Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 31.03.2011 по делу n А17-4521/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

01 апреля 2011 года

Дело № А17-4521/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 29 марта 2011 года.     

Полный текст постановления изготовлен 01 апреля 2011 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Губиной Л.В.,

судей Поляшовой Т.М., Тетервака А.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Родиной Ю.Н.,

при участии в судебном заседании:

представителя ответчика Шишова И.Н. – генерального директора на основании выписки из протокола общего собрания акционеров закрытого акционерного общества «Консалтинговый центр «Недвижимость» от 14.01.2008,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика закрытого акционерного общества «Консалтинговый центр «Недвижимость»

на решение Арбитражного суда Ивановской области от 30.12.2010 по делу № А17-4521/2010, принятое судом в составе судьи Бадина А.Н.,

по иску общества с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Контракт»

к закрытому акционерному обществу «Консалтинговый центр «Недвижимость», третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, Ивановский городской комитет по управлению имуществом администрации города Иваново,

о признании недостоверными сведений, содержащихся в отчете ответчика № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010,

установил:

общество с ограниченной ответственностью «Торговый дом «Контракт» (далее – ООО «ТД «Контракт», истец) обратилось с иском в Арбитражный суд Ивановской области к закрытому акционерному обществу «Консалтинговый центр «Недвижимость» (далее – ЗАО «Консалтинговый центр «Недвижимость», ответчик, заявитель) о признании недостоверными сведений, содержащихся в отчете ЗАО «Консалтинговый центр «Недвижимость» № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010, и определенной в нем величины стоимости объекта оценки в сумме 3 000 000 рублей не соответствующей рыночной стоимости объекта оценки.

Предъявленные требования основаны на положениях статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 22.07.2008 № 159-ФЗ), статье 12 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», статьях 3, 6, 8 Федерального закона от 19.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» и мотивированы тем, что на основании заключенного между Ивановским городским комитетом по управлению имуществом администрации города Иваново, ООО «ТД «Контракт» и ЗАО «Консалтинговый центр «Недвижимость» договора № 3/03/10-оц от 04.03.2010 на оценку подлежащего продаже в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ помещения ответчик подготовил отчет № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010, согласно которому рыночная стоимость объекта оценки по состоянию на 12.03.2010 составляет 3 000 000 рублей с учетом НДС. Истец, не согласившись со сведениями, содержащимися в названном отчете, полагает их недостоверными, а указанную в отчете рыночную стоимость имущества завышенной.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Ивановский городской комитет по управлению имуществом администрации города Иваново (далее – Комитет, третье лицо).

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 05.10.2010 назначалась по делу судебная экспертиза. 15.12.2010 в суд первой инстанции поступило заключение эксперта от 25.10.2010, в связи с чем определением от 27.12.2010 производство по делу было возобновлено.

В судебном заседании представитель истца поддержал заявленные требования по основаниям искового заявления, с учетом экспертного заключения.

Ответчик и третье лицо возражали против удовлетворения иска.

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 30.12.2010 исковые требования ООО «ТД «Контракт» удовлетворены: признаны недостоверными сведения, содержащиеся в отчете ЗАО «Консалтинговый центр «Недвижимость» № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010 по определению рыночной стоимости нежилого помещения (№1002) площадью 73,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Иваново, проспект Фридриха Энгельса, д. 24. С ответчика в пользу истца взысканы расходы по оплате судебной экспертизы в размере 30 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 4 000 рублей, всего в сумме 34 000 рублей.

При вынесении данного решения суд первой инстанции исходил из того, что величина стоимости объекта оценки, определенная независимым оценщиком, является в соответствии с положениями статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ обязательной для сторон сделки, в связи с чем Комитет не вправе продать, а ООО «ТД «Контракт» приобрести арендуемый объект по цене ниже или выше, чем определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Договор купли-продажи арендуемого имущества между ООО «ТД «Контракт» и Комитетом не заключен, следовательно, оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, возможно в силу пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 путем лишь предъявления самостоятельного иска. Исходя из экспертного заключения от 25.10.2010, данного в рамках судебной экспертизы, суд первой инстанции посчитал, что отчет ответчика № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010  не может быть признан отчетом об оценке в качестве документа, содержащего сведения доказательственного значения и соответствующего требованиям статей 11, 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», Федеральным Стандартам ФСО-1,2,3 и технического задания договора на оценку. По мнению суда, указанная в отчете ответчика величина рыночной стоимости не является достоверной и соответствующей положениям законодательства об оценочной деятельности в Российской Федерации, в связи с чем отчет в целом не может быть признан документом доказательного характера. Суд первой инстанции также указал, что у него отсутствуют сомнения в достоверности, обоснованности и объективности выводов экспертного заключения от 25.10.2010, составленного в рамках судебной экспертизы. Представленные ответчиком в судебном заседании редакционные исправления 24.12.2010 в оспариваемый отчет, сделанные с учетом экспертного заключения, суд первой инстанции признал не являющимися основанием для проведения дополнительной экспертизы на предмет достоверности этого отчета с учетом редакционных исправлений. Суд первой инстанции также исходил из того, что до настоящего времени оспариваемый отчет, на котором основано решение об условиях приватизации муниципального имущества в части цены, не отозван, а уполномоченным органом муниципального образования не приняты решения о внесении изменений в решение об условиях приватизации арендуемого имущества или об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества, а также не обеспечено заключение нового договора на проведение новой оценки рыночной стоимости арендуемого имущества, не принято новое решение об условиях приватизации арендуемого имущества и не направлен ООО «ТД «Контракт» новый проект договора купли-продажи арендуемого имущества.

