Постановление Третьего арбитражного апелляционного суда от 20.12.2010 по делу n Г. КРАСНОЯРСК. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

при условии осуществления коммерческой деятельности в соответствии с профилем арендатора.

Согласно пункту 3 указанного Соглашения договорные отношения между Арендатором и Арендодателем  прекращаются с 31 октября 2008 года.

Договорные отношения между Новым арендатором и Арендодателем возникают с 01 ноября 2008 года. С 01 ноября 2008 года Новый Арендатор является надлежащим Арендатором для Арендодателя по договору.

Новый арендатор обязуется исполнять все обязательства Арендатора перед Арендодателем по Договору (пункт 5 Соглашения). Новый арендатор компенсирует Арендатору обеспечительный взнос в размере 532 070 рублей 25 копеек. (пункт 7 Соглашения).

В силу пункта 8 Соглашения обеспечительный взнос, уплаченный Арендатором по Договору, является средством обеспечения обязательств Нового арендатора по договору.

01.07.2009 общество с ограниченной ответственностью «Торговый Дом «Россита» и общество с ограниченной ответственностью «МодернШуз» подписали соглашение о зачете встречных однородных требований  на сумму 532 070 рублей 25 копеек, согласно которому обязанность истца перед третьим лицом по возмещению обеспечительного платежа на сумму 532 070 рублей 25 копеек погашается зачетом встречного однородного требования третьего лица к истцу по договору комиссии № 129/8 от 01.11.2008 на сумму 532 070 рублей 25 копеек.

Письмом № 11/03 от 11.03.2010 ООО «МодернШуз» обратилось к ответчику с уведомлением о прекращении предварительного договора аренды и просило возвратить обеспечительный платеж в сумме 532 070 рублей 25 копеек. Письмо направлено по трем адресам ответчика.

Ссылаясь на то, что срок действия предварительного договора № А-Н1/76 от 11.02.2008 истек 16.02.2010, что установлено решением Арбитражного суда Красноярского края от 118.12.2009 по делу № А33-13764/2009, основной договор аренды сторонами не заключен, основания для удержания обеспечительного платежа у ответчика отсутствуют, истец просит взыскать с ООО «СТРОИНВЕСТ» 532 070 рублей 25 копеек обеспечительного платежа.

Проверив в пределах, установленных статьей 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, соответствие выводов, содержащихся  в обжалованном  судебном акте, установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, правильность применения арбитражным судом  первой инстанции норм материального права и соблюдения норм  процессуального права, Третий арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения, исходя из следующего.

Согласно статье 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Согласно пункту 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В соответствии со статьей 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Представленный в материалы договор № А-Н1/76 от 11.02.2008 является предварительным договором аренды недвижимого имущества.

Согласно статье 429 ГК Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Существенным условием договора аренды недвижимого имущества является условие о его предмете – объекте аренды.

В предварительном договоре объект аренды определен следующим образом (пункт 1.4): Общая площадь помещения № Н1 в осях 7-9; К-Л на 3 этаже 4-х этажного торгово-развлекательного комплекса «ОГНИ» по адресу г. Красноярск, ул. Белинского на момент подписания договора определена на основании проектной документации и составляет 86,34 кв.м. При заключении основного договора указываются данные технического паспорта БТИ, позволяющие точно установить характеристики помещения (пункт 1.4 договора).

К договору сторонами согласована схема помещения, которая представляет собой архитектурный чертеж из проекта с указанием осей (цифрами и буквами). На данном чертеже сторонами отмечен объект аренды (закрашен черным цветом). Следовательно, стороны определили объект аренды. Возможное уточнение в последующем после окончания строительства площади помещения в результате обмера БТИ не влияет на согласованность сторонами объекта аренды. Законом не запрещено заключать предварительные договоры аренды в отношении строящихся зданий, характеристики которых для договора могут быть взяты только из проектной документации (архитектурно-строительная часть).

Между сторонами заключен предварительный договор аренды, отношения по которому регулируются статьей 429 ГК Российской Федерации, общими положениями о договорах ГК Российской Федерации.

