Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по делу n А28-10916/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

в договор аренды в части изменения площади арендуемого помещения, согласно которому с 10.08.1999 площадь арендуемого помещения составила 63,6 кв.м. Согласно дополнительному соглашению от 05.05.2003 площадь арендуемого помещения составляет 62,0 кв.м. С 05.05.2003 какие-либо изменения в договор аренды от 26.11.1996 № 1256 относительно площади арендуемого помещения не вносились, расчет арендной платы производился исходя из площади помещения 62,0 кв.м.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика пояснил, что спор относительно переданных в аренду помещений (№№ 21-24) ранее (№7, 7а, 8, 8а) и их площади между сторонами отсутствует, в аренду переданы конкретные помещения, их состав в период действия договора аренды не менялся, площадь уточнялась органами технического учета.

Как указал заявитель и подтверждается материалами дела, переданное в аренду нежилое помещение с момента передачи в аренду имеет самостоятельное функциональное назначение, используется под магазин «Ив Роше», имеет обособленный вход с улицы.

 Исследовав представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что спорное нежилое помещение, состоящее из помещений №№ 21-24 на поэтажном плане, может быть сформировано как обособленный объект.  Данный вывод  суда помимо имеющихся в материалах дела технических паспортов и экспликаций также подтверждается справкой КОГУП «БТИ» от 30.10.2013 №1806 (т. 1 л.д. 101) из которой следует, что помещение, сданное в аренду Обществу, состоящее из помещений № 21, 22, 23, 24 (на поэтажном плане технического паспорта от 17.12.2012 на нежилое помещение 1003), является обособленным.

Кроме того, заявителем в материалы дела представлен технический план помещения  в связи с образованием части (частей помещения), подготовленный кадастровым инженером КОГУП «БТИ», имеющим квалификационный аттестат № 43-12-217, в котором имеются сведения об образуемой части помещения площадью 57,7 кв.м. номера на поэтажном плане №21,22,23,24 согласно технического паспорта на помещение 1003 Кировский филиал ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» (т. 2 л.д. 10-18).

Доказательства того, что арендуемое помещение не может быть  сформировано как самостоятельный объект недвижимого имущества, Департаментом в нарушение статьи 65 АПК РФ не представлены.

Доводы ответчика, что в отличие от предмета договора аренды  предмет договора купли-продажи должен быть сформулирован конкретно и соответствовать императивным требованиям закона, судом рассмотрены. Вместе с тем данные доводы не опровергают позицию заявителя относительно того, что из арендованных помещений №№ 21-24 может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект в рамках реализации права заявителя, предусмотренного Законом № 159-ФЗ.

Ответчик  в обоснование своей позиции ссылается на справку Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное бюро технической инвентаризации» от 19.11.2013 (т. 1 л.д. 173), в соответствии с которой формирование изолированного обособленного помещения по указанному контуру возможно при условии заделки дверного проема в помещение № 16, входящее в состав другого обособленного помещения.

При этом суд обращает внимание, что орган технической инвентаризации указывает на обособленность соседнего помещения, включающего помещение № 16 на поэтажном плане. Кроме того, из текста данной справки следует, что заделка дверного проема является необходимой для формирования обособленного изолированного помещения.

Однако суд апелляционной инстанции не усматривает противоречия между представленными в материалы дела справками КОГУП «БТИ» от 30.10.2013 и Кировского филиала ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное бюро технической инвентаризации» от 19.11.2013, поскольку в справке КОГУП «БТИ» от 30.10.2013 сделан вывод именно об обособленности помещения, в то время как в справке ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное бюро технической инвентаризации» от 19.11.2013 идет речь о формировании изолированного обособленного помещения, что не идентично.

Таким образом, изложенное в пункте 8 Информационного письма № 134 требование о возможности формирования помещения как обособленного объекта в рассматриваемом случае заявителем по материалам дела доказано.

Ответчик также указывает, что в соответствии с частью 7 статьи 27  Закона № 221-ФЗ орган кадастрового учета принимает решение об отказе в постановке на государственный кадастровый учет помещения в случае, если такое помещение не изолировано или не обособлено от других помещений в здании или сооружении.

