Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 26.05.2015 по делу n А29-4946/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

общей долевой собственности в отношении общего имущества.

В силу действующего законодательства (статья 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации») в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

При этом в силу части 1 статьи 13 того же Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права общей долевой собственности на спорный участок не препятствует удовлетворению предъявленного иска.

Из материалов дела следует, что в 2006 году общество «Свой дом» обратилось в администрацию муниципального образования городского округа «Сыктывкар» с просьбой о разрешении строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке по ул.Оплеснина д.54 (т.3 л.д.1).

Ответчиком оформлен акт выбора земельного участка №1824 от 26.12.2006 для строительства многоквартирного жилого дома по ул. Оплеснина в г. Сыктывкаре; акт оформлен в отношении земельного участка площадью 3885 кв.м. (далее – акт выбора от 26.12.2006).

19.01.2007 обществом «Свой дом» получено экспертное заключение Федерального государственного учреждения здравоохранения «Центр гигиены и эпидемиологии в Республике Коми» №34Н о возможности строительства многоквартирного жилого дома на земельном участке, указанном в акте выбора от 26.12.2006 (т.3 л.д.2).

18.01.2007 акт выбора от 26.12.2006 был согласован с Сыктывкарским городским комитетом окружающей среды (т.3 л.д.5).

27.02.2007 Постановлением Главы администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» №2/570  утвержден акт выбора земельного участка № 1824 от 26.12.2006г. для строительства многоквартирного жилого дома по ул. Оплеснина в г. Сыктывкаре, предварительно, для разработки проектной документации согласовано место размещения объекта на земельном участке площадью 3885 кв.м. по ул. Оплеснина (район административного здания № 54), одновременно ООО «Свой дом» предложено предусмотреть расходы на снос строений бывшей производственной базы (т.1.л.д.139-147).

В марте 2007 года главным архитектором г.Сыктывкара было утверждено Архитектурно-планировочное задание №1424 от 01.03.2007, в соответствии с которым предполагалось строительство многоквартирного дома на земельном участке площадью 3885 кв.м. (т.3 л.д.13).

В материалы дела представлена копия рабочего проекта «Благоустройство» 9-этажного жилого дома по ул.Маегова-Оплеснина в г.Сыктывкаре (т.1 л.д.32 – 45), предусматривающего выполнение работ на земельном участке площадью 3885 кв.м.

Для выполнения подготовительных работ на земельном участке площадью 3885 кв.м. обществу «Свой дом» было выдано разрешение на строительство №05-45 от 26.04.2007 (сроком действия до 10.07.2007); впоследствии выдано разрешение на строительство №05-45 от 06.07.2007 (сроком действия до 25.05.2009) в отношении того же объекта (т.3 л.д.11 – 12; т.4 л.д.80, 81).

Также в материалы дела представлено разрешение на строительство №05-45 от 06.07.2007 (сроком действия до 25.05.2009), в котором разрешаются работы на земельном участке площадью 3190 кв.м. (т.4 л.д.19).

03.03.2009 ответчику было выдано разрешение на строительство №RU11301000-45б (сроком до 25.05.2009) для выполнения общестроительных работ по возведению здания, где также указана иная площадь земельного участка – 3190 кв.м. (л.д.10 т.3).

Сыктывкарским городским судом рассмотрено дело по заявлению одного из участников долевого строительства Тарабукина Евгения Николаевича к Администрации муниципального образования городского округа «Сыктывкар» об оспаривании разрешений на строительство многоквартирного дома расположенного по адресу г. Сыктывкар, ул. Маегова, д. 21.

25.06.2014 решением Сыктывкарского городского суда Республики Коми исковые требования оставлены без удовлетворения, решение вступило в законную силу 18.09.2014 (т.5 л.д.72-76). В мотивировочной части судебного акта отражено, разрешения на строительство дома на земельном участке площадью 3190 кв.м. выданы надлежаще, с учетом наличия зарегистрированного права Застройщика. Иные документы (архитектурно-планировочное задание, заключение Роспотребнадзора, проект, акты выбора земельного участка) не являются основанием для признания разрешения на строительство недействительным.

