Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 по делу n А31-1855/2011. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

Законность  решения  Арбитражного суда Костромской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 11.04.2006 на основании приказа Комитета  № 170 от 10.04.2006 (т. 1 л.д. 19) между Комитетом (арендодатель) и ООО «Квартал» (арендатор) заключен договор № 290405 на аренду муниципального имущества (нежилого помещения) (далее – договор аренды) (т.1 л.д. 16-17).

В соответствии с пунктом 1.1. договора аренды, арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение по адресу: город Кострома, ул. Советская, д. 24 (подвал) общей площадью 119,4 кв. м для использования по назначению, а именно: под магазин, склад (далее – нежилое помещение).

В силу пункта 1.2. договора аренды арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору, либо должны были быть обнаружены арендатором во время принятия помещения по акту.

Пунктом 1.3. договора аренды срок действия договора устанавливается на период с 11.04.2006 по 31.03.2007.

Пунктом 2.1.3. договора аренды установлена обязанность арендодателя письменно сообщить арендатору не позднее, чем за один месяц о необходимости возвратить помещение как в связи с окончанием действия договора, так и при досрочном его расторжении.

В соответствии с пунктом 2.2. договора аренды обязанностью арендатора является своевременно вносить арендную плату.

Пунктом 3.1. договора аренды установлено, что арендатор выплачивает арендодателю арендную плату за помещение в год в размере 111 586 рублей 46 копеек с НДС, в месяц: 9 298 рублей 87 копеек с НДС.

В соответствии с пунктом 3.2. договора аренды арендатор оплачивает арендодателю арендную плату за каждый месяц вперед, с оплатой до 5-го числа текущего месяца.

В силу пункта 3.3. договора аренды размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке на основании решения органа местного самоуправления.

Пунктом 4.3. установлено, что в случае нарушения арендатором срока платежей, предусмотренных пунктом 3.2. настоящего договора, начисляются пени 1% с просроченной суммы за каждый день просрочки, начиная с пятого числа месяца, следующего за месяцем заключения договора.

В силу положений пункта 5.3. договора аренды арендодатель имеет право одностороннего отказа от исполнения договора полностью в случае, если арендатором несвоевременно производятся арендные платежи, или имеется задолженность по арендной плате более, чем за один месяц. При одностороннем отказе арендодателя от исполнения условий договора полностью, договор считается расторгнутым.

Пунктом 5.6. договора аренды установлено, что если арендатор продолжает пользоваться помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц.

Нежилое помещение 10.04.2006 передано арендатору по акту приема-передачи муниципального имущества (т.1 л.д. 18).

Право собственности муниципального образования городской округ город Кострома зарегистрировано Управлением Федеральной регистрационной службы по Костромской области 20.05.2009, в подтверждение чего выдано свидетельство о государственной регистрации права 44-АБ № 283276 (т.1 л.д. 47).

21.04.2009 истцом в адрес ООО «Квартал» было направлено дополнительное соглашение об изменении площади нежилого помещения с 119,4 кв. м на 125,1 кв. м (т.1 л.д. 101), которое было получено ответчиком 04.05.2009 (т.1 л.д. 102).

24.01.2011 Комитет направил в адрес ООО «Квартал» претензию № 195 с требованием оплатить задолженность по арендной плате и пени (т.1 л.д. 21).

Также 24.01.2011 Комитет направил в адрес ООО «Квартал» уведомление № 194 об одностороннем отказе от исполнения договора аренды (т.1 л.д. 8).

Тот факт, что претензия осталась без удовлетворения, послужил основанием для обращения истца в суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения  решения  суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с пунктом 1  статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Статьей 608 Гражданского кодекса  Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса  Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 статьи 614 Гражданского кодекса  Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 1102 Гражданского кодекса Российской Федерации, лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса.

В силу вышеизложенного, принимая во внимание, что задолженность ответчика в заявленном размере подтверждается материалами дела, учитывая, что после произведенной перепланировки площадь арендуемых помещений увеличилась до 125,1 кв.м, которые фактически находятся в пользовании ответчика, апелляционный суд считает, что суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование Управления о взыскании 498 753 рублей 68 копеек задолженности по арендной плате за период с 08.09.2009 по 28.02.2011.

