчик обратился с апелляционной жалобой, указав следующее:

- ответчиком не доказано ухудшения арендованного помещения в результате умышленных действий арендатора, либо действий  арендатора по неосторожности;

- суд первой инстанции не исследовал вопрос вины ответчика в нарушении условий договора аренды  нежилого помещения  от 20.12.1994 № 1909, а именно в сносе перегородки между комнатами № 8 помещения № 424 и комнатой № 7 помещения № 421;

- суд первой инстанции не исследовал вопрос о том, когда помещение № 421 выбыло из владения истца  и с какой площадью;

- срок исковой давности по заявлению требования о расторжении  договора аренды  нежилого помещения  от 20.12.1994  № 1909 истек, так как согласно техническому паспорту  на помещение № 421 по ул. Воронова, 24 от 20.06.2005 установлен   факт отсутствия перегородки.

В отзыве на апелляционную жалобу истец указал следующие возражения против апелляционной жалобы:

- квалификация нарушения арендатором условий договора осуществлена не судом  самостоятельно, а указана истцом как одно из оснований расторжения договора;

- вопрос о выбытии помещения № 421 из владения истца не относится к предмету настоящего спора;

- судом первой инстанции полностью исследованы обстоятельства относительно изменения технических  характеристик нежилого помещения № 424;

- согласно статье 200 Гражданского кодекса Российской Федерации течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права. Факт перепланировки помещения был установлен 20.11.2008, что подтверждается техническим паспортом

В судебном заседании апелляционной инстанции  представители поддержали доводы, изложенные  в апелляционной жалобе и отзыве на нее.

Представитель третьего лица пояснила, что в период с 2006 по 2008 годы площадь помещения  № 424 составляла 329,5 квадратных метров, с решением суда первой инстанции не согласна, просит отменить решение в части удовлетворения исковых требований и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

Согласно части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае, если в порядке апелляционного производства обжалуется только часть решения, арбитражный суд апелляционной инстанции проверяет законность и обоснованность решения только в обжалуемой части, если при этом лица, участвующие в деле, не заявят возражений.

Возражений от лиц, участвующих в деле, не поступило, поэтому решение проверяется в указанной ответчиком части.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  в судебном заседании 21 декабря  2010 года  объявлен перерыв до 28 декабря  2010 года до 15 час. 30 мин., о чем лица, участвующие в деле, извещены путем размещения публичного объявления на сайте http://www.3aas.arbitr.ru., а также под подпись.

После перерыва судебное заседание было продолжено в том же составе и с теми же  лицами,  участвующими в деле.

Апелляционная жалоба рассматривается в порядке, установленном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

При повторном рассмотрении настоящего дела судом апелляционной инстанции установлены следующие обстоятельства.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом г. Красноярска (арендодатель) и  акционерным обществом «Астрон» (арендатор) 20.12.1994 заключен договор аренды № 1909, объектом которого указаны нежилые помещения, расположенные по адресу: ул. Воронова, 24, для использования под мебельный салон, общей площадью 260, 65 кв.м., (л.д. 54, т.1).

К договору приложена копия поэтажного плана 1 этажа здания по ул. Воронова, 24, на котором определены границы переданного в аренду помещения (л.д. 54, том 1).

В дополнении № 1 к договору аренды, подписанному сторонами, представлен расчет арендной платы за пользование помещением по ул. Воронова, 24, исходя из площади 260,65 кв.м.

На основании распоряжения администрации города Красноярска № 217-р от 28.06.2002 муниципальное образование – г. Красноярск зарегистрировало в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право муниципальной собственности на нежилое помещение № 424 площадью 257,3 кв.м. по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Воронова, д. 24 (свидетельство о государственной регистрации права от 10.11.2002  серии 24 ВО № 001479), (л.д. 1, том 2).

Дополнением № 11 от 07.06.2004 к договору № 1909 от 20.12.1994 срок договора продлен до 31.12.2004.

В соответствии с дополнением № 12 от 17.12.2004 к договору № 1909 от 20.12.1994 арендодателем от имени собственника муниципального имущества выступает департамент муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска, а арендатором – общество с ограниченной ответственностью «Астрон».

20.12.2004 стороны подписали дополнение № 13 к договору № 1909 от 20.12.1994 (л.д.55, т.1), ордер, 1576 по адресу: ул. Воронова, 24, согласно которому пункт 1.1. договора изложен в следующей редакции: «Арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение № 424 общей площадью 257,3 кв.м. (реестровый № СТР03441), расположенное на 1 этаже 10-этажного жилого дома по адресу: г. Красноярск, ул. Воронова, д. 24, для использования под мебельный салон». К дополнению № 13 от 20.12.2004 приложена копия поэтажного плана первого этажа здания по ул. Воронова, 24, подписанная генеральным директором ООО «Астрон», на котором определены границы переданного в аренду помещения, а также экспликация из технического паспорта, согласно которой в состав арендованного помещения № 424 включена комната № 8 (подсобное помещение) площадью 15 кв.м. Перегородка между комнатами № 7 и № 8  имеется.

Договор аренды № 1909 от 20.12.1994 с изменениями по состоянию на 20.12.2004 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.03.2005 за номером 24:01:32.2004:696.

