Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.08.2015 по делу n А82-13833/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК),Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

связанных с взысканием арендной платы по договорам аренды земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, судам необходимо учитывать следующее.

В силу абзаца 2 пункта 1 статьи 424 ГК РФ в предусмотренных законом случаях плата по договору аренды может устанавливаться или регулироваться уполномоченным на то органом.

Если федеральный закон, предусматривающий необходимость такого регулирования (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ, статья 73 Лесного кодекса Российской Федерации), вступил в силу после заключения договора аренды, то согласно пункту 2 статьи 422 ГК РФ условия этого договора об арендной плате сохраняют силу, поскольку в законе не установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

К договору аренды, заключенному после вступления в силу федерального закона, предусматривающего необходимость государственного регулирования размера арендной платы, подлежит применению порядок определения размера арендной платы, устанавливаемый уполномоченным органом в соответствии с этим федеральным законом (далее - регулируемая арендная плата), даже если в момент его заключения такой порядок еще не был установлен. Изменения регулируемой арендной платы (например, изменения формулы, по которой определяется размер арендной платы, ее компонентов, ставок арендной платы и т.п.) по общему правилу применяются к отношениям, возникшим после таких изменений.

В силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому арендная плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы на условиях, предусмотренных договором аренды.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, стороны обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, и не вправе применять другой размер арендной платы (Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 02.02.2010  № 12404/09).

В Постановлении от 17.04.2012 № 15837/11 Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации  (пункт 4 статьи 22 ЗК РФ).

Во исполнение требований статей 22 и 65 ЗК РФ Правительством Российской Федерации принято Постановление от 16.07.2009 № 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации» (далее - Постановление № 582).

К основным принципам определения арендной платы, подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации, отнесены принципы экономической обоснованности, предсказуемости и предельной простоты расчета, запрета необоснованных предпочтений, учета необходимости поддержки социально значимых видов деятельности, а также недопущения ухудшения положения лиц, ранее переоформивших право постоянного (бессрочного) пользования землей.

Учитывая единство экономического пространства и правовой системы Российской Федерации, нашедшие свое отражение в Постановлении № 582 принципы являются общеобязательными при определении арендной платы за находящуюся в публичной собственности землю для всех случаев, когда размер этой платы определяется не по результатам торгов и не предписан федеральным законом, а согласно его требованиям подлежит установлению соответствующими компетентными органами в качестве регулируемой цены.

В силу того, что регулирование арендной платы за указанные земельные участки осуществляется в нормативном порядке, принятие уполномоченными органами государственной власти и местного самоуправления нормативных правовых актов, изменяющих нормативно установленные ставки арендной платы или методику их расчета, влечет изменение условий договоров аренды таких земельных участков независимо от воли сторон договоров аренды и без внесения в текст договоров подобных изменений.

Кроме того, согласно принципу экономической обоснованности арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и вида разрешенного использования, а также с учетом государственного регулирования цен и предоставления субсидий для организаций, осуществляющих деятельность на таком земельном участке.

Основываясь на названных принципах, Правительство Российской Федерации определило соответствующие предельные ставки арендной платы для некоторых случаев сдачи в аренду земельных участков, находящихся в федеральной собственности, которые являются ориентирами для нормативно устанавливаемых ставок арендной платы при сдаче в аренду земельных участков в аналогичных случаях всеми иными публичными образованиями, за исключением случаев установления иных ставок непосредственно федеральными законами.

В Постановлении № 582 установлен принцип запрета необоснованных предпочтений, в соответствии с которым порядок расчета размера арендной платы за земельные участки, отнесенные к одной категории земель, используемые или предназначенные для одних и тех же видов деятельности и предоставляемые по одним и тем же основаниям, не должен различаться.

В соответствии с положениями статьи 1 Закона Ярославской области от 27.04.2007 № 21-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Ярославской области - городе Ярославле в целях строительства объектов капитального строительства (за исключением жилищного строительства) осуществляется органами исполнительной власти Ярославской области.

Полномочиями по распоряжению земельными участками наделены Правительство Ярославской области и уполномоченный орган исполнительной власти Ярославской области, осуществляющий полномочия по управлению и распоряжению собственностью Ярославской области, в том числе земельными участками, в рамках их компетенции, установленной настоящим Законом и иными нормативными правовыми актами Ярославской области.

Органы местного самоуправления городского округа город Ярославль распоряжаются земельными участками в целях, не предусмотренных частью 1 данной  статьи.

Таким образом, с момента  вступления в силу  Закона Ярославской области от 27.04.2007  № 21-з распоряжение земельными участками, предоставленными  в целях строительства объектов капитального строительства (кроме жилищного строительства) осуществляют органы исполнительной власти Ярославской области, а не органы местного самоуправления.

Постановлением Правительства Ярославской области  от  24.12.2008  №710-П утверждено Положение о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области»  (далее – «Положение…»).

Пунктом 1.3 «Положения…» предусмотрено, что расчет арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, расположенных на территории муниципальных районов и городских округов области, производится органами государственной власти Ярославской области и органами местного самоуправления муниципальных образований области, уполномоченными на распоряжение соответствующими земельными участками.

Согласно  пункту 4 постановления мэрии города Ярославля от  09.09.2009 № 3139 «О порядке расчета  арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля» данное постановление  применяется при определении размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной собственности, право на которые не разграничено и распоряжение которыми осуществляется органом городского самоуправления в соответствии с Законом Ярославской области от 27.04.2007  №21-з, при этом коэффициенты функционального использования, предусмотренные пунктом 2.3 Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, находящихся в собственности Ярославской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в Ярославской области, утвержденного постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п, соответствуют установленным ставкам арендной платы.

