Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 09.03.2015 по делу n А82-4252/2014. Изменить решение (ст.269 АПК)

площадью 42385 кв.м. по адресу: Ярославская область и район, Гавриловский  с/о,  д.  Полесье,  кадастровый  номер  76:17:107101:1553  для  жилищного строительства, свидетельство 76-Аб № 862675. Из пояснений истца следует, что данный земельный участок сформирован под размещение спорных сетей.

28.05.2012  Администрацией  Заволжского  сельского  поселения Ярославского  муниципального  района  Ярославской  области  выданы  ООО «Полесье» разрешения на строительство:

-  трехэтажного  трехподъездного  32-квартирного  жилого  дома  с инженерными  коммуникациями  (стр.  1)  по  адресу  Ярославская  область, Ярославский  район,  Заволжское  сельское  поселение,  Гавриловский  сельский округ,  д.  Полесье  №RU  76517305-049-2012  сроком  действия  до  28.05.2014   (т.1, л.д. 96),

-  трехэтажного  трехподъездного  31-квартирного  жилого  дома  с инженерными  коммуникациями  (стр.  2)  по  адресу  Ярославская  область, Ярославский  район,  Заволжское  сельское  поселение,  Гавриловский  сельский округ,  д.  Полесье  №RU  76517305-048-2012  сроком  действия  до  28.05.2014  (т. 1 л.д. 97),

-  трехэтажного  трехподъездного  25-квартирного  жилого  дома  с инженерными  коммуникациями  (стр.  3)  по  адресу  Ярославская  область, Ярославский  район,  Заволжское  сельское  поселение,  Гавриловский  сельский округ,  д.  Полесье  №RU  76517305-047-2012  сроком  действия  до  28.05.2014  (т. 1 л.д. 98).

Согласно  актам  приемки  законченного  строительством  объекта газораспределительной  системы  от  18.05.2011  и  от  02.11.2012  (т.  1  л.д. 165-168),  составленным  с  участием  ООО  «Полесье»  (заказчик),  ООО  «АРТ» (проектная организация), ООО «Яргазсервис»  (эксплуатационная организация) замечаний  по    указанным  сетям  по  результатам  осмотра  не  имеется, предъявленные к приемке объекты приняты. 

В  дальнейшем,  между  ООО  «Полесье»  и  ОАО  «Яргазсервис»    заключены договоры  на  оказание  услуг  по  аварийно-диспетчерскому  и  техническому обслуживанию  газопроводов  и  сооружений  на  них  от  09.10.2012  №44  (по строению  №1),  от  09.10.2012  №45  (по  строению  №2),  от  09.10.2012  №46  (по строению №3), 27.06.2013 указанные соглашения сторонами расторгнуты (т 2 л.д. 135-149). 

 В  соответствии  с  разрешениями  на  ввод  объекта  в  эксплуатацию    от 26.11.2012,  выданными  ООО  «Полесье»  разрешен  ввод  в  эксплуатацию построенных объектов капительного строительства:

-  трехэтажного  трехподъездного  32-квартирного  жилого  дома  с инженерными  коммуникациями  (стр.  1)  по  адресу  Ярославская  область, Ярославский  район,  Заволжское  сельское  поселение,  Гавриловский  сельский округ, д. Полесье №RU 76517305-06-2012 (т. 1 л.д. 90-91),

- 31-квартирного жилого дома с инженерными коммуникациями (стр. 2) по адресу  Ярославская  область,  Ярославский  район,  Заволжское  сельское поселение,  Гавриловский  сельский  округ,  д.  Полесье  №RU  76517305-07-2012 (т. 1 л.д. 92-93),

-  трехэтажного  трехподъездного  25-квартирного  жилого  дома  с инженерными  коммуникациями  (стр.  3)  по  адресу  Ярославская  область, Ярославский  район,  Заволжское  сельское  поселение,  Гавриловский  сельский округ, д. Полесье №RU 76517305-08-2012 (т. 1 л.д. 94-95).