В соответствии с пунктом 2.2.2, 2.2.3, 2.2.6 договора аренды арендатор обязался использовать имущество исключительно по прямому назначению, указанному в пункте 1.1 договора; содержать имущество в полной исправности и образцовом санитарном состоянии; обеспечить представителям арендодателя беспрепятственный доступ в арендуемое помещение для осмотра и проверки содержания, эксплуатации помещения и соблюдения условий договора.

Согласно пункту 4.2 договора за невыполнение обязательств, предусмотренных договором, виновная сторона уплачивает неустойку в размере 20% годовой арендной платы.

Основанием для наложения взыскания по факту нарушения обязательств является акт, который составляется комиссией с участием представителей арендодателя и арендатора (пункт 4.5 договора).

Согласно пунктам 5.2 и  5.2.1. договор аренды подлежит досрочному расторжению при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды. Договор аренды может быть расторгнут в случаях нарушения другой стороной условий договора. Одностороннее расторжение договора аренды производится по решению арбитражного суда.

В соответствии с дополнением № 20 от 12.02.2009 к договору аренды № 1909 от 29.12.1994 арендная плата за пользование нежилым помещением в год составляет 474 255 руб. 36 коп.

Согласно акту проверки отдела контроля департамента муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска от 15.01.2010 № 27 «комнаты № 8 и № 9 помещения № 424 (см. техпаспорт от 20.01.2000) в состав помещения № 424 по новой техдокументации не вошли, перегородки между комнатой 8 и смежным помещением не существует. Указанная комната используется собственником смежного помещения, которым является Мизрах Таиса Борисовна». В акте зафиксированы пояснения арендатора: «помещение, не учтенное в техническом паспорте от 20.11.2008, используется как пожарный выход совместно с магазином строительных материалов «Дедал». Перегородку, указанную в схеме к договору аренды от 20.01.2000 не демонтировали, так как на момент заключения договора аренды стена отсутствовала. Планируем провести переговоры с руководством магазина «Дедал» для возведения стены, разделяющей помещения». Со стороны арендатора акт подписан Морозовым О.В.

25.01.2010 истец направил ответчику уведомление № 2348 с предложением устранить установленные актом от 15.01.2010 № 27 нарушения, а если нарушения не будут устранены – в срок до 20.03.2010 расторгнуть договор аренды от 20.12.1994 № 1909 и выплатить неустойку в размере 20% годовой арендной платы, что по состоянию на 25.01.2010 составляет 94 851 руб. 07 коп.

В письме от 24.02.2010 № 30 ООО «Астрон» сообщило департаменту муниципального имущества и земельных отношений администрации города Красноярска о том, что отсутствует возможность восстановить перегородку, так как это приведет к уменьшению площади помещения № 421, право собственности на которое зарегистрировано за Мизрах Т.Б. Возврат изъятой площади возможен только путем предъявления иска об истребовании имущества из чужого незаконного владения.

По договору купли-продажи помещения от 08.05.2008 Мизрах Таиса Борисовна приобрела у общества с ограниченной ответственностью «Торговая Сеть КАРАВАЙ» нежилое помещение, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Воронова, д. 24, помещение 421 общей площадью 329,5 кв.м. Право собственности Мирзах Т.Б. на данное помещение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права собственности от 22.05.2008 серии 24 ЕЗ № 930734.

В материалы дела правоустанавливающих документов, хранящегося в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю, на объект по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Воронова, д. 24, помещение 421 представлен технический паспорт по состоянию на 20.06.2005, согласно которому площадь нежилого помещения № 421 составляет 329,5 кв.м. В экспликации содержится отметка, что общая площадь помещения 421 изменилась на 8,5 кв.м. за счет сноса и возведения некапитальных перегородок.

Право собственности общества с ограниченной ответственностью «Торговая Сеть КАРАВАЙ» на нежилое помещение, находящееся по адресу: Россия, Красноярский край, г. Красноярск, ул. Воронова, д. 24, помещение 421 общей площадью 329,5 кв.м., возникло на основании соглашения об отступном, заключенным 11.10.2007 с должниками: Масальским А.Г., Манаковым А.В. и Манаковой Э.Г. В соответствии с техническим и кадастровым паспортом от 21.11.2008 помещения № 424 по адресу: г. Красноярск, ул. Воронова, № 24, литера А, А1, общая площадь помещения 241,5 кв.м.

Актом проверки от 10.03.2010 № 292 зафиксировано, что перегородка между помещением № 424, арендованным ООО «Астрон», и смежным помещением не восстановлена.

В материалы дела представлены светокопии из технического паспорта на жилой дом по адресу: г. Красноярск, ул. Воронова, № 24 (1 этаж)  с архивными документами и погашенной частью, из которых усматривается, что техническое описание нежилого помещения № 421 произведено в результате технической инвентаризации от 20.06.2005. По данным экспликаций к плану здания № 24 по ул. Воронова, лит. А, А1 помещение № 421 образовалось из помещений №№ 425, 426, а также за счет сноса перегородки между комнатой 8 помещения № 424 и комнатой № 7 помещения № 425, обозначенной в техническом паспорте здания (строения) №24 по ул. Воронова (лит. А), составленном по состоянию на 20.01.2000.

03.09.2010