Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу n А82-18496/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ответчика до разрешения вопроса о выкупе является преждевременным. Арендуемое НП "РПЦ" помещение включено в Перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектами малого и среднего предпринимательства, в связи с чем своими действиями Департамент нарушает пункт 2 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ». Также НП "РПЦ" ссылается на то, что судом не была дана оценка письму администрации ГО г. Рыбинска от 22.04.2010 № 11/23-1138, которое было направлено после уведомления об освобождении занимаемых помещений и указывало на продолжение договорных отношений, что по мнению ответчика, свидетельствует об отсутствии воли на прекращение арендных отношений  и оснований для его выселения. НП "РПЦ" является некоммерческой организацией, добровольным объединением граждан – для содействия ее членам в осуществлении деятельности по обеспечению защиты прав членов партнерства, координации и содействии развитию предпринимательской деятельности. Требование о выселении затрагивает права граждан (членов партнерства) и клиентов бизнес-инкубирования, которым на основании пункта 2.2.26 договора аренды от 01.03.2002 № 2526 помещения предоставляются на безвозмездной основе и проводится бесплатное обучение; пользование спорным помещением не связано с предпринимательской или иной экономической деятельностью сторон спора, в связи с чем производство по делу подлежит прекращению на основании пункта 1 части 1 статьи 150 АПК РФ. В дополнительной апелляционной жалобе ответчик указал на непривлечение судом к участию в деле ИП Бессуднова Д.А., ИП Чуниной О.Е., ИП Иванова О.В., которые являются участниками договоров инкубирования, поскольку  решением суда затрагиваются и их права.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу просил отказать НП "РПЦ" в удовлетворении заявленных апелляционных жалоб,  доводы ответчика отклонил, указав, что ходатайством от 18.03.2010 № 200ЮР Департаментом было изменено основание требования о выселении, предмет заявленных исковых требований не изменялся; начисление пени предусмотрено условиями договора, основания для освобождения от уплаты пени отсутствуют; ходатайства об истребовании доказательств и о приостановлении производства по делу ответчиком не заявлялись, оснований для приостановления производства по делу не имелось;  правовые основания для нахождения НП "РПЦ" в спорных помещениях после 26.02.2010 отсутствуют,  досудебный порядок для предъявления требований о возврате незаконно занимаемых помещений в законодательстве не предусмотрен;  право собственности в отношении спорного помещения подтверждено (указанное помещение было передано в муниципальную собственность на основании акта приема-передачи основных средств от 30.09.1994), Законом Ярославской области от 11.10.2006 № 59-з «О разграничении имущества и имущественных обязательств между городским округом город Рыбинск и Рыбинским муниципальным районом» данный объект был отнесен к муниципальной собственности городского округа город Рыбинск; Закон о защите конкуренции устанавливает право предоставления в аренду имущества без проведения торгов, а не обязанность Департамента, уведомление о прекращении договора аренды направлено до принятия решения о передаче здания школе № 1, а потому не связано с предоставлением прав на здание образовательному учреждению; НП "РПЦ" систематически нарушал условия договора аренды и Положения о бизнес-инкубировании, до настоящего времени не исполнено решение суда о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за предыдущий период; преимущественным правом на выкуп арендованного имущества НП "РПЦ" не обладает, поскольку в силу пункта 8 Федерального закона от 12.01.1996 № 7-ФЗ «О некоммерческих организациях» некоммерческие партнерства относятся к некоммерческим организациям и не могут быть отнесены к субъектам малого и среднего предпринимательства; необходимость привлечения к участию в деле ИП Бессуднова Д.А., ИП Чуниной О.Е.. ИП Иванова О.В. отсутствует, поскольку их права никак не могут быть нарушены, так как правовые основания для их нахождения в занимаемом помещении отсутствуют, а факт их нахождения в спорном помещении не подтвержден (договоры бизнес-инкубирования с данными ИП заключены с нарушением установленного порядка, в отсутствие согласования с Департаментом и без проведения конкурсов); во взыскании судебных расходов судом отказано обоснованно в силу положений статьи 111 АПК РФ.