Истец просит взыскать с ответчика 532 070 рублей 25 копеек, уплаченных в качестве обеспечительного взноса по предварительному договору, ссылаясь на прекращение предварительного договора аренды, не заключение основного договора аренды, отсутствие у ответчик оснований для удержания обеспечительного взноса.

В силу пункта 8 Соглашения от 01 ноября 2008 года заключено об уступке прав и обязанностей по Предварительному договору аренды нежилого помещения № А-Н1/76, обеспечительный взнос, уплаченный Арендатором по Договору, является средством обеспечения обязательств Нового арендатора по договору, в силу чего ООО «МодернШуз» является надлежащим истцом по заявленным требованиям.

Факт перечисления обеспечительного платежа подтверждается платежными поручениями № 99584 от 14.03.2008 на сумму 266 035 рублей 13 копеек и № 99610 от 24.03.2008 на сумму 266 035 рублей 12 копеек.

В силу статьи 429 ГК РФ предметом предварительного договора является обязанность сторон в будущем заключить основной договор о передаче имущества на условиях, согласованных в основном договоре. При уклонении стороны от заключения основного договора другая сторона вправе обратиться с иском о понуждении заключения договора; обязательства, предусмотренные предварительным договоров, прекращаются, если ни одна из сторон до истечения срока, согласованного сторонами для заключения основного договора, не обратится к другой стороне с предложением о заключении договора.

В соответствии со статьей 190 Гражданского кодекса Российской Федерации установленный сделкой срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.

Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.

Решением Арбитражного суда Красноярского края от 18.12.2009 по делу № А33-113764/2009 установлено следующее:

«- в пунктах 2.3.2 и 2.4 предварительного договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 17 апреля 2008 года) срок заключения основного договора определен календарной датой, а не указанием на событие, зависящее от действий арендодателя.

- в пункте 2.3.2 установлена обязанность Арендодателя в течение 2 (двух) лет с момента подписания Договора зарегистрировать право собственности на Помещение.

- обязанность арендодателя зарегистрировать право собственности на помещение, подлежащее передаче в аренду истцу включается в двухлетний срок, предусмотренный пунктом 2.3.2 Договора.

- исходя из правил пункта 2.4 договора (в редакции дополнительного соглашения № 1 от 17.04.2008) срок заключения основного договора аренды истекает через 2 года и 5 дней с момента подписания предварительного договора, то есть 16 февраля 2010 года»

С учетом данных обстоятельств, арбитражный суд при рассмотрении дела № А33-13764/2009 не нашел оснований для признания предварительного договора аренды прекратившим действие 12.02.2009, как указывал истец.

Решение арбитражного суда от 18.12.2009 по делу № А33-13764/2009 вступило в законную силу, в силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса  Российской Федерации обстоятельства даты прекращения предварительного договора не доказывается вновь при рассмотрении настоящего дела, поскольку в нем участвуют те же лица. Обстоятельства даты заключения основного договора входило в предмет доказывания по указанному делу исходя их предмета и основания заявленных требований.

По состоянию на указанную дату основной договор аренды сторонами не был заключен. Ответчиком не оспаривается, что торговый комплекс не введен в эксплуатацию, право собственности на него не оформлено. Именно в  силу указанных причин заключение основного договора аренды не произведено сторонами, проект договора аренды не направлялся.

В соответствии с п. 6 ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен, либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

С учетом вышеизложенного суд приходит к выводу, что обязательства сторон по предварительному договору в силу правил пункта 6 статьи 429 ГК Российской Федерации прекратились.

Из пункта 2.6 предварительного договора следует, что обеспечительный взнос подлежит зачету в размере и порядке, предусмотренном пунктом 5.1 Основного договора с начала коммерческой деятельности.

