Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 19.08.2010 по делу n А82-18496/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

      ВТОРОЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

610007, г. Киров, ул. Хлыновская, 3,http://2aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

арбитражного суда апелляционной инстанции

г. Киров

20 августа 2010 года

Дело № А82-18496/2009-22

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2010 года.  

Полный текст постановления изготовлен 20 августа 2010 года.

Второй арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Кобелевой О.П.,

судей Бармина Д.Ю., Гуреевой О.А.,

при ведении протокола судебного заседания   секретарем Красноперовой С.В.

при участии в судебном заседании 11.08.10:

представителя ответчика Дорофеева П.С. – директора (протокол общего собрания членов НП от 19.11.08),

рассмотрев в судебном заседании апелляционные жалобы Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск, некоммерческого партнерства "Рыбинский предпринимательский центр", индивидуального предпринимателя Чуниной Оксаны Евгеньевны, индивидуального предпринимателя Бессуднова Дмитрия Андреевича

на решение Арбитражного суда Ярославской области от  14.05.2010 по делу № А82-18496/2009-22, принятое судом в составе судьи Митрофановой Г.П.,

по иску Департамента недвижимости администрации городского округа город Рыбинск

к некоммерческому партнерству "Рыбинский предпринимательский центр",

о расторжении договора аренды и взыскании арендной платы,

установил:

Департамент недвижимости администрации городского округа город Рыбинск (далее – Департамент, истец, заявитель 1) обратился с иском в Арбитражный суд Ярославской области к некоммерческому партнерству "Рыбинский предпринимательский центр" (далее – НП "РПЦ", ответчик, заявитель 2)  о взыскании 274 514 рублей 70 копеек, в том числе 216 633 рублей 25 копеек задолженности по арендной плате за период с 01.02.2009 по 30.11.2009, 57 881 рубля 45 копеек пени за период с 11.02.2009 по 30.11.2009; расторжении договора аренды недвижимого имущества от 01.03.2002 № 2526; и выселении ответчика из занимаемого помещения.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации уточнил исковые требования, указав на прекращение действия договора аренды с 26.02.2010; просил взыскать с ответчика 226 660 рублей 49 копеек, в том числе 186 838 рублей 16 копеек задолженности по договору за период с 01.02.2009 по 30.11.2009, 39 822 рубля 33 копейки пени за период с 11.02.2009 по 30.11.2009. Требование о выселении ответчика из занимаемого помещения поддержал.

Решением Арбитражного суда Ярославской области от 14.05.2010 исковые требования удовлетворены в части, с ответчика в пользу истца взыскано 4 000 рублей пени с обязанием  выселения ответчика из нежилых помещений общей площадью 447,7 кв.м., расположенных в здании  по адресу: Ярославская область, город Рыбинск, улица Бородулина, дом 47. В удовлетворении остальной части иска отказано.

При вынесении решения суд, установив факт пользования ответчиком спорным помещением без каких-либо правовых оснований и имеющиеся нарушения  сроков внесения арендной платы, уменьшил размер неустойки в связи с явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства согласно статье 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец, не согласившись с принятым по делу судебным актом, обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции изменить в части отказа во взыскании задолженности по арендной плате, приняв по делу новый судебный акт о взыскании с ответчика задолженности по арендной плате за период с 01.02.2009 по 30.11.2009 в размере 51 148 рублей 85 копеек.

Ответчик, не согласившись с принятым по делу судебным актом, также обратился во Второй арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

По мнению истца, судом первой инстанции не было принято во внимание то обстоятельство, что размер арендной платы, а также механизм ее расчета установлен сторонами в пункте 3.1 договора аренды от 01.03.2002 № 2526; в соответствии с пунктом 3.1 дополнительного соглашения от 21.05.2009 размер арендной платы изменялся; расчет арендной платы (приложение № 1 к договору аренды № 2526), в том числе применяемые коэффициенты, а также ее размер  (72 266 рублей 24 копейки) были согласованы с ответчиком при заключении договора. Департамент считает ссылку суда о необходимости применения Методики расчета арендной платы несостоятельной, поскольку размер арендной платы устанавливается по соглашению сторон и не может быть регламентирован какими-либо нормативно-правовыми актами, так как правоотношения между муниципальным образованием и арендаторами объектов муниципальной собственности лишены публично-правового элемента и основываются на юридическом равенстве сторон; законами и иными правовыми актами не установлена обязанность муниципальных образований заключать договоры аренды муниципального имущества на одинаковых со всеми арендаторами условиях и такие договоры не могут рассматриваться как публичные. По мнению департамента, поскольку стороны самостоятельно определяют условия договора аренды, в том числе размер арендной платы, следовательно, применению подлежат согласованные сторонами коэффициенты.  Также Департамент указывает на то, что наличие задолженности им было обосновано и доказано имеющимися в деле документами, в связи с чем отказ суда во взыскании задолженности является незаконным.

