Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.03.2010 по делу n А17-6268/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

(обременения) - наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (сервитута, ипотеки, доверительного управления, аренды, концессионного соглашения, ареста имущества и других).

Право аренды ООО «Вестник» нежилого помещения на срок до 16.03.2010 возникло у Общества в силу приватизационного законодательства в результате выкупа ТОО «Вестник» на основании заключенного с фондом имущества г. Кинешма договора купли-продажи от 15.03.1995 № 45 арендованного муниципального имущества магазина №3, в связи с чем ответчик должен был знать о наличии такого права.

Судом верно указано, что на момент проведения открытого аукциона от 27.08.2007 и заключения с его победителем договора купли-продажи от 28.08.2007 ответчику было достоверно известно о притязаниях ООО «Вестник» в отношении выставленного на торги нежилого помещения в части права аренды ООО «Вестник» указанного помещения на срок до 16.03.2010, что подтверждается исковым заявлением ООО «Вестник» к МО «Городской округ Кинешма» и Комитету по управлению имуществом городского округа Кинешма о понуждении к заключению договора аренды в отношении выставленного на торги помещения на срок до 16.03.2010.

Таким образом, судом сделан обоснованный вывод, что ответчик скрыл от участников открытого аукциона от 27.08.2007 и его победителя Подольской А.В. информацию об установленном законом праве аренды ООО «Вестник» продаваемого помещения на срок до 16.03.2010.

Доказательств того, что Подольская А.В. знала или должна была знать о праве аренды ООО «Вестник» нежилого помещения на срок до 16.03.2010 не представлено.

Ответчик известил участников аукциона от 27.08.2007 и его победителя лишь о правах аренды ООО «Вестник» на выставленное на торги нежилое помещение по договору аренды от 01.08.03 № 65 А, который в соответствие с п.2.2 возобновлен на неопределенный срок.

Суд первой инстанции правильно указал, что обременение объекта недвижимого имущества - нежилое помещение общей площадью 201,6 кв.м., номер на поэтажном плане 1-9, расположенного на первом этаже пятиэтажного жилого дома (лит.А), находящимся по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, ул. Урицкого, д.2, правом аренды ООО «Вестник» по договору аренды от 01.08.2003 № 65 А, который в соответствие с п.2.2 возобновлен на неопределенный срок, и обременение указанного помещения правом аренды ООО «Вестник» на срок до 16.03.2010, являются различными обременениями.

При обременении недвижимого имущества правом аренды ООО «Вестник» по договору аренды от 01.08.2003 № 65 А, который в соответствие с п.2.2 возобновлен на неопределенный срок, Подольской А.В. в соответствие с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ предоставлено право в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за три месяца, что истцом и было сделано.

При обременении приобретенного Подольской А.В. нежилого помещения правом аренды ООО «Вестник» на срок до 16.03.2010, у истца такое право отсутствовало, в связи с чем ИП Подольская А.В. до настоящего времени лишена возможности извлечения прибыли и использования ею в своей  предпринимательской деятельности приобретенного помещения для осуществления торговли в магазине.

При этом, Подольская А.В. не давала согласия принять объект недвижимого имущества, обремененный правами третьих лиц - правом аренды ООО «Вестнию указанного помещения на срок до 16.03.2010.

В соответствие с пунктом 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Подольская А.В. 16.04.09 направила ответчику претензию с предложением с расторжении договора купли-продажи, ответа на которую не последовало.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с вышеназванными исковыми требованиями.

В соответствие с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договоре другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другим законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

В соответствие со статьей 460 ГК РФ сам по себе факт передачи покупателю товара не свободным от любых прав третьих лиц является достаточным основанием для удовлетворения требования Подольской А.В. о расторжении договора купли-продажи помещения по заявленным ею основаниям.

При вышеуказанных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно указал, что допущенное ответчиком нарушение закона и договора купли-продажи является существенным, поскольку указанные нарушения со стороны ответчика повлекли для Подольской А.В. такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Принимая участие в аукционе по продаже недвижимого имущества рыночной стоимостью 2 021 000 руб., при его начальной цене продажи 2 700 000 руб. и выиграв аукцион по цене 8 505 000 рублей Подольская А.В., в соответствие с условиями договора купли-продажи и положениями пункта 2 статьи 610 ГК РФ, при обременении приобретенного объекта недвижимости правом аренды ООО «Вестник» по договору аренды от 01.08.2003 № 65 А, который в соответствие с п.2.2 возобновлен на неопределенный срок, вправе была рассчитывать на реализацию своего права в любое время отказаться от договора аренды с ООО «Вестник», предупредив об этом другую сторону за три месяца, для использования этого помещения в своей предпринимательской деятельности для осуществления торговли в магазине в целях извлечения прибыли.