На основании разрешений от 31.12.2008 №240, от 13.03.2009 №RU11301000-44 многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию с установлением (переносом) срока благоустройства – до 01.08.2009 (т.1 л.д.24, 25).

Из материалов дела следует, что строительство многоквартирного дома осуществлялось с привлечением средств граждан на основании договоров участия в долевом строительстве (т.1 л.д.46; т.2 л.д.22; т.4 л.д.109; т.6 л.д.7 – 29  и др.).

В договорах участия в долевом строительстве, копии которых представлены в материалы дела, имеются ссылки на разрешение на строительство №05-45 от 06.07.2007, а также свидетельство о государственной регистрации права собственности общества «Свой дом» от 27.03.2007 (объект права – земельный участок площадью 3190 кв.м.; т.4 л.д.109 и далее).

В составе документов для государственной регистрации договоров первоначально представлена копия разрешения на строительство №05-45 от 06.07.2007 на земельном участке площадью 3885 кв.м. (т.4 л.д.122). В связи с противоречием между сведениями, приведенными в разрешении на строительство и в правоустанавливающих документах застройщика, государственная регистрация приостанавливалась (т.4 л.д.127). Впоследствии в регистрирующий орган представлена копия разрешения на строительство за теми номером и датой, однако с иной площадью земельного участка – 3190 кв.м. (т.4 л.д.135, 146).

Из представленной в материалы дела копии рабочего проекта «Благоустройство» 9-этажного жилого дома по ул.Маегова-Оплеснина в г.Сыктывкаре (т.1 л.д.32 – 45) следует, что проектом предусматривалось выполнение работ на земельном участке площадью 3885 кв.м., включая демонтаж бывших объектов производственной базы, земляные работы, создание детской игровой площадки, спортивной площадки, площадки для отдыха взрослого населения, площадки для хозяйственных нужд и для стоянки автомашин, а также озеленение территории.

В деле имеется составленный главным инженером проекта расчет по планировке и благоустройству спорного многоквартирного дома; в соответствии с указанным расчетом площадь земельного участка в размере 3885 кв.м. не могла быть уменьшена (т.2 л.д.35).

Вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу №2-4122/11 удовлетворен иск собственников жилых помещений к застройщику (обществу «Свой дом») об обязании выполнить работы по благоустройству и озеленению в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и проектом работ.

Указанное решение не было исполнено ответчиком; однако на дату рассмотрения настоящего спора спорный земельный участок площадью 694 кв.м. фактически используется для стоянки автомашин владельцами помещений многоквартирного дома, а также для размещения некоторых объектов детской игровой площадки (скамьи, песочница), что подтверждается объяснениями истца, а также представленными истцом фотоматериалами (т.3 л.д.22).

Из объяснений истца, не опровергнутых по существу ответчиками, представленных фотоматериалов, а также из имеющихся в деле выкопировок генплана участка (из состава проектной документации; например, т.3 л.д.8, 18 и др.), заключения от 18.01.2007 Сыктывкарского городского комитета по охране окружающей среды (т.3 л.д.5), акта выбора от 26.12.2006 (т.3 л.д.6) следует, что спорный земельный участок с западной стороны граничит с земельным участком  кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078, с остальных сторон – ограничен объектами капитального строительства. Доступ к земельному участку осуществляется через земельный участок  кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078 (занятый спорным многоквартирным домом).

При рассмотрении настоящего дела общество «Свой дом» утверждало об использовании спорного земельного участка для собственных нужд; однако доказательств в подтверждение данного довода не представило (часть 1 статьи 65 АПК РФ). Доказательств соответствия земельного участка площадью 3190 кв.м. установленным нормативам применительно к строительству спорного многоквартирного дома ответчик также не представил; напротив, представленные в материалы дела копии исходной (разрешительной) и проектной  документации, а также выполненный главным инженером проекта расчет опровергают такое соответствие.

При указанных условиях представленный акт приема-передачи спорного земельного участка по договору купли-продажи от 07.10.2013. составленный между ООО «Свой дом» и ООО «Феликс» не является достоверным доказательством выбытия спорного участка из владения собственников помещений многоквартирного дома (т.4 л.д.17, 18).