По мнению ответчика, выводы суда первой инстанции противоречат обстоятельствам дела, не соответствуют добытым доказательствам и основаны на неправильном применении норм материального права. В результате неоднократного уточнения исковых требований ответчику не ясно, по каким из них истец просит принять решение, а от каких отказался. При принятии решения суд не учел, что поскольку срок действия договора истек, а арендатор продолжал пользоваться имуществом при отсутствии возражений арендодателя, он, согласно статье 610 ГК РФ, считается заключенным на неопределенный срок. Заявитель 2 считает, что решение в части взыскания пени с ответчика является незаконным и необоснованным, так как основной долг и расчет пени отсутствуют и в решении суда расчет не обоснован и не мотивирован. Истцом не было доказано, что недвижимое имущество в 2009 году имело износ 39%, а износ, равный 52% возник лишь с 02.10.2010. В обоснование указанного довода НП "РПЦ" сослалось на ведомственные строительные нормы № 53-86 от 01.07.1987 «Правила оценки физического износа жилых зданий», согласно которым физический износ здания прямо пропорционален сроку эксплуатации  здания и не может на протяжении 16 лет (с 1994 по 2010) оставаться неизменным и равным 39%. Также НП "РПЦ" ссылается на справку оценщика Житкова С.П., согласно которой процент износа здания начисляется ежегодно, в 2008 году износ здания составлял 50,6%, в 2009 – 51,3%. Вывод суда о том, что при расчете следует применять коэффициент износа до 40% (Кизн.=1,3) не основаны на законе и не подтверждаются материалами дела. По расчету заявителя 2, произведенному с применением коэффициента износа до 60% (Кизн.=1,1), и исходя из того, что в 2010 износ здания составлял 52%, в 2009-51,3%, в 2008 – 50,6%, на 30.11.2009 задолженность отсутствовала, а пени за период с 11.02.2009 по 30.11.2009 составляли 14 005 рублей 75 копеек. Кроме того, НП "РПЦ" указывает на несоразмерность пени последствиям нарушения обязательства, так как 0,2% в день соответствует ставке 73% годовых, что в 7 раз выше действующей ставки рефинансирования; судом не было учтено то, что денежные средства в сумме 50 000 рублей по согласованию с Департаментом были израсходованы заявителем 2 на ремонт здания; по мнению заявителя 2, в силу его статуса (некоммерческое партнерство) он не вправе осуществлять предпринимательскую деятельность (лишен иных источников дохода), что свидетельствует об отсутствии его вины в неисполнении обязательства, что является основанием для освобождения от ответственности в порядке статьи 401 ГК РФ. Указанные заявителем 2 обстоятельства свидетельствуют о том, что пени должны быть уменьшены по статье 333 ГК РФ. При рассмотрении требования о выселении НП "РПЦ" из помещения суд не принял во внимание возражения ответчика по спору и не дал в решении оценку данным возражениям; в нарушение норм процесса суд не удовлетворил ходатайства ответчика об истребовании доказательств и о приостановлении производства по делу, принятые судом решения по ходатайствам не указаны в решении суда, не оформлены в виде отдельных определений. Заявитель 2 считает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора (требование истца об освобождении занимаемого помещения было направлено ответчику после предъявления иска в арбитражный суд); заявив требование о выселении, истец изменил не только основание, но и предмет иска; требование о выселении арендатора в силу статьи 610 ГК РФ может заявлять только арендодатель, истец не является арендодателем по договору аренды от 01.03.2002 № 2526, так как данный договор был заключен между Департаментом недвижимости администрации РМО и НП "РПЦ" и не был переоформлен; истец также не доказал право собственности на спорное помещение, которое сдавалось в аренду как муниципальная собственность (поскольку в выписке из технического паспорта БТИ истец не указан в качестве владельца спорного нежилого помещения, в качестве доказательств принадлежности спорного имущества к муниципальной собственности предоставлена Выписка из реестра муниципальной собственности городского округа город Рыбинск и другие документы, что противоречит разъяснениям, изложенным в пункте 36 совместного Постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 от 29.04.2010). Отсутствие надлежащих доказательств принадлежности недвижимого имущества к муниципальной собственности являлось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований о выселении арендатора из арендуемого помещения. Также заявитель 2 указывает на то, что передав 