В соответствии с пунктом 14 части 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2009 N 384-ФЗ "Технический регламент о безопасности зданий и сооружений", помещение - это часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями, строительная конструкция - это часть здания или сооружения, выполняющая определенные несущие, ограждающие и (или) эстетические функции.

При этом в законодательстве отсутствуют определения понятий "изолированность" и "обособленность" помещения. Вместе с тем, по смыслу законодательства, помещение считается обособленным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями; изолированным, если оно отграничено от остального объема здания (сооружения) строительными конструкциями, имеет отдельный вход и не используется для доступа в иное помещение.

Буквальное толкование части 7 статьи 27 Закона № 221-ФЗ  свидетельствует об отсутствии требования об одновременном соответствии помещения, постановка которого на кадастровый учет осуществляется уполномоченным органом, критериям обособленности и изолированности.

Таким образом, суд апелляционной инстанции отклоняет доводы ответчика о невозможности кадастрового учета помещения  со ссылкой на  данную норму Закона № 221-ФЗ.

Предусмотренному Законом № 159-ФЗ праву заявителя на выкуп помещения корреспондирует обязанность ответчика совершить юридически значимые действия, направленные на реализацию такого права, в том числе и по подаче документов для постановки обособленного объекта на кадастровый учет в целях осуществления дальнейших действий, предусмотренных частью 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ.

Более того, установленные после принятия ответчиком оспариваемого решения об отказе в реализации преимущественного права выкупа от 25.07.2013 обстоятельства (относительно необходимости заделки дверного проема в помещение № 16) не были указаны в качестве основания для отказа Обществу в предоставлении преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Доводы о невозможности формирования объекта как обособленного также не отражены ответчиком в решении об отказе от 25.07.2013. Данные обстоятельства, указанные после принятия ответчиком оспариваемого отказа, не могут подтверждать его законность и обоснованность на дату принятия решения от 25.07.2013.

Также суд считает, что ответчик по материалам дела не доказал необходимость проведения таковой перепланировки для обособления объекта и реализации Обществом права выкупа помещения. Доводы Общества относительно того, что объект является обособленным и в отсутствие перепланировки ответчиком не опровергнуты.

Помимо изложенного, суд анализирует представленные в материалы дела документы, собранные после принятия ответчиком оспариваемого отказа, свидетельствующие, что арендованное помещение имеет дверной проем в помещение № 16, входящее в состав другого обособленного помещения. Однако из этого не следует, что данные объекты нельзя использовать обособленно, поскольку, как следует из представленных в дело документов, двери (внутреннее сообщение объектов) при наличии таковой необходимости возможно изолировать, поскольку данные объекты имеют отдельные входы с улицы.

Соответственно, то обстоятельство, что Общество не реализовало предоставленное ему решением комиссии от 16.01.2014 №964 право на  проведение  в установленном порядке  работ по перепланировке помещения по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 88, общей площадью 57,7 кв.м., согласно приложенному плану о закладке пожарного выхода, не было положено в основу принятого Департаментом решения от 25.07.2013 и не подтверждает его законность.

Кроме того, Закон № 159-ФЗ, а также данные в пункте 8 Информационного письма № 134 разъяснения не обязывают арендатора до момента подачи заявления о выкупе непосредственно сформировать объект как обособленный и поставить его на кадастровый учет. Данная возможность, по смыслу приведенных разъяснений, выясняется при принятии решения.

 На дату принятия решения об отказе ответчик не обсуждал возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта, указав в письме от 25.07.2013 лишь на то, что вопрос о разделении арендуемого помещения органом местного самоуправления не рассматривается и законодательством не установлена обязанность органов местного самоуправления по разделу находящегося в муниципальной собственности помещения.

Однако предусмотренный Законом N 159-ФЗ перечень оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа является ограниченным и не содержит такого основания, как нежелание собственника обособлять в принципе обособляемую арендуемую часть помещения.