Довод апелляционной жалобы о том, что расчет цены арендной платы, представленный истцом основан на произвольном, вопреки Методике,  применении значений коэффициентов качества помещения (А, В, С), не соответствующих состоянию помещения, и, следовательно, не подлежащих к применению, отклоняется апелляционным судом как несостоятельный по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 25 Устава муниципального образования городского округа город Кострома в исключительном ведении Думы города Костромы находится определение порядка управления и распоряжения имуществом, находящимся в муниципальной собственности

Расчет арендной платы за пользование муниципальным нежилым помещением произведен на основании Методики расчета арендной платы, утвержденной решением Думы города Костромы № 101 от 18.11.2004 (в редакции решений Думы города Костромы от 07.04.2005 № 25, от 10.11.2005 № 98, от 08.12.2006 № 128, от 14.10.2008 № 173, от 22.01.2009 № 4), где

коэффициент расположения А: 1,2 (встроено-пристроенное помещение в жилом доме);

степень технического обустройства В: 1,2 (наличие водопровода, канализации, центрального отопления);

удобство коммерческого использования С: 1,2 (наличие транспортной инфраструктуры).

В силу пункта 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица.

Решением Арбитражного суда Костромской области от 17.12.2009 по делу № 7135/2009, оставленным без изменения постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2010, установлена правомерность применения при расчете арендной платы за спорное нежилое помещение коэффициента А = 1,2.

Кроме этого, как усматривается из материалов дела, нежилое помещение располагается в подвале дома, вход в помещение находится в пристрое к основному зданию. Более того, Комитетом применено минимальное из возможных значений коэффициента А.

В соответствии  с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

В силу вышеизложенного, проанализировав имеющийся в материалах дела акт приема-передачи от 10.04.2006, из которого следует, что в спорном нежилом помещении имеется отопление, водоснабжение, электричество, канализация, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о правомерности применения коэффициента В равным 1,2. Ответчиком, в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не предоставлено доказательств, что на момент заключения договора аренды в нежилом помещении отсутствовали водопровод, канализация, центральное отопление.

Как следует  из материалов дела (т. 2 л.д. 58-60), входная дверь в спорное нежилое помещение расположена в пристрое к основному зданию и имеет прямой выход на улицу, находящийся в нескольких метрах от пешеходной дорожки центральной улицы города, рядом находится остановка общественного транспорта.

Исходя из вышеизложенного, апелляционный суд считает правомерным применение при расчете задолженности по арендной плате за спорное нежилое помещение следующих коэффициентов: А = 1,2; В = 1,2; С = 1,2.

Более того, апелляционный суд считает необходимым отметить, что ни на момент заключения договора, ни в период его действия ответчик не заявлял своего несогласия с расчетом арендной платы, кроме этого, пунктом 3.3. договора аренды сторонами согласовано, что размеры арендной платы могут быть изменены в одностороннем порядке на основании решения органа местного самоуправления.

В случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки исполнения, должник обязан уплатить кредитору определенную денежную сумму, именуемую неустойкой (пеней, штрафом).  Согласно статье 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

  Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации). Право согласования уплаты неустойки в случае ненадлежащего исполнения обязательства по договору и определения ее размера предусмотрено статьями 330-332 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Стороны в соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации и в надлежащей форме согласовали применение неустойки на случай просрочки внесения арендной платы.

Исходя из вышеизложенного, проверив предоставленный истцом расчет неустойки, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требование истца о взыскании с ответчика пени за период с 07.09.2009 по 28.02.2011, уменьшив их размер в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса  Российской Федерации до 250 000 рублей.

Довод апелляционной жалобы, что размер взысканной неустойки должен быть снижен до 76 387 рублей 28 копеек отклоняется, как несостоятельный, по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации суд наделен правом уменьшить неустойку, если установит, что подлежащая неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.       При этом суд в каждом конкретном случае, исходя из установленных по делу обстоятельств, определяет критерии такой несоразмерности.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда Российской Федерации, сформировавшейся при осуществлении конституционно-правового толкования статьи 333 Кодекса, предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе и направленных против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки. Данной правовой нормой предусмотрена обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения (определение Конституционного Суда Российской Федерации от 21.12.2000 № 263-О).

Пунктом 42 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки необходимо иметь в виду, что размер неустойки может быть уменьшен судом только в том случае, если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства.

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» при решении вопроса об уменьшении неустойки критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и др.

В силу пункта 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 № 17 «Обзор практики применения арбитражными судами статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации» доказательства, подтверждающие явную несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательства, представляются лицом, заявившим ходатайство об уменьшении неустойки.

Арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).        Арбитражный апелляционный суд, оценив обстоятельства дела и имеющиеся в деле доказательства, учитывая  действия сторон по исполнению договора, период времени ненадлежащего исполнения ответчиком обязательства по внесению арендной платы, наличие признаков явной несоразмерности заявленной к взысканию суммы неустойки последствиям неисполнения ответчиком своих обязательств, полагает, что суд первой инстанции