Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 15.10.2015 по делу n А82-15959/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

арендатора заключили соглашение о расторжении Договора. 07.07.2014 помещение по акту приема-передачи было возвращено арендодателю.

Соглашением стороны установили, что задолженность арендатора составляет по постоянной арендной плате – 51 377 руб. 58 коп., по переменной арендной плате – 7 871 руб. 97 коп., которую арендатор обязался уплатить в срок до 07.07.2014 (пункт 2 соглашения).

Обеспечительный депозит в сумме 115 416 руб. 34 коп., согласно условиям Договора, удерживается арендодателем в качестве штрафа (пункт 3 соглашения).

Предприниматель считает положения пункта 10.3 Договора и пункта 3 соглашения о расторжении договора от 06.07.2014, в соответствии с которыми обеспечительный депозит не возвращен арендатору после расторжения Договора аренды, незаконными и нарушающими права предпринимателя.

Предприниматель утверждает, что оплачиваемые им маркетинговые услуги, Обществом не оказывались, значит и плата за эти услуги подлежит возврату арендатору.

Согласно технической документации помещения №№ 1-4 на втором этаже торгового центра по адресу: г. Ярославль, Тутаевское шоссе, 1, составляют площадь 50,9 кв.м. Предприниматель считает, что указание в договоре аренды площади помещения № 17, равной 51,9 кв.м., повлекло неосновательное обогащение для Общества в части арендной платы, взятой с арендатора за излишнюю площадь.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения Предпринимателя с иском в суд.

В соответствии со статьей 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как следует из текста спорного договора, стороны согласовали все существенные условия договора, которые касаются аренды имущества, в связи с чем к правоотношениям сторон подлежат применению положения договора и установленные  гражданским законодательством нормы об аренде.

Из статей 309 - 310 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Договор аренды с точки зрения его гражданско-правовой характеристики относится к двусторонним, консенсуальным, возмездным и взаимным договорам. Это означает, что исполнение обязательств арендатором по уплате арендной платы обусловлено исполнением арендодателем своих обязательств по передаче имущества во владение и пользование арендатору (пункт 1 статьи 328 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Имущество передано арендатору, каких-либо замечаний и оговорок акт приема-передачи не содержит, что свидетельствует о надлежащем исполнении истцом обязанностей по договору.

Следовательно, исполнив обязанность по передаче имущества ответчику, истец вправе требовать арендную плату за весь период пользования им. В силу пункта 1 статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

В соответствии с пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором.

Факт пользования имуществом в спорный период ответчиком не оспаривается, подтверждается материалами дела.

Аренную плату и обеспечительный депозит Предприниматель уплатил Обществу в соответствии с условиями Договора.

В силу пункта 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило (пункт 2 статьи 1105 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Довод заявителя о том, что ответчик получил за счет истца неосновательное обогащение в виде денежных средств, излишне уплаченных в счет арендной платы, так как арендная плата за весь срок действия договоров аренды должна была быть рассчитана исходя из фактической площади помещения, которая составляет 50,9 кв.м, а не 51,9 кв.м, отклоняется апелляционным судом.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу пункта 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

В силу части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Представленными истцом доказательствами подтверждается, что арендованное помещение было принято ответчиком по акту приема-передачи, подписанием которого ответчик подтвердил получение имущества в состоянии, соответствующем условиям договора. Акт подписан истцом без замечаний.

Судом первой инстанции установлено, что площадь помещения определена на основании технического паспорта, выданного ФГУП «Ростехинвентаризация-Федеральное БТИ». Право собственности на помещения в торговом центре зарегистрированы в установленном законом порядке, что подтверждено Свидетельством о государственной регистрации права от  28.07.2011 серия 76-АБ № 423018. Техническая документация, представленная Предпринимателем, отражает описание помещений №№ 1-4 общей площадью 50,9 кв.м., что не позволяет сопоставить указанные технические документы. Кроме того, размер арендной платы, которую арендатору надлежало уплачивать за помещение № 17 площадью 51,9 кв.м., по условиям Договора, не поставлен в зависимость от площади переданного помещения.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции обоснованно отказал во взыскании неосновательного обогащения в виде безосновательно полученной ответчиком арендной платы.

Частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В силу части 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В пункте  3.1.1 Договора стороны согласовали, что размер постоянной арендной платы составляет 2 618,78 у.е. в месяц с учетом НДС, в т.ч. 108,13 у.е. плата за маркетинговые услуги Торгового центра для использования арендодателем в маркетинговых целях (для рекламы, подготовки материалов и брошюр, развлекательных мероприятий, маркетинга центра и т.п.).

Включение в состав арендной платы маркетинговых платежей само по себе не противоречит положениям закона.