Не согласившись с принятым по настоящему делу решением, ответчик обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Ивановской области от 30.12.2010 отменить, в иске отказать либо в случае признания правильными доводов жалобы относительно незаконности заявленных истцом требований путем предъявления самостоятельного иска производство по делу прекратить.

По мнению заявителя, основанием для отмены обжалуемого решения является нарушение судом первой инстанции при его вынесении норм материального и процессуального права.

В обоснование жалобы заявитель указывает, что предъявление самостоятельного иска о признании недостоверными сведений, содержащихся в отчете ответчика № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010, не соответствует требованиям действующего законодательства. На момент предъявления иска уже было издано распоряжение Комитета № 99-р от 02.04.2010 об условиях приватизации нежилого помещения № 1002, площадью 73 кв. м., расположенного по адресу: г. Иваново, пр. Фридриха Энгельса, д. 24, являвшегося объектом оценки по спорному отчету. Ответчик считает, что суд первой инстанции при вынесении решения по настоящему делу допустил узкое толкование норм действующего законодательства, указав, что только договор купли-продажи объекта недвижимости является в рассматриваемом случае единственным правовым документом, который подпадает под положения пункта 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92. По мнению заявителя, указанное распоряжение Комитета № 99-р от 02.04.2010 определяет момент возникновения правовых отношений, выражающихся в установлении определенных взаимных прав и обязанностей. Ответчик отмечает, что на момент принятия судебного решения по настоящему делу в Арбитражном суде Ивановской области уже рассматривалось дело по исковому заявлению ООО «ТД «Контракт» к Комитету с привлечением в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, ЗАО «Консалтинговый центр «Недвижимость» об урегулировании преддоговорного спора с Комитетом по условиям преимущественного права выкупа объекта недвижимости, где также оспаривается величина рыночной стоимости объекта оценки по отчету № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010. Заявитель полагает, что именно такой порядок установления достоверности рыночной цены объекта и как способ защиты нарушенных прав предусмотрен Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в информационном письме от 30.05.2005 № 92.

Заявитель указывает, что, предъявляя Комитету свой отчет о рыночной стоимости объекта недвижимости, он лишь рекомендовал данную стоимость как рыночную, что соответствует требованиям статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». В соответствии с договором на оценку все права и обязанности заказчика принадлежали Комитету, при проведении оценки ответчик не принимал и не имел каких-либо обязательств перед истцом.

Кроме того, заявитель отмечает, что, ознакомившись с результатами судебной экспертизы, он пришел к выводу о том, что указанные в заключении замечания могут быть им исправлены, а часть положений оспариваемого отчета дополнительно разъяснена. В связи с этим ЗАО «Консалтинговый центр «Недвижимость» внесло редакционный исправления в оспариваемый отчет, которые, по мнению ответчика, не повлияли на величину рыночной стоимости оцениваемого объекта недвижимости. Заявитель отмечает, что в суде первой инстанции им было заявлено ходатайство о назначении по делу дополнительной судебной экспертизы на предмет достоверности отчета № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010 с учетом редакционных исправлений, однако суд первой инстанции отказал в удовлетворении этого ходатайства и тем самым не обеспечил условия для всестороннего и полного исследования доказательств, умалил права ответчика в доказывании им своих доводов.

Заявитель считает, что в силу статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» возможно только оспаривание достоверности величины рыночной стоимости или иной оценки объекта оценки, а также признание недействительным отчета.  Однако требование о признании отчета № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010 недействительным истцом в рамках настоящего дела не заявлялось. Кроме величины рыночной стоимости объекта оценки, в оспариваемом отчете содержится множество других сведений. Удовлетворив требования истца, суд первой инстанции признал все сведения, содержащиеся в отчете, недостоверными, что не соответствует действительности.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу отклоняет доводы заявителя, просит оставить обжалуемый судебный акт без изменения, а жалобу – без удовлетворения.

Комитет отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Истец и третье лицо явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьями 156, 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей указанных лиц с объявлением перерыва в судебном заседании до 13 час. 20 мин. 29 марта 2011 года, до 16 час. 30 мин. 29 марта 2011 года.

После перерыва представители сторон и третьего лица в судебное заседание не явились.

Законность решения Арбитражного суда Ивановской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Материалами дела подтверждаются следующие фактические обстоятельства:

Между Комитетом (арендодателем) и ООО «ТД «Контракт» (арендатором) был заключен договор аренды № 471 от 28.12.1999 находящегося в муниципальной собственности нежилого помещения, площадью 73,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Иваново, проспект Фридриха Энгельса, д. 24, что подтверждается штампом регистрационной надписи на договоре, проставленным 08.09.2000. Срок аренды (с учетом зарегистрированного в установленном порядке соглашения от 02.02.2004) определен с 01.02.2000 по 31.12.2018.

19.02.2010 ООО «ТД «Контракт» обратилось в Комитет с заявкой на приобретение арендуемого имущества в порядке реализации преимущественного права выкупа, установленного Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ.    

04.03.2010 между Комитетом (заказчиком), ООО «ТД «Контракт» (плательщиком) и ЗАО «Консалтинговый центр «Недвижимость» (оценщиком) был заключен договор № 3/03/10-оц на оказание услуг по оценке объекта недвижимости - нежилое помещение, площадью 73,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Иваново, проспект Фридриха Энгельса, д. 24.

В соответствии с подготовленным ЗАО «Консалтинговый центр «Недвижимость» отчетом № 3/03/10-ОЦ от 15.03.2010 рыночная стоимость объекта оценки