Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 25.01.2015 по делу n А17-1262/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

сервитута в отношении земельного участка ответчика.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон в судебных заседаниях 01.12.2014, 12.01.2015, 19.01.2015, суд апелляционной инстанции приходит к следующим выводам.

В соответствии с положениями пункта 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными законами.    

Статьей 23 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута). При этом сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Таким образом, сервитут представляет собой право пользования чужой вещью в ограниченном отношении, в связи с чем отнесен законодателем статьей 216 Гражданского кодекса Российской Федерации к числу ограниченных вещных прав.

В соответствии с Постановлением Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №11248/11 от 28.02.2012 при рассмотрении споров об установлении сервитута судам следует учитывать следующее.

Установление частного сервитута обусловлено необходимостью внесения правовой определенности в отношения собственников соседних земельных участков в тех случаях, когда потребности одного из них, связанные с использованием принадлежащего ему имущества, не могут быть удовлетворены иным образом. Эти интересы могут быть обеспечены как путем добровольного подписания собственниками господствующего и обслуживающего земельных участков соглашения о сервитуте, так и в судебном порядке, если между этими лицами не достигнуто такое соглашение или имеются разногласия по его отдельным условиям.

Требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком.

Таким образом, условиями для установления сервитута в судебном порядке являются наличие между собственниками земельных участков спора, препятствующего подписанию соглашения о сервитуте; выявленная судом в ходе рассмотрения этого спора объективная невозможность удовлетворения потребностей истца иным образом, кроме как путем наделения его правом ограниченного пользования чужим земельным участком.

Пункт 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации оговаривает примерный перечень случаев, предполагающих установление сервитута, а также вводит критерии оценки иных потребностей, при наличии которых собственник недвижимости может требовать предоставления ему права ограниченного пользования чужим имуществом.

Из указанной нормы права следует, что сервитут может быть установлен судом в исключительных случаях, когда предоставление этого права является единственным способом обеспечения основных потребностей истца как собственника недвижимости. Сервитут должен быть наименее обременительным для ответчика, поэтому при определении содержания этого права и условий его осуществления суд обязан исходить из разумного баланса интересов сторон спора с тем, чтобы это ограниченное вещное право, обеспечивая только необходимые нужды истца, не создавало существенных неудобств для собственника обслуживающего земельного участка.

В связи с этим при рассмотрении дел соответствующей категории в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации, суды должны исследовать вопрос о том, на удовлетворение каких конкретно нужд направлено требование истца и относятся ли они к тем потребностям, которые могут быть обеспечены путем установления сервитута, учитывая его исключительный характер.

Проезд и проход к недвижимому имуществу прямо отнесены к потребностям, при наличии которых возможно предоставление названного ограниченного вещного права, поэтому судам при рассмотрении настоящего иска в этой части следует определить, имеется ли у истца возможность доступа к своему имуществу, не прибегая к правовым средствам, предусмотренным указанными нормами права.

Поскольку суд, пришедший к выводу о необходимости установления сервитута, при наличии спора не связан доводами его сторон, касающимися порядка использования участка, он может самостоятельно определить оптимальные условия сервитута, в том числе маршрут проезда и прохода, который бы не только соответствовал интересам истца, но и был бы наименее обременительным для собственника обслуживающего земельного участка.

Пунктом 3 статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. В случае недостижения соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

В рассматриваемом деле истец требует установления сервитута на земельный участок с кадастровым номером 37:24:040505:64, принадлежащий МБОУ СОШ №35 на праве постоянного (бессрочного) пользования, в виде прохода и проезда по части указанного земельного участка.

Статьей 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении иска, исходил из того, что истцом в материалы рассматриваемого дела не представлены доказательства невозможности обеспечения прохода и проезда к объекту истца без установления сервитута. Суд принял во внимание, что в настоящее время доступ истца к своему объекту осуществляется по территории школы с соблюдением контрольно-пропускного режима, установленного на территории школы. При этом МБОУ СОШ №35 не препятствует доступу истца к принадлежащему ему объекту недвижимости в вышеуказанном порядке. Доказательства невозможности использования такого варианта в материалы дела истцом не представлены.

Также суд указал, что часть земельного участка, принадлежащего ответчику, по которой истец планирует осуществлять проход и проезд, обременена действующей линией хозяйственно бытовой канализации, балансодержателем которой является МБОУ СОШ №35, линия канализации расположена в охранной зоне воздушной линии электропередач (письмо Управления архитектуры и градостроительства Администрации города Иваново от 24.02.2014 №01-19-567).

Суд руководствовался статьей 11 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения» и согласился с возражениями ответчика и третьих лиц о том, что установление сервитута в заявленном истцом варианте предполагает установление ограждения (забора) на территории земельного участка с кадастровым номером 37:24:040505:64 с одновременным переносом существующего входа на территорию МБОУ СОШ № 35 за зону действия сервитута. При этом в соответствии с пунктами 3.1, 3.10 СанПиН 2.4.2.2821-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям и организации обучения в общеобразовательных организациях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы» территория общеобразовательной организации должна быть ограждена и озеленена. Расположение на территории построек и сооружений, функционально не связанных с общеобразовательной организацией, не допускается.

Суд пришел к выводу, что перенос существующего входа на территорию МБОУ СОШ № 35 за зону действия сервитута приведет к расположению на территории образовательного учреждения - школы №35 ограждения (забора), что противоречит требованиям СанПиН 2.4.2.2821-10, а также к полной невозможности использования третьим лицом (МБОУ СОШ № 35) части земельного участка, обремененного сервитутом.  

Помимо этого суд применил части 3, 6 статьи 28 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», статью 2, пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму» и принял во внимание, что на территории земельного участка, в отношении части которого истец просит установить сервитут, расположена средняя общеобразовательная школа №35, в связи с чем установление сервитута для использования нежилого помещения истца в целях осуществления предпринимательской деятельности может привести к возможности доступа на территорию школы неограниченного круга лиц, что является недопустимым в соответствии с вышеуказанными нормами, поскольку создаст опасность снижения уровня антитеррористической защищенности общеобразовательного учреждения.

Однако апелляционный суд не может согласиться с выводами суда, содержащимися в обжалуемом судебном решении.

Установлено, что требование истца направлено на удовлетворение законного интереса – проход и проезд к принадлежащему истцу земельному участку и расположенному на участке зданию. При этом учитывая сложившиеся смежные границы земельных участков с кадастровыми номерами 37:24:040505:0038, 37:24:040505:64, 37:24:040505:156, согласованные в добровольном порядке участниками спора до приобретения здания и участка в собственность истцом, доступ (проход и проезд) истца на принадлежащий ему земельный участок в любом случае затрагивает интересы правообладателей участков, по территории которых будет осуществляться доступ.

В данном случае с достоверностью установлено, что принадлежащий истцу земельный участок не имеет самостоятельного выхода к землям общего пользования; фактически проход на земельный участок возможен через только через земельный участок кадастровый номер 37:24:040505:64 (по территории школы) либо через земельный участок кадастровый номер 37:24:040505:64 и участок кадастровый номер 37:24:040505:156 (в части, не занятой гаражами).

При этом истцу в судебном порядке было отказано в признании незаконным и недействительным постановления Администрации города Иванова от 22.05.2012г. №1022 «О предоставлении муниципальному бюджетному образовательному учреждению средней общеобразовательной школе № 35 в постоянное (бессрочное) пользование земельного участка номер 37:24:040505:64 (решение  Арбитражного суда Ивановской области от 18.02.2014 по делу №А1706815/2013).

Следовательно, отказ в удовлетворении настоящего иска при совокупности представленных истцом в обоснование своих требований документов фактически привел к лишению заявителя судебной защиты его прав.

Учитывая, что требование, предусмотренное пунктом 3 статьи 274 Гражданского кодекса, имеет целью создание на будущее необходимых правовых гарантий для нормальной эксплуатации истцом своего имущества посредством предоставления ему по решению суда права ограниченного пользования чужим земельным участком, суд первой инстанции ошибочно положил в основание судебного акта, то обстоятельство,  что в настоящее время доступ истца к своему объекту осуществляется по территории школы с соблюдением контрольно-пропускного режима, установленного на территории школы, и при этом МБОУ СОШ №35 не препятствует доступу истца к принадлежащему ему объекту недвижимости в вышеуказанном порядке.

Указанное обстоятельство не имело само по себе существенного значения, т.к. предметом спора не является устранение нарушений прав собственника применительно к правилам статьи 304 ГК РФ. Апелляционный суд исходит из того, что указанный выше порядок прохода (проезда), обусловленный установленным на территории школы пропускным режимом мог быть рассмотрен исключительно как вариант установления сервитута и с учетом соблюдения баланса интересов сторон.

Отказ в иске со ссылкой на приведенные в решении нормы статьи 11 Федерального закона от 30.03.1999 № 52-ФЗ «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», части 3, 6 статьи 28 Федерального закона от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации», статью 2, пункт 6 статьи 3 Федерального закона от 06.03.2006 № 35-ФЗ «О противодействии терроризму», СанПиН 2.4.2.2821-10 «Санитарно-эпидемиологические требования к условиям и организации обучения в общеобразовательных организациях. Санитарно-эпидемиологические правила и нормативы», также не может быть признан правильным.

Приведенные нормы законодательства не свидетельствуют о ничтожности сделок, на основании которых истец приобрел в собственность указанные выше здание котельной и земельный участок; доказательств оспаривания указанных сделок либо возникшего на их основании права собственности предпринимателя по соответствующим основаниям в судебном порядке в деле не имеется.

Апелляционный суд отмечает, что указанные выше обстоятельства (расположение здания и участка истца вблизи школы, необходимость обустройства ограждения на территории школы) не воспрепятствовали ранее совершению администрацией действий по формированию в 2004 году границ земельного участка кадастровый номер 37:24:040505:0038 с назначением, не изменившимся до настоящего времени (размещение котельной), оформлению прав истца и школы на смежные участки.

В соответствии с пунктами 3.1, 3.10  СанПиН 2.4.2.2821-10, которые применены судом, территория общеобразовательной организации должна быть ограждена и озеленена. Расположение на территории построек и сооружений, функционально не связанных с общеобразовательной организацией, не допускается.

Однако в данном случае земельные участки истца (№37:24:040505:0038) и ответчика  (№37:24:040505:64) имеют смежные границы с северной, восточной и западной стороны, по которым ограждение не установлено. Предложенные истцом условия сервитута содержат положения об устройстве такого ограждения за счет средств истца, что само по себе не противоречит действующему законодательству.

Возможные ограничения по видам деятельности в принадлежащем истцу здании с учетом его расположения вблизи школы (пункт 3.10 СанПиН) не могут повлечь отказ в установлении сервитута, поскольку вопрос о конкретном характере использования здания в данном случае не имеет существенного значения. Нарушение истцом как хозяйствующим субъектом и собственником