Представленные истцом документы, в том числе утвержденные перечни мероприятий, гражданско-правовые договоры, двусторонние акты выполненных работ, фотокопии рекламных баннеров и другие подтверждают проведение маркетинговых мероприятий в Торговом центре, тем самым опровергают заявленный Предпринимателем довод, напротив доказывая, что указанная плата за маркетинговые услуги Торгового центра в составе постоянной части арендной платы предусмотрена, взималась и использовалась арендодателем в целях продвижения Торгового центра, в целях повышения лояльности к Торговому центру в целом и деятельности конкретных арендаторов, для привлечения новых покупателей и арендаторов помещений в Торговом центре.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении требования о взыскании неосновательного обогащения в виде безосновательно полученных и сбереженных ответчиком платежей за маркетинговые услуг.

Согласованное сторонами в абзаце 2 пункта 10.3 договорное условие, а именно: признание сторонами действий Арендатора по инициированию расторжения договора по соглашению сторон до истечения срока аренды путем направления письменного уведомления арендодателю не менее чем за 2 месяца до предполагаемой даты расторжения договора существенным нарушением договора, влекущим за собой удержание арендодателем депозита, в связи с чем депозит, уплаченный по договору удерживается арендодателем и арендатору при расторжении договора не возвращается, кроме того, арендатору не компенсируются расходы, понесенные им на осуществление подготовительных работ в помещении, при этом все неотделимые улучшения принадлежат собственнику помещения, является недействительным (ничтожным) в силу следующего.

В силу статьи 180 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

Согласно статье 431 Гражданского кодекса Российской Федерации при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

По общему правилу, предусмотренному пунктом 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 9 Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах», в тех случаях, когда будет установлено, что при заключении договора, проект которого был предложен одной из сторон и содержал в себе условия, являющиеся явно обременительными для ее контрагента и существенным образом нарушающие баланс интересов сторон (несправедливые договорные условия), а контрагент был поставлен в положение, затрудняющее согласование иного содержания отдельных условий договора (то есть оказался слабой стороной договора), суд вправе применить к такому договору положения пункта 2 статьи 428 Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах присоединения, изменив или расторгнув соответствующий договор по требованию такого контрагента.

Поскольку согласно пункту 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации никто не вправе извлекать преимущество из своего недобросовестного поведения, слабая сторона договора вправе заявить о недопустимости применения несправедливых договорных условий на основании статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации или о ничтожности таких условий по статье 169 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Как разъяснено в пункте 10 названного выше постановления Пленума ВАС РФ, при рассмотрении споров о защите от несправедливых договорных условий суд должен оценивать спорные условия в совокупности со всеми условиями договора и с учетом всех обстоятельств дела. Так, в частности, суд определяет фактическое соотношение переговорных возможностей сторон и выясняет, было ли присоединение к предложенным условиям вынужденным, а также учитывает уровень профессионализма сторон в соответствующей сфере, конкуренцию на соответствующем рынке, наличие у присоединившейся стороны реальной возможности вести переговоры или заключить аналогичный договор с третьими лицами на иных условиях и т.д.

В пункте 4.4 Договора предусмотрен возврат депозита в случае досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора при наличии виновных действий со стороны Арендодателя - в течение 10 банковских дней с момента расторжения договора. Таким образом, пунктом 4.4 договора предусмотрено право досрочного расторжения договора по инициативе Арендатора, однако при наличии виновных действий со стороны Арендодателя.

В оспариваемом Предпринимателем пункте 10.3 Договора в первом абзаце арендатору также предоставлено право инициировать расторжение договора по соглашению сторон до истечения срока аренды, однако во втором абзаце названного пункта предоставленное право расценивается существенным нарушением Арендатором условий договора.

Буквальное толкование названного договорного условия позволяет сделать вывод о нарушении баланса интересов сторон, в частности, арендатора, поскольку предоставленное право не может быть существенным нарушением обязательственных отношений в силу того, что это по сути своей право, а не обязательство, неисполнение которого признается существенным нарушением контрагентом условий договора.

Принимая во внимание обстоятельства заключения настоящего договора между двумя субъектами предпринимательской деятельности и вышеизложенное толкование оспариваемого условия, апелляционный суд признает абзац 2 пункта 10.3 Договора недействительным.

Учитывая изложенное, а также то, что пункт 3 соглашения от 06.07.2014 о расторжении Договора, основан на втором абзаце пункта 10.3 Договора, который признан судом недействительным, его также следует признать недействительным.

 Во исполнение условий Договора истец перечислил ответчику страховой обеспечительный платеж в общей сумме 218 118 руб. 23 коп., что подтверждается платежными