31.07.2013  зарегистрировано  право  собственности  ООО  «Полесье»  на  подводку  газа  к  жилым  домам  в  подземном исполнении,  общей  протяжённостью  1 398,8  м.,  расположенная  по  адресу: Ярославская  область,  Ярославский  район,  д.  Полесье,  о  чем  в  Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись  регистрации  №  76-76-24/029/2013-188,  что  удостоверяется свидетельством о государственной регистрации права от 31.07.2013 серия 76-АБ №742580 (т. 1 л.д. 101). 

31.07.2013 зарегистрировано право собственности ООО «Полесье» на наружную сеть хозяйственно-бытовой канализации, общей протяженностью 603,0 м, предназначенную для транспортировки фекальных стоков, расположенную по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, о чем в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2013 серии 76-АБ №742578 (т.1, л.д. 119).

31.07.2013 зарегистрировано право собственности ООО «Полесье» на сети водоснабжения в подземном исполнении общей протяженностью 544,5 п.м., расположенные по адресу: Ярославская область, Ярославский район, д. Полесье, о чем в материалах дела имеется свидетельство о государственной регистрации права от 31.07.2013 серии 76-АБ №742579 (т.1, л.д. 133).

21.08.2013  между  ООО  «Полесье»  (Продавец)  и  ЖСК  «Уютный  дом-2» (Покупатель)  заключены  3  договора  купли-продажи  на  продажу:  подводки  газа  к жилым домам в подземном исполнении, протяженностью 1398,8м, кадастровый номер 76:17:000000:449,  на  наружную  сеть  хозяйственно-бытовой  канализации,  общей протяженностью 603 м., кадастровый номер 76:17:000000:445; на сети водоснабжения в подземном  исполнении  общей  протяженностью  544,5 м  кадастровый  номер 76:17:000000:444, расположенных по адресу: Ярославская область и район, д. Полесье.

По актам приема-передачи  указанное имущество передано Покупателю.

26.10.2013 ЖСК  «Уютный  дом-2»  зарегистрировано  право  собственности  на подводку  газа  к  жилым  домам  в  подземном  исполнении,  протяженностью  1398,8 м, кадастровый  номер  76:17:000000:449;  на  наружную  сеть  хозяйственно-бытовой канализации, общей протяженностью 603 м., кадастровый номер 76:17:000000:445; на сети  водоснабжения  в  подземном  исполнении  общей  протяженностью  544,5  м кадастровый номер 76:17:000000:444, расположенных по адресу: Ярославская область и район, д. Полесье, свидетельство серия 76-АБ № 877134, серия 76-АБ № 877135, серия 76-АБ № 877136.

Истец полагая, что приобрел право собственности на спорные сети на основании договора  купли-продажи  от  06.08.2012, в связи с чем, сделки по их последующей продаже ЖСК «Уютный дом-2» являются недействительными, обратился в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей истца, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности истца на спорные объекты и удовлетворяя требования о признании сделок купли-продажи сетей недействительным, суд первой инстанции посчитал указанные объекты самовольными постройками в связи с отсутствием разрешения на их строительство, утвержденной проектно-сметной документации.

Суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения исковых требований по следующим основаниям.

Вывод суда первой инстанции о самовольной постройке спорных объектов не основан на законодательстве и противоречит фактическим обстоятельствам по делу.

Согласно пункту 1 статьи 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) основаниями для государственной регистрации права собственности на создаваемый или созданный объект недвижимого имущества, если для строительства, реконструкции такого объекта недвижимого имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации не требуется выдачи разрешения на строительство, являются: документы, подтверждающие факт создания такого объекта недвижимого имущества и содержащие его описание; правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором расположен такой объект недвижимого имущества.

В соответствии с пунктом 3 части 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае строительства на земельном участке строений и сооружений вспомогательного использования.

Из материалов дела следует, что подводка газа к жилым домам в подземном исполнении, сети водопровода и канализации являются вспомогательными объектами по отношению к основным объектам – жилым домам, их возведение прямо предусмотрено проектной документацией на строительство квартала из десяти трехэтажных домов на территории жилого микрорайона, техническими условиями ресурсоснабжающих организаций.

Таким образом, в силу вышеуказанной нормы Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется разрешение на строительство и ввод в эксплуатацию данных вспомогательных объектов.

Таким образом, спорные объекты  могут являться объектом гражданского оборота.

