Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 05.10.2008 по делу n А17-1079/2008. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

статьи 2, статьей 3 Закона Российской Федерации «О введение в действие Земельного кодекса Российской Федерации» № 137-ФЗ от 25.10.2001г. (в трехкратном размере ставки земельного налога).

Согласно пункту 2.2 договора покупатель оплачивает цену договора в течение 10 банковских дней с момента подписания настоящего договора.

Из материалов дела также усматривается, что ранее спорный земельный участок находился у ООО «СХК «Решма» на праве аренды – на основании договора аренды № 157 от 15.03.2006г. и соглашения о замене стороны в указанном договоре от 13.07.2006г. Срок аренды был установлен на 49 лет.

Дополнительным соглашением от 31.10.2007г. договор аренды расторгнут.

28.04.2007г. Администрацией Кинешемского МР в пользу ООО «СХК «Решма» выдано разрешение на строительство комплекса зданий молочной фермы, в том числе коровников, здания АБК с доильно-молочным блоком и родильным отделением, зданий телятника и молодняка, кормоцеха со складом. Срок действия разрешения на строительство установлен до 01.05.2010г.

В рамках исполнения заключенного сторонами договора № 77 купли-продажи земельного участка от 01.11.2007г. земельный участок по акту приема-передачи от 01.11.2007г. передан администрацией ООО «СХК «Решма», обществом платежным поручением № 166 от 02.11.2007г. оплачена стоимость земельного участка в общей сумме 354.515 руб. 25 коп.

Переход права собственности на земельный участок зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 26.12.2007г.

Прокурор, обращаясь с настоящим исковым заявлением, указал, что на момент заключения договора предоставленный земельный участок превышает земельный участок, необходимый для эксплуатации расположенных на нем объектов недвижимости, при заключении сделки сторонами не соблюден трехлетний срок с даты заключения договора аренды земельного участка до даты его продажи, не верно определена цена земельного участка, что в совокупности является нарушением действующего законодательства. В связи с изложенным просил признать договор № 77 купли-продажи земельного участка от 01.11.2007г. недействительным и применить последствия недействительности сделки в виде возврата сторонами полученного по сделке.

Апелляционный суд, оценив представленные доказательства в их совокупности, проанализировав позиции сторон настоящего спора, пришел к выводу о правомерности решения суда первой инстанции о частичном удовлетворении требований истца в силу следующего.

Согласно пункта 1 статьи 1 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» № 101-ФЗ - действие настоящего Федерального закона не распространяется на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями. Оборот указанных земельных участков регулируется Земельным кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 3 статьи 28 Федерального закона № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» собственники объектов недвижимости, не являющихся самовольными постройками и расположенных на земельных участках, относящихся к государственной или муниципальной собственности, обязаны либо взять в аренду, либо приобрести у государства или муниципального образования указанные земельные участки, если иное не предусмотрено федеральным законом. Договор аренды земельного участка не является препятствием для выкупа земельного участка.

При разрешении настоящего спора установлено, что спорный земельный участок площадью 4554 га, относится к категории земель сельскохозяйственного назначения. Ответчик ООО «СХК «Решма» является собственником трех объектов незавершенного строительства, фактически расположенных в границах рассматриваемого земельного участка – «коровник № 1» литера Б, процент готовности – 32,4%, площадь застройки 4178,3 кв.м. ; «коровник № 2», процент готовности – 9%, общая площадь застройки 4178,3 кв.м. ; «здание АБК с доильно-молочным блоком и родильным отделением» – процент готовности 36,1%, площадью застройки 2873,2 кв.м.

Таким образом, при наличии зарегистрированного права собственности на объекты незавершенного строительства, являющиеся объектами недвижимого имущества, участвующими в обороте, собственник данных объектов вправе приобрести расположенный под этими объектами земельный участок в собственность по основанию и в порядке, предусмотренном статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии со статьей 166 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено лицами, указанными в настоящем Кодексе. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом. Суд вправе применить такие последствия по собственной инициативе.

Согласно части 1 статьи 52 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации прокурор вправе обратиться в арбитражный суд с иском о признании недействительными сделок, совершенных … органами местного самоуправления…

В соответствии с пунктом 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

В силу статьи 168 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Анализ вышеназванных норм права показывает, что сделка, совершенная с нарушением требований законов, является ничтожной и установленные сделкой условия не влекут юридических последствий.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 20 настоящего Кодекса, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных пунктом 1 статьи 24 настоящего Кодекса. Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юридических лиц осуществляется за плату.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с указанным кодексом. Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица – собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены указанным кодексом, федеральными законами.

Согласно части 7 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации границы и размеры земельного участка, приобретаемого собственниками объектов недвижимости, расположенных на нем, определяются с учетом фактически используемой площади земельного участка в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства.

Пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса установлено, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Предельные размеры и требования к местоположению земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения установлены Законом Ивановской области (в редакции от 18.07.2007 г.)  «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Ивановской области».