Ответчик в отзыве на апелляционную жалобу истца указал, что в соответствии с условиями договора (пункт 3.2) при определении арендной платы стороны должны руководствоваться решением органов местного самоуправления; а фактическое изменение размера арендной платы в результате ее корректировки на коэффициент износа здания не является изменением в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ условий договора о размере арендной платы, а представляет собой исполнение данного условия.

Кроме того, с апелляционными жалобами обратились лица, не участвующие в деле, ИП Чунина О.Е., ИП Бессуднов Д.А.

По мнению ИП Чуниной О.Е. и ИП Бессуднова Д.А. оспариваемое ими решение суда нарушает их права как сторон по договорам бизнес-инкубирования, так как они не были привлечены к участию в деле, а также не извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, что является основанием для отмены решения суда первой инстанции.

Истец в отзыве на апелляционные жалобы ИП Чуниной О.Е. и ИП Бессуднова Д.А. просит в их удовлетворении отказать, поскольку оспариваемое решение не нарушает законных прав данных заявителей, так как они не являются стороной по договору аренды, законных оснований для их нахождения в спорном помещении не имеется. Дополнительно сообщил, что по решению Управления Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области от 03.08.2010 в действиях Департамента состава нарушения законодательства о защите конкуренции не установлено.

В  заседании суда апелляционной инстанции НП "РПЦ" заявило ходатайство о приостановлении производства по делу № А82-18496/2009-22 до рассмотрения находящихся в производстве Арбитражного суда Ярославской области дел №№ А82-5160/2010, А82-8645/2010, А82-8646/2010, А82-8733/2010, А82-8729/2010, А82-8730/2010, А82-8731/2010, А82-8734/2010, А82-8732/2010 по искам НП "РПЦ", ИП Локова С.Б., ООО «Орион», ООО «Нормастрой», ООО «Волга-Инструмент», ИП Алексеева И.Л., ИП Бессуднова Д.А. к Департаменту по поводу спорных помещений.

Ходатайство рассмотрено и отклонено судом апелляционной инстанции, о чем вынесено протокольное определение.

В судебном заседании при рассмотрении жалобы был объявлен перерыв до 16.08.2010 до 16 часов 30 минут, о чем на официальном сайте Второго арбитражного апелляционного суда размещено объявление.

После перерыва судебное заседание возобновлено 16.08.2010 в 16 часов 30 минут.

Стороны явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей сторон.

Законность решения Арбитражного суда Ярославской области проверена Вторым арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 01.03.2002 между Департаментом недвижимости администрации Рыбинского муниципального округа (арендодатель) и НП "РПЦ" (арендатор) заключен договор аренды недвижимого имущества № 2526 и изменения к нему от 01.02.2009, согласно которым арендодатель сдает, а арендатор принимает во временное пользование недвижимое имущество (здание, помещение) общей площадью 447,7 кв.м., расположенное по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Бородулина, дом 47 (пункт 1.1 договора в редакции изменений, внесенных с 01.02.2009).

Передаваемое в аренду здание (помещение) является собственностью Рыбинского муниципального  округа (пункт 1.2 договора).

По условиям договора размер годовой арендной платы составляет 1 023 289 рублей 98 копеек. Арендная плата вносится ежемесячно до 10-го числа расчетного месяца. В течение месяца с момента опубликования нормативных актов в средствах массовой информации об изменении ставок арендной платы и (или) коэффициентов к ставкам арендной платы арендатор должен обратиться за перерасчетом арендной платы по договору в адрес арендодателя (пункт 3.1  договора в редакции изменений, внесенных с 01.02.2009).

Пунктом 3.2 договора установлено, что арендная плата пересматривается арендодателем в одностороннем порядке в соответствии с решением Рыбинского Совета депутатов и каждый раз при заключении или расторжении арендатором договора субаренды.