Кроме того, предусмотренное  пунктом 8 Информационного письма N 134 условие о наличии возможности формирования помещения как обособленного объекта подразумевает именно техническую возможность обособления, а не возможность получения согласия собственника. Возможность реализации преимущественного права выкупа не ставится законодателем в зависимость от  усмотрения органа власти.

Иной подход влечет необоснованное лишение Общества, как субъекта малого и среднего предпринимательства, преимущественного права на приобретение имущества, что не соответствует смыслу Закона № 159-ФЗ, целью которого является оказание адресной государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса посредством установления для них преференций на участие в приватизации арендуемых объектов недвижимого имущества.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель заявителя пояснил, что, поскольку подача заявления об осуществлении кадастрового учета помещения относится к правомочиям собственника, даже в случае выполнения Обществом всех требований ответчика относительно перепланировки, подача заявления о кадастровом учете помещения может быть осуществлена только собственником и только при наличии его воли. Таким образом, все изложенные ответчиком в отказе аргументы относятся к отсутствию его воли по осуществлению раздела находящегося в муниципальной собственности помещения, что, как изложено выше, не отвечает положениям Закона № 159-ФЗ.

Аргументы ответчика о неисполнимости решения суда в случае удовлетворения требований заявителя документально не подтверждены (не доказано то, что объект не является обособленным, не доказана необходимость перепланировки) и не свидетельствуют о правомерности оспариваемого отказа, выраженного в письме от 25.07.2013. Позиция Департамента, что до обращения с заявлением о выкупе Общество должно произвести перепланировку объекта и поставить объект на кадастровый учет, не соответствует данным в пункте 8 Информационного письма № 134 разъяснениям.

Между тем обязанность доказывания соответствия оспариваемого решения закону или иному нормативному правовому акту, а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого решения, возложена на ответчика как на орган, принявший оспариваемое решение (часть 5 статьи 200 АПК РФ).

Заявленные при рассмотрении дела в суде аргументы ответчика о наличии в помещении площадью 128,3 кв.м. мест общего пользования, об отсутствии мест общего пользования в помещении площадью 57,7 кв.м. по смыслу Закона № 159-ФЗ не являются препятствием для реализации права выкупа помещения.

Обстоятельство, заявленное Департаментом при рассмотрении дела в суде, что объект аренды находится в здании, которое является объектом культурного наследия, не было приведено ответчиком в качестве основания для отказа в реализации преимущественного права выкупа и не препятствует ему, а может являться условием договора купли-продажи и охранного обязательства.

Таким образом, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что имеются все установленные законом условия, при наличии которых возникает право Общества на выкуп арендованного имущества, поэтому отказ в реализации преимущественного права выкупа объекта муниципального имущества не соответствует положениям статьи 3 Закона N 159-ФЗ и является незаконным, нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности, лишая его возможности использования преимущественного права на приобретение спорного помещения, в связи с чем требования заявителя о признании незаконным оспариваемого отказа подлежат удовлетворению.

Согласно части 2 статьи 201 АПК РФ арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

На основании вышеприведенных обстоятельств решение суда первой инстанции надлежит отменить на основании пункта 3 части 1 статьи 270 АПК РФ в связи несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и принять новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований о признании незаконным оспариваемого отказа. Апелляционная жалоба Общества подлежит удовлетворению.

В соответствии с пунктом 3 части 4 статьи 201 АПК РФ в резолютивной части решения по делу об оспаривании ненормативных правовых актов, решений органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц должно содержаться указание на признание оспариваемого акта недействительным или решения незаконным полностью или в части и обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя либо на отказ в удовлетворении требования заявителя полностью или в части.

В уточнениях заявленных требований, представленных в суд первой инстанции, Общество детализирует требования, обязанность совершения которых Общество просит возложить на Департамент в целях восстановления нарушенных прав ООО «Торговый дом Автор» в порядке статьи 201 АПК РФ. Вместе с тем суд апелляционной инстанции считает, что при признании отказа Департамента в реализации преимущественного права выкупа незаконным на ответчика должна быть возложена обязанность устранить допущенные оспариваемым отказом нарушения прав и законных интересов Общества именно таким образом, какой следовал бы при принятии ответчиком противоположного решения по заявлению