Согласно Закона Ивановской области, размер земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, являющийся объектом договора купли-продажи, не может превышать установленные указанным Законом предельные размеры, и при этом действия по распоряжению земельным участком должны соответствовать цели назначения данной категории земель.

Согласно выписке из реестра объектов капитального строительства от 21.09.2007г. (выданной для регистрации права собственности общества на объекты незавершенного строительства) под объектами строительства занята площадь в размере 11229,8 кв.м – площадь застройки части спорного земельного участка под указанными объектами.

Как обоснованно указано судом первой инстанции, земельный участок площадью 11229,8 кв.м. при разрешении настоящего спора не является самостоятельным объектом купли-продажи, поскольку он в установленном законом порядке не сформирован, границы его не описаны, кадастровый план данного участка не составлен.

Согласно кадастрового плана, разрешенное использование спорного земельного участка определено под ведение сельскохозяйственного производства.

Совокупностью представленных доказательств подтвержден факт того, что ООО «СХК «Решма» имеет намерение возведения единого имущественного комплекса «Молочная ферма до 1000 коров беспривязного содержания».

При этом на момент разрешения спора доказательства введения сельскохозяйственного комплекса в эксплуатацию и регистрация прав в установленном законом порядке на данный имущественный комплекс суду не представлены ( статьи 131, 132 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что наличие зарегистрированного права собственности на три объекта незавершенного строительства не является достаточным основанием для возникновения у ответчика права на выкуп земельного участка в истребуемом размере (4554 га). Надлежащие доказательства в подтверждение соответствия площади земельного участка, являющегося предметом рассматриваемого договора купли-продажи, установленным нормам отвода земель для конкретного вида деятельности суду не представлены. Доводы прокурора о превышении площади предоставленного по договору земельного участка площади земельного участка, фактически используемого для эксплуатации имеющихся объектов недвижимости, не опровергнуты.

В силу изложенного судом первой инстанции обоснованно установлено нарушение действиями ответчиков требований, изложенных в статьях 33, 36 Земельного кодекса Российской Федерации, нормах Закона Ивановской области.

Кроме того, в соответствии со статьей 7 Закона Ивановской области  (в редакции от 18.07.2007 г.) переданный в аренду земельный участок может быть приобретен в собственность арендатором по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Как установлено при рассмотрении дела, договор аренды спорного земельного участка был заключен с конкурсным управляющим, действующим в интересах совхоза «Решемский», 15 марта 2006 года; 13 июля 2006 года на основании договора о передаче (уступке) прав и обязанностей от совхоза произведена замена стороны на ООО «СХК «Решма». Оспариваемый договор купли-продажи заключен 1 ноября 2007 года, то есть до истечения установленного законом трехлетнего срока с момента заключения договора аренды.

При совокупности изложенных обстоятельств сделка по продаже земельного участка совершена ответчиками с нарушением действующего земельного законодательства и в силу статьи 168 Гражданского кодекса Рос­сийской Федерации является недействительной.

Последствия недействительной сделки предусмотрены пунктом 2 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации, которым установлено, что при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах – если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Из данного положения закона вытекает, что обе стороны сделки должны вернуть полученное по сделке.

Имеющимися в материалах дела доказательствами подтверждается, что до заключения спорного договора купли-продажи ООО «СХК «Решма» использовало земельный участок площадью 45540000 кв.м на основании договора аренды, который был расторгнут по соглашению сторон для оформления оспариваемой сделки купли-продажи. В настоящее время ответчику разрешено проектирование молочной фермы в районе с.Решма, выдано архитектурно-планировочное задание на разработку рабочего проекта, утвержден акт согласования места размещения объекта. Соответствующие документы и действия компетентных органов недействительными либо незаконными не признаны, сторонами не оспариваются.

Возврат сторон в первоначально положение предполагает возврат Администрацией Кинешемского МР Ивановской области денежных обществу уплаченных последним денежных средств в счет приобретенного земельного участка, и возврат прежнего статуса земельного участка – собственность муниципального образования .

Соответственно, Администрация Кинешемского МР Ивановской области обязана возвратить ООО «СХК «Решма» денежные средства в сумме 354.515 руб. 25 коп., уплаченные им в счет приобретения земельного участка платежным поручением № 166 от 02.11.2007г., поскольку указанные средства являлись выкупной ценой земельного участка.

В апелляционной жалобе прокурор указывает на необходимость применения двусторонней реституции и возложения обязанности на ответчика по возврату приобретенного на основании незаконной сделки имущества.

Однако, учитывая то, что в силу статьи 271 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования частью земельного участка под недвижимостью,  а ООО «СХК «Решма» является собственником объектов недвижимости, расположенных на спорном земельном участке (при этом, как указано выше, земельный участок непосредственно под объектами незавершенного строительства не сформирован), при указанных обстоятельствах достаточные основания для истребования у ООО «СХК «Решма» спорного объекта отсутствуют.

Принимая