Сторонами согласовано, что досрочное расторжение договора производится по соглашению сторон или по решению суда. Кроме того, договором предусмотрено, что он подлежит безусловному расторжению, а арендатор выселению в связи с существенным нарушением условий договора аренды,  к числу которых договором отнесено: невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, неполное внесение, более двух раз подряд, арендной платы в сроки, предусмотренные договором (пункты 4.1, 4.2 договора).

По пункту 5.1. договора в редакции изменений, внесенных с 01.02.2009, за неуплату в установленные сроки арендатору начисляется неустойка (пеня) за каждый день просрочки из расчета 0,2% просроченной суммы арендной платы за помещение. Арендатор обязан в установленном порядке оформить договор страхования  на арендуемое помещение (здание).

Срок действия договора согласован сторонами с 01.03.2002 по 23.02.2003 (пункт 7.1 договора).

Согласно пункту 7.3 договора, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока действия договора, при отсутствии возражений со стороны арендодателя договор считается продленным на тех же условиях на неопределенный срок. При этом арендодатель вправе отказаться от договора, предупредив об этом арендатора письменно за 3 месяца с указанием даты освобождения помещений. В этом случае арендатор обязан в течение указанного срока  сдать имущество арендодателю по акту в том состоянии, в котором он его получил, передав в том числе все произведенные в помещении отделимые и неотделимые улучшения без возмещения их стоимости, если даже улучшения были произведены с согласия арендодателя.

В приложении № 1 к договору указана согласованная сторонами формула, по которой определяется величина годовой арендной платы за аренду нежилого помещения, переданного в аренду.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 22.12.2008 по делу № А82-3605/2008-35 исковые требования Департамента к НП "РПЦ" были удовлетворены частично, договор аренды недвижимого имущества № 2526 от 01.03.2002, расторгнут; НП "РПЦ" выселено из занимаемых нежилых помещений общей площадью 447,7 кв.м., расположенных в здании по адресу: город Рыбинск Ярославской области, ул.Бородулина, д.47; с ответчика в пользу истца взыскано 827.721руб.57коп., в том числе 777.721руб.57коп. задолженности по арендной плате с учетом срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик, и 50.000 рублей пени с учетом применения статьи 333 ГК РФ, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Постановлением Второго арбитражного апелляционного суда от 26.06.2009 решение Арбитражного суда Ярославской области от  22.12.2008 по делу № А82-3605/2008-35 отменено в части расторжения договора аренды недвижимого имущества № 2526 от 01.03.2002, в части выселения  НП "РПЦ" из нежилых помещений общей площадью 447,6 кв.м., расположенных  в здании по адресу: Ярославская область, г.Рыбинск, ул. Бородулина, 47, в части взыскания с НП "РПЦ" в пользу Департамента задолженности по арендной плате  в сумме 490.552 руб. 36 коп., в доход федерального бюджета 15208 руб.53 коп. госпошлины, а также в части взыскания с Департамента в доход федерального бюджета 7651 руб. 68 коп. коп. госпошлины с прекращением производства по делу  части данных требований в связи с отказом Департамента от исковых требований в указанной части.

Письмом от 06.08.2009 № 41-04/04-3745 истец направил ответчику претензию о ненадлежащим исполнении арендатором своих обязанностей по договору от 01.03.2002 № 2526 и наличии задолженности по арендной плате и пени, необходимости их уплаты, предложив досрочно расторгнуть договор аренды и в срок до 31.08.2009 освободить занимаемое помещение и передать его по акту арендодателю.

Указанная претензия была получена ответчиком 10.08.2009, что подтверждается копией почтового уведомления о вручении (л.д. 22 том 1) и оставлена без ответа.

Ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору и неисполнение изложенных в претензии требований в добровольном порядке послужили основанием для обращения истца в Арбитражный суд Ярославской области.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционных жалоб и отзывов, заслушав представителя ответчика, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 ГК РФ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 606 ГК РФ по договору аренды  арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Частью 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

В силу части 2 статьи 621 ГК РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

На основании положений статьи 610 ГК РФ каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии со статьей 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Статьей 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пени) признается