Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 11.09.2014 по делу n А28-10916/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

реализация Обществом преимущественного права на приватизацию арендуемых помещений сопряжена с предоставленным ему правом на формирование нежилого помещения как  самостоятельного объекта (протокол заседания комиссии от 16.01.2014 № 964), суд с учетом положений пункта 1 статьи 9 Гражданского кодекса Российской Федерации пришел к выводу о том, что отказ Общества от предоставленного ему права на  проведение  в установленном порядке  работ по перепланировке помещения по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 88, общей площадью 57,7 кв.м., согласно приложенному плану о закладке пожарного выхода, не свидетельствует о возникновении у ответчика обязанности обеспечить реализацию права Общества на приобретение и последующее заключение договора купли-продажи в отношении части нежилого помещения. В этой связи в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, что также отражено в пункте 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации».

Согласно части 1 статьи 1 Закона N 159-ФЗ (здесь и далее в редакции Федерального закона от 02.07.2013 N 144-ФЗ) данный Закон регулирует отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества.

Преимущественное право приобретения арендуемого государственного или муниципального имущества имеет каждый арендатор, соответствующий условиям его отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, установленных статьей 4 Закона N 159-ФЗ, при соблюдении условий, определенных в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

В соответствии со статьей 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.

В силу части 2 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из материалов дела следует, что заявитель 17.07.2013 обратился в адрес Департамента с заявлением о реализации преимущественного права приобретения арендуемого по договору от 26.11.1996 № 1256 помещения, расположенного по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, д.88/7, инвентарный номер 43:40:40305:2579:09/1003/2, подтвердив, что заявитель соответствует условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства.

На определенную в Законе N 159-ФЗ дату (01.07.2013) арендуемое недвижимое имущество находилось во временном пользовании заявителя по договору аренды  более двух лет.

Сведений о наличии задолженности по арендной плате суду не представлено; доказательств включения арендуемого имущества в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства в деле не имеется.

При таких обстоятельствах заявитель на момент обращения с заявлением о выкупе от 17.07.2013 обладал преимущественным правом на приобретение в собственность арендуемого имущества.

Указанные обстоятельства сторонами не оспариваются и подтверждены ответчиком в  письме  от 25.07.2013.

В то же время письмом от 25.07.2013 № 10405-01-05 Департамент сообщил Обществу об отказе в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения по причине отсутствия самостоятельного технического и кадастрового паспорта и регистрации права муниципальной собственности.

Анализируя приведенные Департаментом основания к отказу в реализации преимущественного права выкупа арендуемого помещения, суд апелляционной инстанции приходит к следующему.

Действительно, из материалов дела следует, что право муниципальной собственности зарегистрировано на нежилое помещение общей площадью 128, 3 кв.м. по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, д. 88/7, помещение 1003. Как указывает ответчик в письменных позициях по делу, арендуемое Обществом помещение не сформировано как самостоятельный объект и не выделено как обособленный объект из нежилого помещения площадью 128, 3 кв.м.

Вместе с тем, как следует из пункта 8 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее- Информационное письмо № 134) по смыслу Закона объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 ГК РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Таким образом, реализация преимущественного права применительно к частям помещений допускается при условии, что такие части можно обособить.

Вместе с тем законодательно не определено, каким именно способом должна подтверждаться возможность обособления помещения.

При этом Законом № 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости.

В соответствии со статьей 1, пунктом 5 части 1 статьи 7 Закона № 221-ФЗ  помещение является предметом кадастрового учета.

По условиям договора аренды, заключенного с Обществом, акта приема-передачи, объектом аренды является конкретное нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ленина, 88, а не часть помещения.

Договор аренды заключен в отношении муниципального имущества именно как самостоятельного, обособленного объекта недвижимого имущества, участвующего в связи с этим в гражданском обороте в качестве индивидуально-определенного объекта гражданских прав.

При таких обстоятельствах постановка на кадастровый учет помещений являющихся объектом аренды, возможна, следовательно, они могут являться и предметом договора купли-продажи.

Таким образом, позиция ответчика о том, что арендуемое помещение, в отношении которого не осуществлен государственный кадастровый учет (отсутствует технический и кадастровый паспорт), не может быть предметом заявления о выкупе, не принимается судом, как противоречащая положениям Закона № 159-ФЗ и пункта 8 Информационного письма № 134. По смыслу вышеприведенных разъяснений отсутствие кадастрового учета само по себе не лишает субъекта права выкупа  обособленного объекта.

Законодатель, принимая Закон N 159-ФЗ, преследовал цель предоставить субъектам малого и среднего предпринимательства реальную возможность приобретения арендуемого ими имущества, вне зависимости от его объектного статуса (часть помещения или здание в целом). В данном случае, для заключения в рамках указанного закона договора купли-продажи имущества, которое после проведения кадастрового учета будет создано в будущем, решающее значение имеет наличие у такого имущества признаков обособленности, представляющих собой возможность фактической идентификации объекта как имущества.

Следовательно, доводы ответчика, что право муниципальной собственности зарегистрировано за муниципальным образованием в ЕГРП на объект недвижимости площадью 128, 3 кв.м. в целом, не являются препятствием для реализации арендатором права на выкуп.

Как пояснил представитель заявителя в судебном заседании и не отрицает представитель ответчика, второе помещение из данной совокупной площади передано в аренду ООО «МИГ» по отдельному договору аренды.

Статьей 554 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из материалов дела следует, что предметом заключенного между Управлением (Комитетом) по делам муниципальной собственности города Кирова и Обществом договора аренды от 26.11.1996 № 1256 являлось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Киров, ул. Ленина, д. 88, общей площадью 65,8 кв.м. Согласно приложению 1 к договору «Характеристика помещения» арендуемое помещение снабжено инженерным оборудованием (имеет отопление, канализацию, горячее водоснабжение, телефон).

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация–Федеральное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 09.11.1995, арендуемое помещение учитывалось в ОТИ под инвентарным номером 43:40:У0305:2579:09/1003:2 и состояло из склада, бытовки, магазина, тамбура общей площадью 59,3 кв.м., благоустройство помещения заключалось в наличии централизованного отопления, электроснабжения, телефона; канализацией и водопроводом помещение не оборудовано.

Согласно техническому паспорту, составленному Кировским филиалом ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное бюро технической инвентаризации» по состоянию на 05.03.2003, арендуемое помещение учитывалось в ОТИ под инвентарным номером 43:40:У0305:2579:09/1003:2 и состояло из кабинета косметики, коридора, торгового зала, общей площадью 55,4 кв.м., благоустройство помещения заключалось в наличии централизованного отопления, электроснабжения, телефона; канализацией и водопроводом помещение не оборудовано. В экспликации к поэтажному плану указан также тамбур площадью 2,3 кв.м..

Из указанных технических паспортов следует, что с момента передачи объекта в аренду он являлся самостоятельным объектом недвижимости.

Право собственности муниципального образования «Город Киров» на помещение магазина площадью 130,8 кв.м., этаж первый, по адресу: г. Киров, ул. Ленина/Герцена, дом 88/7 было зарегистрировано 13.06.2007.

Таким образом, на момент передачи спорного помещения в аренду право муниципальной собственности на помещение большей площади зарегистрировано не было, в аренду был передан определенный, идентифицированный объект.

02.08.1999 между сторонами договора было заключено соглашение о внесении изменений