Однако, в связи с передачей ей ответчиком нежилого помещения, обремененного правом аренды ООО «Вестник» на срок до 16.03.2010, Подольская А.В., заплатив за него 8 505 000 рублей, в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора купли-продажи этого помещения в виду невозможности его использования в своей предпринимательской деятельности, в связи с чем была вынуждена компенсировать причиненные ей убытки заемными средствами в сумме 8 000 000 рублей, полученными по договору № 8640/0/08202 от 02.04.2008 об открытии невозобновляемой кредитной линии для пополнения оборотных средств.

В силу пункта 1 статьи 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Суд сделал обоснованный вывод, что в связи с наличием обременения продаваемого помещения правом аренды ООО «Вестник» на срок до 16.03.2010  существенные обстоятельства, из которых стороны исходили при заключении договора, изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях, поскольку сокрытие ответчиком информации о наличии обременения продаваемого помещения правом аренды ООО «Вестник» на срок до 16.03.2010 повлекло уплату Подольской А.В. за приобретенное помещение несоразмерно высокой цены 8 505 000 рублей при начальной цене помещения 2 700 000 рублей.

По смыслу пункта 2 данной статьи, если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть расторгнут судом по требованию заинтересованной стороны при наличии одновременно следующих условий:

1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет;

2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота;

3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора;

4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При указанных обстоятельствах договор подлежит расторжению также на основании статьи 451 ГК РФ, поскольку:

в момент заключения договора Подольская А.В. исходила из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет, так как не знала и не должна была знать о праве аренды ООО «Вестник» указанного помещения на срок до 16.03.2010;

изменение обстоятельств вызвано причинами, которые Подольская А.В. не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота, так как во всех судебных процессах - дела №А 17-443/2008 и №А 17-2787/2008, связанных с оспариванием права аренды ООО «Вестник» помещения на срок до 16.03.2010 Подольская А.В. выступала на стороне продавца помещения;

исполнение договора купли-продажи без изменения его условий настолько нарушило соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло для Подольской А.В. такой ущерб, что она в значительной степени лишилась того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора, что подтверждается выше приведенными доводами;

из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона;

стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами или о его расторжении.

Расторжение договора, в том числе по основаниям статье 451 ГК РФ, не противоречит общественным интересам, так как пресечение недобросовестных действий ответчика соответствует общим началам и смыслу гражданского законодательства, а также требованиям добросовестности, разумности и справедливости.

Расторжение договора, в том числе по основаниям статьей 451 ГК РФ, не повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных условиях, поскольку в следствие расторжения договора стороны будут приведены в первоначальное положение.

При указанных обстоятельствах, доводы заявителя о невозможности расторжения в связи с его надлежащим исполнением, апелляционный суд считает неосновательными.

Договор, так же как и основанные на нем обязательства, в силу положений статьи 408 ГК РФ, прекращается вследствие их надлежащего исполнения.

До тех пор, пока все условия договора не выполнены до конца (полностью или частично), сохраняется возможность его расторжения. Предполагаемое прекращение вытекающих из договора обязательств без достижения (полностью или частично) поставленных сторонами при заключении договора целей не свидетельствует о надлежащем исполнении договора.

В данном случае, после предполагаемого исполнения договора, выявлены недобросовестные действия продавца, скрывшего от участников открытого аукциона от 27.08.2007 и его победителя Подольской А.В. информацию об установленном законом праве аренды ООО «Вестник» продаваемого помещения на срок до 16.03.2010, в результате чего презумпция прекращения договора опровергнута, поскольку продавцом надлежаще не исполнено обязательство передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, а существенные обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Указанные обстоятельства дают покупателю право расторгнуть договор, поскольку правовая связь между сторонами сохранилась в силу того, что договор не был исполнен надлежащим образом.

В соответствие со статьей 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

В соответствие с разъяснениями, содержащимися в п. 59 Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут судом только при существенном нарушении договора другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими федеральными законами или договором (пункт 2 статьи 450).

В соответствии со статьей 30 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» сделки приватизации признаются недействительными, в частности, в случаях, когда покупатель отказался от внесения платежа за приобретенный им объект приватизации, а также в случае нарушения условий, на которых объект приватизации был приобретен по конкурсу. Учитывая, что указанные обстоятельства в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Кодекса не могут рассматриваться в качестве оснований для признания сделки недействительной, поскольку они не могли иметь место при ее совершении, эти обстоятельства должны признаваться основанием для расторжения договора купли-продажи приватизированного объекта судом по требованию одной из сторон.

В связи с тем, что признание сделки приватизации недействительной влекло бы за собой возврат сторон в первоначальное положение, при разрешении споров, связанных с расторжением договора купли-продажи приватизированного объекта, следует исходить из того, что в соответствии с пунктом 4 статьи 453 Кодекса и статьей 30 Закона Российской Федерации «О приватизации государственных и муниципальных предприятий в Российской Федерации» стороны вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по договору купли-продажи до момента его расторжения.

Кроме того, согласно пункту 3 статьи 451 ГК РФ при расторжении договора