Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 10.10.2010 по делу n А17-9500/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

по адресу: Ивановская область, г.Кинешма, Базарная площадь, дом 1 (ныне - площадь Революции, дом 5), с кадастровым номером 37:25:02 03 22:0003, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 10.04.2000 серии А № 222327, выданным Кинешемским филиалом учреждения юстиции Ивановской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Из представленного в материалы дела кадастрового паспорта земельного участка от 13.01.2010 № 25/10-98, следует, что земельный участок с кадастровым номером 37:25:020322:3 (равнозначный номеру 37:25:02 03 22:0003) общей площадью 4000 ±22 кв.м. местоположением: Ивановская область, город Кинешма, пл. Революции, дом 5 сформирован и поставлен на кадастровый учет 10.04.2000 (вид разрешенного использования участка-размещение здания рынка, правообладатель - ООО "Элита", вид права – бессрочное (постоянное) пользование).

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 06.07.2009 серии 37-АА № 431308, выданным Управлением Федеральной регистрационной службы по Ивановской области, ООО "Элита" принадлежит на праве собственности здание центрального рынка (нежилое, 1 этажное), общей площадью 912 кв.м., инв.№ 24:405:002:000001310:0100, лит.А, расположенное по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, пл.Революции, д.5;

Кроме того ООО "Элита" принадлежит на праве собственности здание - складские помещения (нежилое, 1-этажное) общей площадью 80,2 кв.м.. инв. № 24:405:002:000001310:0200, лит.Б, адрес объекта:  Ивановская область, г. Кинешма, пл.Революции, д.5 (что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 06.07.2009 серии 37-АА № 431309.

В материалы дела представлен договор аренды земель в г.Кинешме от 13.10.1997, заключенный между Администрацией (арендодателем) и МУП "Муниципальная управляющая компания" (до перемены наименования - Управление городскими рынками) (арендатор) и прошедший регистрацию в комитете по земельным ресурсам и землеустройству за № 1302, а также дополнительное соглашение к нему от 26.02.2009, по которым арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 610 кв.м., расположенный по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, пл. Революции, для организации вещевого рынка.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 20.05.2009 № 25/09-2829, земельный участок с кадастровым номером 37:25:020322:14 общей площадью 600 кв.м., местоположением: Ивановская область, город Кинешма сформирован и внесен в государственный кадастр недвижимости 13.10.1997 (вид разрешенного использования – организация вещевого рынка на торговой площади, вид права – государственная собственность, обременение: аренда земли МУП "Муниципальная управляющая компания").

10.12.2008 между Администрацией (арендодатель) и МУП "Муниципальная управляющая компания" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка № 3159, по условиям которого арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок площадью 384±2 м2 из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:25:020322:16, находящийся по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, пл.Революции, для размещения ярмарки в границах, указанных в кадастровом паспорте (плане) участка, прилагаемом к договору и являющимся его неотъемлемой частью (пункт 1.1 договора).

В пункте 2.1 договора сторонами срок аренды установлен на 3 года.

В Приложении к договору содержится расчет арендной платы на 2008 год за арендованный земельный участок.

Земельный участок передан арендатору по акту приема-передачи от 10.12.2008.

Данный договор прошел государственную регистрацию в Управлении Федеральной регистрационной службы по Ивановской области 21.01.2009, номер регистрации 37-347-05/207/2008-499.

Согласно кадастровой выписке о земельном участке от 13.08.2009 № 25/09-4632, земельный участок с кадастровым номером 37:25:020322:16 (предыдущий номер 37:25:020322:13) общей площадью 384±2 м2, местоположением: Ивановская область, город Кинешма, пл. Революции сформирован и внесен в государственный кадастр недвижимости 17.11.2008 (вид разрешенного использования – для размещения ярмарки, вид права – государственная собственность, обременение: аренда земли МУП "Муниципальная управляющая компания").

Решением Арбитражного суда Ивановской области от 01.08.2005 по делу № А17-1166/5/2005 (с учетом определения от 28.09.2005 об исправлении описки) в удовлетворении заявленных требований ООО "Элита" о признании незаконным отказа Администрации в продаже земельного участка площадью 3840 кв.м. с кадастровым номером 37:25:02 03 22:0003, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, пл. Революции, дом 5, и обязании Администрации заключить договор купли-продажи этого участка с ООО "Элита" отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 06.10.2005 решение Арбитражного суда Ивановской области от 01.08.2005 по делу № А17-1166/5/2005 (с учетом определения от 28.09.2005 об исправлении описки) оставлено без изменения.

Постановлением Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 23.01.2006 решение Арбитражного суда Ивановской области от 01.08.2005 и постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 06.10.2005 по делу № А17-1166/5/2005 оставлены без изменения.

При этом суды трех инстанций установили, что данный земельный участок не может быть предоставлен ООО "Элита" в собственность в связи с тем, что он вошел в состав охранной зоны памятников истории и культуры города Кинешмы.

Из имеющейся в деле переписки сторон следует, что ООО "Элита" в период с 2008 по 2009 годы неоднократно обращалось в Администрацию по вопросу увеличения площади земельного участка (ориентировочно на 1257,4 кв.м.) под размещение здания рынка в целях его последующего предоставления в собственность, а также о формировании земельного участка под размещение здания рынка ориентировочной площадью 6000,0 кв.м. с включением в него земельных участков с кадастровыми номерами 37:25:020322:3, 37:25:020322:14 и 37:25:020322:16.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 08.07.2009 производство по делу № А17-2003/2009 по заявлению ООО "Элита" о признании незаконным и необоснованным отказа Администрации в выкупе земельного участка общей площадью 5097,4 кв.м., расположенного по адресу: г.Кинешма, пл. Революции, дом 5 прекращено в связи с отказом заявителя от требований.