Из материалов дела усматривается, что спорные объекты возведены застройщиком – ООО «Полесье», жилые дома были сданы им в эксплуатацию в установленном порядке. Спорные участки сетей являются объектами недвижимости, право собственности на них зарегистрировано сначала за ООО «Полесье», затем за ЖСК «Уютный дом-2» как за недвижимым имуществом, данное обстоятельство не оспаривается сторонами.

На день рассмотрения спора фактическим владельцем спорных объектов недвижимости является ЖСК «Уютный дом-2», которому они переданы по актам приема-передачи. Вместе с тем, доказательств подтверждающих, что спорные сети находятся в фактическом владении истца, используются им, в материалы дела не представлены. При этом передаточный акт к договору от 06.08.2012 не может являться доказательством фактической передачи объектов истцу, поскольку уже после его подписания, в ноябре 2012 года Обществом осуществлялся ввод жилых домов в эксплуатацию,  подключенных к спорным сетям, с участием проектной, субподрядной организаций, а также ОАО «Ярославльводоканал» и  ОАО «Яргазсервис». В отношении подводки сетей газопровода ответчиками также представлены договоры на их обслуживание, заключенные с ОАО «Яргазсервис».

В силу пункта 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре.

В силу статьи 2 Закона о регистрации государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

В соответствии с абзацем первым пункта 2 статьи 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 1 статьи 551 ГК РФ также предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

Следовательно, заявив иск о признании недействительными договоров  купли-продажи от 21.08.2013, заключенных  между  ООО  «Полесье»  и  ЖСК  «Уютный  дом-2» и признании права собственности истца на приобретенное им по договору купли-продажи недвижимое имущество, Предприниматель должен был доказать, что право собственности на спорные объекты недвижимости возникло у него.

Вместе с тем, в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним право собственности истца зарегистрировано не было. Более того, в деле отсутствуют доказательства, подтверждающие уклонение Общества от государственной регистрации перехода права собственности на основании договора от 06.08.2012 или обращения истца в регистрирующий орган по данной сделке. В случае, когда одна из сторон договора купли-продажи недвижимого имущества уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Истец не заявил такого требования.

В данном случае, хотя договор купли-продажи здания был заключен между истцом и ответчиком, и истец уплатил ответчику предусмотренную договором цену, право собственности на здание у него не возникло из-за несоблюдения правил о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, установленных ГК РФ и Законом о регистрации.

Суд первой инстанции квалифицировал договор между Предпринимателем и ООО «Полесье» как   договор купли-продажи будущей недвижимости, соответственно, в силу абзаца 6 пункта  5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда от 11.07.2014 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», в том случае, если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать по договору (недвижимое имущество создано, но передано другому лицу) покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты на нее процентов (пункты 3,4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных убытков.

В постановлении Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» также предусмотрено, если продавец заключил несколько договоров купли-продажи в отношении одного и того же недвижимого имущества и произведена государственная регистрация перехода права собственности за одним из покупателей, другой покупатель вправе требовать от продавца возмещения убытков, вызванных неисполнением договора купли-продажи (абзац 7 пункта 61).

Кроме того, из материалов дела не следует, что предмет договора купли-продажи между Предпринимателем и ООО «Полесье» совпадает с предметом продажи по спорным договорам.

Судом первой инстанции требования о признании недействительными договоров  купли-продажи от 21.08.2013, заключенных  между  ООО  «Полесье»  и  ЖСК  «Уютный  дом-2», в отношении подводки  газа  к жилым домам в подземном исполнении, протяженностью 1398,8м, кадастровый номер 76:17:000000:449,  на  наружную  сеть  хозяйственно-бытовой  канализации,  общей протяженностью 603 м., кадастровый номер 76:17:000000:445; на сети водоснабжения в подземном  исполнении  общей  протяженностью  544,5  м  кадастровый  номер 76:17:000000:444, расположенных по адресу: Ярославская область и район, д. Полесье, удовлетворены со ссылкой на положения статьи 168 ГК РФ по мотиву того, что спорные сети не были введены в эксплуатацию в установленном порядке.

Вместе с тем, как указано выше, поскольку данные объекты являются вспомогательными по отношению к жилым домам как основным постройкам, обеспечивающими снабжение многоквартирных домом необходимыми