Учитывая, что по положениям пункта 3 статьи 65 ЗК РФ стоимость аренды государственной (муниципальной) земли относится к категории регулируемых цен, а потому плата за пользование таким объектом должна определяться с учетом применимой в соответствии с действующим законодательством ставки арендной платы.

Как  следует из материалов дела и установлено судом первой  инстанции, между Управлением земельных ресурсов мэрии города Ярославля (арендодатель) и Обществом  (арендатор) заключен договор № 22907-о аренды находящегося в государственной собственности земельного участка от 27.10.2010, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду и использует 4230 кв. м  земельного участка с кадастровым номером 76623:030904:62, расположенный по ул. Городской вал в г. Ярославле, для размещения многофункционального  центра (торговые помещения, офисные помещения, автосервис) с инженерными коммуникациями.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 05.07.2013 по делу №А82-14257/2012, вступившим в законную силу, отказано в удовлетворении  требований Агентства к Обществу о взыскании задолженности по пени по договору аренды от 27.10.2010 № 22907-о ввиду того, что данный договор  признан ничтожной сделкой, поскольку заключен неуполномоченным лицом на стороне арендодателя.

В силу пункта 2 статьи 167 ГК РФ при недействительности сделки  каждая из сторон обязана возвратить другой стороне все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить в натуре  возместить его стоимость в деньгах, если иные  последствия  недействительности сделки не установлены законом, при том,  что  в соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным, поэтому Общество заявило к взысканию с Агентства, с учетом уточненных требований, арендную плату, излишне уплаченную на основании ничтожного договора аренды, за период с 24.08.2011 по 18.03.2012, исчисленную с учетом повышенной ставки в сумме 1 024 386,33 руб.

Оплата арендной платы была произведена Обществом платежными поручениями с 06.09.2011 по 21.11.2012.

В свою очередь, Агентство обратилось в суд с иском к Обществу о взыскании неосновательного обогащения за период с 16.08.2011 по 18.03.2011,  произведя расчет платы, исходя из ставки арендной платы в размере 6,43%, установленной постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008  № 710-П.

В ходе  рассмотрения дела в суде первой инстанции Обществом было заявлено о попуске Агентством срока исковой давности, в связи с чем на  основании  положений статей 196, 199, 200 ГК РФ суд первой инстанции  обоснованно указал, что встречное требование о взыскании платы за фактическое использование участка за период с 16.08.2011 по 26.10.2011  удовлетворению не подлежит.

По расчету Агентства (произведенного с учетом довода Общества о пропуске срока исковой давности) за период с 27.10.2011 по 18.03.2012 начислено 881753,44 руб. платы за фактическое использование земельного участка.

Кроме  того, Агентство  представило в материалы дела расчеты платы за период с 24.08.2011 по 23.11.2011 (период, за который заявлен  иск о возврате арендной платы) в размере  548 076,57 руб. и за период с  24.11.2011 по  18.03.2012 в  размере  713 609,13 руб.

Факт использования земельного участка и его площадь Общество не оспаривает.

Расчет платы за фактическое использование произведен Агентством без учета повышенной ставки, установленной постановлением мэрии от  09.09.2009         № 3139.

Фактически разногласия между Агентством и Обществом сводятся к размеру ставки арендной платы, которую следует применять при расчете платы за земельный участок: по мнению  Общества,  следует применять ставку 3,247%, установленную постановлением мэрии города Ярославля от 09.09.2009  № 3139, по мнению Агентства - ставку 6,43%, установленную постановлением Правительства Ярославской области от  24.12.2008  № 710-П.

При этом по итоговому расчету Общества, с учетом его позиции о применении кадастровой стоимости  земли в размере 2 772,89 руб/кв.м, с учетом 5 группы разрешенного использования: земельные участки, предназначенные для размещения объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания, и позиции, изложенной в Определении судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 24.09.2014 № 8-АПГ14-9, и ставки арендной платы 6,43% за период с 24.08.20111 по 18.03.2012 подлежит начислению 731 204,45 руб., а уплачено всего 2 249 275,84 руб., излишне уплаченной является арендная плата в размере 1 518 071,39 руб., но с учетом уточнения позиции за период с 24.11.2011 по 18.03.2012 взысканию с Агентства подлежит 1 024 386,33 руб., а в абзаце 5 на стр.5 обжалуемого решения от 23.01.2015 сумма начисленной арендной платы должна быть указана в размере 385 670,55 руб.

По итоговому расчету Агентства за период с 24.08.2011 по 23.11.2011 переплата составит 228 553,43 руб., за период с 24.11.2011 по 18.03.2012 переплата составит 234 514,50 руб.

Данные суммы исчислены Агентством без учета оплаченной суммы по п/п от 06.09.2015 в сумме 524 522,22 руб. за период с 24.08.2011 по 23.11.2011.

Рассмотрев доводы жалобы Общества в отношении применения ставки арендной платы по Постановлению мэрии г. Ярославля от 09.09.2009 № 3139 «О порядке расчета арендной платы за земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности города Ярославля», суд апелляционной инстанции считает их необоснованными и соглашается в данной части с позицией суда первой инстанции о том, что применению подлежит постановление Правительства Ярославской области от 24.12.2008 № 710-п, поскольку в спорный период распоряжение земельным участком осуществлялось Правительством Ярославской области в лице Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области (п.2.4 «Положения о порядке определения размера арендной платы…», в редакции, действовавшей в