25.01.2010 имущество в оперативное управление МОУ средней общеобразовательной школе № 1, истец не вправе был им распоряжаться, в частности, требовать выселения, что было заявлено истцом 26.02.2010. Заявитель 2 полагает, что на основании пункта 12 части 1 статьи 17.1 Федерального закона «О защите конкуренции» взамен недвижимого имущества, права в отношении которого прекращаются в связи с предоставлением прав на такое имущество государственным или муниципальным образовательным учреждениям, предоставляется равнозначное ранее имеющемуся недвижимому имуществу по месту расположения, площади и стоимости без проведения конкурса (пункт 4 части 1 статьи 17.1 указанного Федерального закона), однако доказательств предоставления Департаментом равноценного помещения в связи с заявленным требованием о выселении НП "РПЦ" не имеется. По указанному основанию НП "РПЦ"  обратилось в арбитражный суд с иском к Департаменту, который был принят арбитражным судом к рассмотрению (дело № А82-5160/2010-14), что, по мнению заявителя 2, являлось основанием для отказа в удовлетворении исковых требований или приостановления производства по настоящему делу. Более того, в действиях истца как представителя собственника муниципального имущества ответчик усматривает злоупотребление правом, поскольку данным помещением ответчик пользуется 16 лет, понес большие затраты на ремонт водопровода и канализации, на база данного помещения создан бизнес-инкубатор и рабочие места, выселение приведет к фактическому прекращению деятельности НП "РПЦ" и увольнению сотрудников. В силу части 1 статьи 4 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в РФ», НП "РПЦ" относится к субъектам малого предпринимательства, содействовать развитию которого в силу пункта 33 части 1 статьи 16 Федерального закона от 06.10.2003 № 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в РФ» призваны органы местного самоуправления. Изъятие от НП "РПЦ" спорного помещения с последующей его передачей школе для организации дошкольного учреждения, по мнению данного заявителя, произведено необоснованно, так как на территории данной школы имеется неэксплуатируемое школой здание 1985 года постройки по площади сопоставимое со спорным, которое возможно переделать под организацию дошкольного образования с минимальными денежными затратами; а спорное здание 1936 года постройки не соответствует требованиям, предъявляемым к дошкольным учреждениям поскольку имеет деревянные перекрытия, трещины в фундаменте и стенах, узкие коридоры, отсутствие горячей воды и вентиляции, открытая проводка, асбестовая кровля и т.п., в связи с чем экономически целесообразнее  строительство нового здания на территории школы либо косметический ремонт заброшенного здания 1985 года постройки; возникновение потребности в детских дошкольных учреждениях в муниципальном образовании не является существенным условием для расторжения договора аренды. Заявитель 2 указывает, что вторую половину спорного здания арендует Рыбинская торгово-промышленная палата, которой Департаментом было предложено другое помещение в случае выселения, однако до настоящего времени с иском о выселении Рыбинской ТТП Департамент не обращался. Предусмотренный законодательством принцип свободы участников гражданского оборота в реализации правоспособности по своему усмотрению не может зависеть от произвольного усмотрения одного из участников, а должен применяться разумно и добросовестно; немотивированный отказ от договора ограничивает свободу экономической деятельности, создает препятствия в развитии малого предпринимательства, подрывает авторитет власти и создает препятствия дальнейшей деятельности НП "РПЦ". В связи с этим по заявлению НП "РПЦ" Управлением Федеральной антимонопольной службы по Ярославской области в отношении Департамента было возбуждено дело № 06-03/25-10 по признакам нарушения Закона о защите конкуренции, выразившегося в совершении действий по изъятию находящегося в аренде у НП "РПЦ" муниципального имущества, однако ходатайство об истребовании материалов проверки в качестве доказательств судом было оставлено без рассмотрения и удовлетворения. Действиями Департамента нарушается также преимущественное право НП "РПЦ" на приватизацию помещений, арендуемых непрерывно более 3-х лет в соответствии со статьями 3, 6 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности  и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства». В настоящее время НП "РПЦ" обратилось с заявлением о выкупе занимаемого арендуемого помещения, в связи с чем выселение