Определением Арбитражного суда Ивановской области от 11.11.2009 производство по делу № А17-6422/2009 по заявлению ООО "Элита" о признании незаконным бездействия Администрации по формированию земельного участка, расположенного по адресу: Ивановская область, г. Кинешма, пл. Революции, д. 5 и об обязании Администрации сформировать земельный участок площадью 6000 кв.м. по данному адресу  также прекращено в связи с отказом заявителя от заявленных требований.

11.02.2010 между Комитетом (продавец) и ООО "Элита" (покупатель) заключен договор купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка, на котором расположен объект недвижимого имущества, приобретенный в собственность гражданами и юридическими лицами №  14-10, в соответствии с которым продавец обязался передать в собственность, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 37:25:020322:3, находящийся по адресу: Ивановская область, г.Кинешма, пл.Революции, д.5 площадью 4000±22 кв.м., разрешенное использование – размещение здания рынка в границах, указанных в плане участка.

Земельный участок передан от продавца к покупателю по акту приема-передачи от 17.02.2010.

07.04.2010 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество  и сделок с ним внесена запись о переходе права собственности в отношении указанного выше земельного участка за ООО "Элита" (свидетельство о государственной регистрации права серии 37-АА № 519565).

Полагая, что предоставление Администрацией земельных участков с кадастровыми номерами 37:25:020322:14 и 37:25:020322:16 в аренду МУП "Муниципальная управляющая компания" нарушает его права, ООО "Элита" обратилось с иском в Арбитражный суд Ивановской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

Положениями статьи 432 ГК РФ установлено, что договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Согласно пункту 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (статья 607 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Материалы дела свидетельствуют о том, что при заключении договора аренды от 13.10.1997 его стороны согласовали все существенные условия, договор был подписан сторонами без возражений и замечаний (оформленных протоколом разногласий) и исполнялся долгое время.

В процессе исполнения договора аренды от 13.10.1997 каких-либо возражений по поводу неопределенности объекта аренды не возникало. Подписав  дополнительное соглашение к договору от 26.03.2009, стороны  также подтвердили отсутствие неопределенности в отношении предмета договора.

Указание в договоре аренды уточненных наименования арендатора и площади арендуемого земельного участка, его адреса и размера арендной платы исключает признание договора незаключенным по мотиву отсутствия определенно согласованного предмета сделки.

Ссылка заявителя на отсутствие государственной регистрации изменений  в договор аренды подлежит отклонению, поскольку основана на неправильном толковании норм материального права. Договор аренды заключенный на срок менее года и возобновленный на неопределенный срок по правилам пункта 2 статьи 621 ГК РФ не нуждается в государственной регистрации.

 Договор аренды от 13.10.1997 был заключен до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (31.01.1998, согласно пункту 1 статьи 33 Федеральный закон вводится в действие на всей территории Российской Федерации через шесть месяцев после его официального опубликования ("Российская газета", N 145, 30.07.1997)).

До введения в действие данного Федерального закона организация ведения государственного земельного кадастра, регистрация и оформление документов о правах на земельные участки и прочно связанную в ними недвижимость была возложена на Комитет Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству и его территориальные органы на местах (согласно Указу Президента Российской Федерации от 11.12.1993 № 2130).

В соответствии с пунктом 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 01.11.1997г. № 1378 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», а также в соответствии с пунктом 1 Постановления Главы администрации Ивановской области от 23.02.1998г. № 121 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», которыми было установлено, что до создания в субъектах Российской Федерации учреждений юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним одним из уполномоченных органов, осуществляющих государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, является Комитет по земельным ресурсам и землеустройству администрации Ивановской области.

Учреждение юстиции Ивановской области по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним на территории Ивановской области создано Постановлением Главы администрации Ивановской области от 19.07.1999 № 461, указанным постановлением признано утратившим силу Постановление Главы администрации Ивановской области от 23.02.1998г. № 121 «О мерах по реализации Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Факт регистрации договора аренды от 13.10.1997 комитетом по земельным ресурсам и землеустройству города Кинешма за номером 1302 в порядке, предусмотренном законодательством того времени, материалами дела подтвержден.

Доводы о ничтожности договора аренды от 10.12.2008 ввиду его заключения с нарушением положений статьи 15 Федерального закона «О защите конкуренции» материалами дела не подтверждаются.

Земельный участок с кадастровым номером 37:25:020322:16 передан в аренду МУП "Муниципальная управляющая компания" на основании постановления главы администрации городского округа Кинешма от 10.12.2008 № 3845, легитимность которого не оспорена.

Иных обстоятельств в обоснование довода о ничтожности договора аренды от 10.12.2008 заявителем жалобы не приведено.

Ссылка заявителя на положения СНиП 2.07.01-89 правомерно не признана арбитражным судом обоснованной, так как сам по себе данный документ не подтверждает факт возникновения у заявителя прав на земельные участки.

Указанный документ носит рекомендательный характер и должен применяться с учетом действующего законодательства, регламентирующего порядок оформления прав на земельные участки при существующей застройке территории.

Судом первой инстанции установлено, что истец располагает на праве  собственности земельным участком, площадь которого больше, чем площадь расположенных на нем здания рынка и складских помещений.

Доказательств невозможности