Таким образом, имеющимися в деле доказательствами в их совокупности с достоверностью подтверждается, что проектирование и строительство многоквартирного дома (впоследствии дом по ул.Маегова, 21) было разрешено обществу «Свой дом» и фактически осуществлено на земельном участке площадью 3885 кв.м., предварительно согласованный проект границ которого (т.1 л.д.139-140) включал в себя земельные участки кадастровый (или условный номер) 11:05:01 05 006:0078 площадью 3190 кв.м. и спорный участок кадастровый номер 11:05:01 05 006:0080 площадью 694 кв.м.

Многоквартирный дом был введен в эксплуатацию, в том числе, на основании выданных застройщиком и утвержденных распоряжениями инспекции Госстройнадзора Республики Коми заключений о соответствии построенного объекта, в том числе, проектной документации (т.4 л.д.72, 76).

В соответствии с разрешениями от 31.12.2008 №240, от 13.03.2009 №RU11301000-44 многоквартирный жилой дом был введен в эксплуатацию с установлением срока благоустройства – до 01.08.2009; право собственности общества «Свой дом» в отношении спорного земельного участка площадью 694 кв.м. зарегистрировано в установленном порядке 06.07.2009, т.е. до истечения срока завершения работ по благоустройству, запланированных в проектной документации (т.1 л.д.32 и далее) в пределах границ двух земельных участков: кадастровый номер 11:05:01 05 006:0078 и кадастровый номер 11:05:01 05 006:0080.

Обязанность общества «Свой дом» по завершению работ по благоустройству в соответствии с архитектурно-планировочным заданием и проектом подтверждена вступившим в законную силу решением Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу №2-4122/11.

Следовательно, предусмотренные в статье 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации», статье 16 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" условия возникновения права общей долевой собственности в отношении спорного земельного участка площадью 694 кв.м. в данном случае доказаны.

Поскольку нахождение спорного земельного участка во владении собственников помещений многоквартирного дома также подтверждено представленными доказательствами, то заявленный товариществом иск о признании права общей долевой собственности подлежал удовлетворению.

Отказ в удовлетворении настоящего иска влечет невозможность исполнения указанного выше вступившего в законную силу решения Сыктывкарского городского суда от 15.06.2011 по делу №2-4122/11, что противоречит принципам процессуального законодательства, установленным статьей 6 Федерального конституционного закона «О судебной системе Российской Федерации», статьей 13 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Ссылка суда первой инстанции на обязательное (преюдициальное) значение решения Сыктывкарского городского суда Республики Коми от 25.06.2014 по делу №2-4258/2014 не может быть признана правильной, т.к. предметом разбирательства по указанному делу не являлся спор о правах участников долевого строительства (впоследствии – собственников помещений многоквартирного дома) в отношении составляющих общее имущество дома земельных участков либо иных объектов.

Вывод суда первой инстанции о том, что спорный участок площадью 694 кв.м. сформирован для иного разрешенного использования – для обслуживания склада, также не может послужить основанием для отказа в удовлетворении иска.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок приобретен в собственность ответчиком (обществом «Свой дом») 06.07.2009 на основании договора купли-продажи, заключенного 20.05.2009 с Сорокиным К.В., который являлся директором и одним из участников общества «Свой дом» (т.1 л.д.113 – 120; т.2 л.д.77 – 79). В свою очередь, Сорокин К.В. приобрел в собственность земельный участок на основании договора купли-продажи от 03.05.2007, заключенного с администрацией муниципального образования (т.1 л.д.81; т.2 л.д.63). Ранее с 16.02.2007 земельный участок находился во владении Сорокина К.В. на праве аренды (т.1 л.д.78 – 88; т.2 л.д.52 – 54).

В период выполнения работ по строительству спорного многоквартирного дома расположенное в границах земельного участка площадью 694 кв.м. здание склада было снесено Сорокиным К.В., о чем в материалы дела представлены постановление главы администрации от 17.06.2008 №6/2315, разрешение на строительство