Согласно пункту 5.1 Приложения № 1 к предварительному договору (Основной договор) в обеспечение исполнения обязательств по внесению арендной платы и иных платежей, а также возмещению вреда и убытков арендатор вносит обеспечительный взнос в размере 532 0790,25 руб., уплаченной арендатором по предварительному договору аренды нежилого помещения № А-Н1/76 от 11.02.2008, который засчитывается арендодателем в следующем порядке:

- а/ часть суммы обеспечительного взноса, равная арендной плате за 1 месяц аренды, засчитывается в счет оплаты первого месяца аренды;

- б/оставшаяся сумма обеспечительного взноса засчитывается в качестве обеспечительного взноса по настоящему договору. В том случае, если сумма оставшейся части обеспечительного взноса меньше двойной ежемесячной арендной платы за помещение, арендатор обязан восполнить обеспечительный взнос до размера двойной ежемесячной арендной платы за помещение в течение 5 календарных дней с момента заключения договора аренды. В случае, если оставшаяся часть обеспечительного взноса больше двойной ежемесячной арендной платы за помещение, то положительная разница между оставшейся частью обеспечительного взноса и двойной ежемесячной арендной платой за помещение подлежит зачету в счет частичной оплаты второго месяца аренды.

Таким образом, согласно пункта 2.6 предварительного договора обеспечительный взнос уплачивается фактически в счет подлежащей уплате арендной платы по основному договору, а также в счет возмещения возможных убытков арендодателя по основному договору.

Поскольку предметом предварительного договора является заключение договора в будущем (ст. 429 ГКРФ), после оформления собственности ответчика на объект, то подписание договора аренды как приложения к предварительному договору аренды не является фактом заключения договора аренды на срок 11 месяцев. Поэтому обеспечительный взнос не может рассматриваться как мера обеспечения по незаключенному договору аренды.

В рамках предварительного договора также не могут реализовываться функции задатка, предусмотренные статье 380 ГК Российской Федерации. Внесение в текст договора указания на то, что переданная после подписания предварительного договора сумма обеспечительного взноса будущим арендатором будущему арендодателю засчитывается в счет платежей по основному договору, положения не меняет, поскольку основной договор не заключен.

Не может быть данная сумма рассмотрена и в качестве аванса (часть 3 статьи 380 ГК Российской Федерации) по тем же основаниям – отсутствие какого-либо обязательства по уплате арендной плате, а равно каких-либо денежных обязательств из предварительного договора.

Следовательно, обеспечительный взнос удерживается ответчиком в настоящее время без правовых оснований.

С учетом изложенного, суд полагает, что обеспечительный платеж должен быть возвращен ответчиком истцу после прекращения предварительного договора в связи с не заключением основного договора аренды по правилам статьи 1102 ГК Российской Федерации..

Довод ответчика о прекращении предварительного договора аренды от 11.02.2008 в связи с его расторжением на основании пункта 4.11.4 Договора вследствие нарушения истцом пункта 2.8 обоснованно признан судом первой инстанции несостоятельным.

Пунктом 4.11.4 Договора установлено, что в случае невыполнения Арендатором условий пункта 2.8 в течение 20 календарных дней от установленного срока, Арендодатель имеет право расторгнуть Договор.

Согласно пункту 4.14 Договора при наличии оснований, предусмотренных Договором для его расторжения, Сторона-инициатор направляет другой Стороне письменное уведомление о расторжении с указанием соответствующих причин, за 30 дней до предполагаемой даты расторжения. Моментом расторжения считается дата истечения 30-дневного срока с момента получения такого уведомления, если иные сроки не установлены Договором.

Письмом от 19.05.2009 № 180/05м-1 общество с ограниченной ответственностью «СТРОЙИНВЕСТ» сообщает обществу с ограниченной ответственностью «МодернШуз» о расторжении  предварительного договора аренды нежилого помещения № А-н1/76 по адресу: г. Красноярск, Советский район, ул. Белинского от 11 февраля 2008 года по следующим основаниям:  в срок, установленный пунктом 2.8 договора, арендатор не представил согласованный проектной организацией проект по электрическим сетям внутри помещения, а также не  подготовил торговые зоны для осуществления торговой деятельности. В письме сообщается,