Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 по делу n А17-4521/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

по состоянию на 12.03.2010 составляет 3 000 000 рублей с учетом НДС.

Распоряжением председателя Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 02.04.2010 №99-р принято решение об условиях приватизации вышеуказанного нежилого помещения путем его выкупа в порядке реализации преимущественного права арендатора ООО «ТД «Контракт» на его приобретение по цене 3 000 000 рублей, определенной в оспариваемом отчете № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010.

Письмом от 12.04.2010 № А01-21-887 Комитет направил ООО «ТД «Контракт» проект подписанного им договора купли-продажи при реализации арендатором преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по цене 3 000 000 рублей. Данный проект договора был получен истцом 14.04.2010, им подписан с протоколом разногласий от 19.04.2010, в том числе в отношении цены продажи.

Разногласия, возникшие при заключении указанного договора, переданы ООО «ТД «Контракт» на рассмотрение арбитражного суда. Определением Арбитражного суда Ивановской области от 18.05.2010 принято к производству исковое заявление ООО «ТД «Контракт» об урегулировании преддоговорного спора (дело № А17-2285/2010).

Не согласившись со сведениями, содержащимися в отчете № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010, считая их недостоверными, а рыночную стоимость указанного в нем имущества завышенной, ООО «ТД «Контракт» получило в ООО «ОЦЕНКА-ПРОФИ» отчет № 2/05-10, согласно которому рыночная стоимость указанного объекта недвижимости составляет 2 329 200  рублей с НДС, и обратилось в арбитражный суд с настоящим иском  о признании недостоверными сведений, содержащихся в отчете ЗАО «Консалтинговый центр «Недвижимость» № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010, а определенной в нем величины стоимости объекта оценки в сумме 3 000 000 рублей не соответствующей рыночной стоимости объекта оценки. Определением Арбитражного суда Ивановской области от 09.09.2010 исковое заявление принято к производству.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителя ответчика, арбитражный суд апелляционной инстанции пришел к следующему.

В силу статьи 13 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете независимого оценщика, в том числе в связи с имеющимся иным отчетом об оценке того же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора либо в порядке, предусмотренном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.

Согласно пункту 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» в случае предъявления в арбитражный суд иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, указанной в отчете независимого оценщика, или о признании недействительным отчета независимого оценщика судам следует учитывать, что в соответствии с частью 1 статьи 3 и статьей 4 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под оценочной деятельностью понимается деятельность оценщиков - юридических лиц и физических лиц (индивидуальных предпринимателей), - направленная на установление в отношении объектов оценки их рыночной или иной стоимости и выполняемая для потребителей этих услуг (заказчиков).

В силу статьи 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Таким образом, из указанных положений информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации следует, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только при наличии двух обязательных условий:

1)   обязательность такой величины;

2) иск предъявлен до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

При отсутствии хотя бы одного из названных условий предъявление самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, исключено.

Как следует из материалов дела, рассматриваемый спор возник в результате реализации истцом установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественного права на приобретение занимаемого им на праве аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Иваново, проспект Фридриха Энгельса, д. 24.

 В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Рассматривая настоящий иск, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно в данном случае лишь путем предъявления самостоятельного иска, поскольку договор купли-продажи арендуемого имущества между ООО «ТД «Контракт» и Комитетом не заключен.

При этом Арбитражный суд Ивановской области исходил из того, что распоряжение председателя Ивановского городского комитета по управлению имуществом от 02.04.10 №99-р не является тем основанием, которое порождает гражданские права и обязанности между продавцом и покупателем и, соответственно, правоустанавливающим документом, на основании которого Комитет обязуется передать в собственность ООО «ТД «Контракт» вышеуказанное нежилое помещение, а истец обязуется принять это имущество и уплатить за него денежную сумму (цену), определенную отчетом № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010, в размере 3 000 000 рублей.

Проверив указанный вывод Арбитражного суда Ивановской области в связи с доводами жалобы, апелляционный суд считает его не соответствующим требованиям действующего законодательства, основанным на неправильном истолковании норм материального права.

В соответствии с пунктом 1 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности, в том числе:

из договоров и иных сделок,

из актов государственных органов и органов местного самоуправления, которые предусмотрены законом в качестве основания возникновения гражданских прав и обязанностей.

Согласно статье 4 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона (пункт 1).

В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества», уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера (пункт 2).

Согласно статьям 9, 10 указанного Закона с 01.01.2009 до 01.07.2013 субъект малого или среднего предпринимательства по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В этом случае при получении заявления уполномоченный орган обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке.

Таким образом, в силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого помещения может быть реализовано либо по инициативе уполномоченного органа, либо самого субъекта малого и среднего предпринимательства. При этом в обоих случаях обязательно издание уполномоченным органом решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как следует из материалов дела, истец воспользовался определенным статьей 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ правом подать соответствующее  заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого им помещения, расположенного по адресу: г. Иваново, проспект Фридриха Энгельса, д. 24.

Комитетом в соответствии с указанным Законом издано распоряжение от 02.04.10 №99-р «Об условиях приватизации нежилого помещения № 1002, расположенного по адресу: г. Иваново, проспект Фридриха Энгельса, 24», которым признано преимущественное право ООО «ТД «Контракт» на приобретение арендуемого им помещения, установлена выкупная стоимость в размере 3 000 000 руб. с НДС, определены способ приватизации и срок оплаты приобретаемого имущества.

В силу Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ с момента издания указанного ненормативного правового акта у субъектов правоотношения, регулируемого данным Законом: уполномоченного органа (Комитета) и арендатора (истца) - возникли определенные права и обязанности, в частности:

- у Комитета возникла обязанность направить истцу проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества (пункт 2 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ); в случае утраты истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 статьи 4 указанного Закона, в тридцатидневный срок принять одно из следующих решений: 1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом «О приватизации государственного и муниципального имущества»; 2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества (статья 4 Закона);

- у истца возникло право подписать договор купли-продажи арендуемого им помещения или отказаться от его заключения.

Таким образом, решение уполномоченного органа об условиях приватизации арендуемого имущества, в котором зафиксирована цена отчуждаемого имущества, равная его рыночной стоимости и определенная независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», является обязательным элементом юридического состава, необходимого для приобретения субъектом малого и среднего предпринимательства арендуемого им недвижимого имущества, с которым в свою очередь связано возникновение у сторон указанного правоотношения  определенных прав и обязанностей.

Кроме того, на момент подачи настоящего иска в суд истец акцептовал с протоколом разногласий подписанный уполномоченным органом договор купли-продажи от 12.04.2010 арендуемого помещения. Настоящий иск предъявлен в арбитражный суд только с сентябре 2010 года, в то время как в мае 2010 года истцом уже был подан в арбитражный суд иск об урегулировании преддоговорного спора (дело № А17-2285/2010).

В связи с этим апелляционный суд приходит к выводу об отсутствии в рассматриваемом случае совокупности обязательных условий для подачи самостоятельного иска об оспаривании достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», в случае, если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного