Постановление Второго арбитражного апелляционного суда от 21.06.2010 по делу n А29-12507/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

субаренды части земельного участка № 61890-НОДЮ от 01.01.2008 (с актом приема-передачи), согласно которому земельный участок общей площадью 484 кв.м. из земель поселений с кадастровым № 11:15:06 01 003:0002, находящийся по адресу: Республика Коми, Усинский район, пос. Юкост, предоставлен последнему в субаренду для размещения базовой станции сотовой связи;

кадастровый паспорт, из которого следует, что объект недвижимого имущества - башня связи базовой станции, расположенная по адресу: Республика Коми, Усинский район, станция Юкост, строение № 3, имеет высоту башни 80 м, общая площадь земельного участка 484 кв.м., площадь застройки 46,2 кв.м., год ввода в эксплуатацию 2007.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 15.04.2005 земельный участок с кадастровым № 11:15:06 01 003:0002, находящийся по адресу: Республика Коми, МО «Город Усинск», п. Юкост, земли населенных пунктов, площадью 190239 кв.м., является собственностью Российской Федерации.

16.07.2009 в связи с выявлением причин, препятствующих проведению государственной регистрации права на указанный объект недвижимости,  государственная регистрация в соответствии с пунктом 1 статьи 19 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» была приостановлена сроком на один месяц, о чем заявителю направлено соответствующее уведомление.

29.09.2009 Управление сообщением № 15/001/2009-797 отказало ОАО «МегаФон» в государственной регистрации права собственности на объект недвижимого имущества - башню связи базовой станции, расположенную по адресу: Республика Коми, Усинский район, станция Юкост, строение № 3.

Отказ мотивирован, в том числе тем, что заявителем не представлено документов об отводе земельного участка под целевое строительство, выданных уполномоченными федеральными органами исполнительной власти; земельный участок принадлежит Российской Федерации, однако акт выбора земельного участка утвержден постановлением органа местного самоуправления; договор субаренды между ОАО «РЖД» и заявителем заключен на срок более чем договор аренды между ТУ Росимущества по Республтке Коми и ОАО «РЖД»; не представлено уведомление собственника земельного участка о передаче земельного участка в субаренду на момент проведения строительства. Кроме того, в отказе указано, что не представлена доверенность, на основании которой выдана доверенность в порядке передоверия.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзывов на нее, заслушав представителя ОАО «МегаФон, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены или изменения решения суда исходя из нижеследующего.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, пунктом 6 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» для удовлетворения требований о признании недействительными ненормативных правовых актов и незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие двух обязательных условий: во-первых, несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту, во-вторых, нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) представляет собой  юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация прав проводится на всей территории Российской Федерации по установленной настоящим Федеральным законом системе записей о правах на каждый объект недвижимого имущества в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее -  ЕГРП).

Основания для отказа в государственной регистрации прав установлены в пункте 1 статьи 20 названного Закона.

Как следует из сообщения об отказе в государственной регистрации № 15/001/2009-797 от 29.09.2009 в государственной регистрации права собственности ОАО «МегаФон» на указанную башню связи базовой станции отказано на основании абзаца 2 пункта 2 статьи 19, абзацев 4, 6, 10 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

При этом одной из причин отказа Управлением названо непредставление в регистрирующий орган доверенности, на основании которой была выдана доверенность в порядке передоверия.

В силу пункта 1 статьи 16 названного Закона государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Как следует из материалов дела, изначально с заявлением о государственной регистрации права на указанный объект недвижимости обратилось ЗАО «Уральский Джи Эс Эм». Затем в ходе проведения государственной регистрации произошла реорганизация ЗАО «Уральский Джи Эс Эм» в форме присоединения к ОАО «МегаФон», в связи с чем дополнительные документы (после реорганизации) были предоставлены представителем ОАО «МегаФон» на основании нотариально удостоверенной доверенности № 760 от 29.06.2009 на имя Чабая А.А, выданной в порядке передоверия директором Сыктывкарского регионального отделения Уральского филиала ОАО «МегаФон» Каневым А.Н.

Как правомерно указал в обжалуемом решении суд первой инстанции, из положений пункта 1 статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» следует, что в случае если за государственной регистрацией обратилось лицо, действующее от имени заявителя на основании доверенности, выданной в порядке передоверия, то достаточным для подтверждения его полномочий будет предоставление доверенности, выданной в порядке передоверия, которая нотариально удостоверена. При этом представление в регистрирующий орган доверенности, на основании которой выдана доверенность в порядке передоверия, действующим законодательством не предусмотрено.

Кроме того, в рассматриваемом случае за государственной регистрацией права обратилось ЗАО «Уральский Джи Эс Эм», при этом уполномоченное лицо действовало на основании доверенности, выданной руководителем заявителя.

Как следует из материалов дела, доверенное лицо, предоставившее в регистрирующий орган доверенность № 760 от 29.06.2009, выданную в порядке передоверия, предоставляло дополнительные документы.

Исходя из изложенного, апелляционный суд считает правомерным вывод суда первой инстанции о том, что непредставление на государственную регистрацию права доверенности, на основании которой выдана представленная нотариально удостоверенная доверенность в порядке передоверия, не может являться причиной для отказа в государственной регистрации права.

Из материалов дела следует, что заявитель обратился в Управление с заявлением о государственной регистрации права собственности на башню связи базовой станции, расположенную по адресу: Республика Коми, Усинский район, станция Юкост, строение № 3, как на вновь созданный объект недвижимости.

Согласно пункту 1 статьи 218 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом.

В силу статьи 219 названного Кодекса право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.

Право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания (пункт 1 статьи 25 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Следовательно, в силу данного требования Закона правоустанавливающим документом на указанную башню связи базовой станции является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, которое, как следует из материалов дела, было представлено заявителем в регистрирующий орган.

Согласно статье 13 названного Закона при осуществлении  государственной регистрации прав проводится правовая экспертиза документов; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав. В силу статьи 17 Закона проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов осуществляется органом, осуществляющим государственную регистрацию прав.

В силу пункта 1 статьи 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию является документом, удостоверяющим выполнение строительства, реконструкции, капитального ремонта объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, соответствие построенного, реконструируемого, отремонтированного объекта капитального строительства градостроительному плану земельного участка и проектной документации.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается органом, выдавшим разрешение на строительство (пункт 2 статьи 55 Градостроительного кодекса).

Из текста сообщения об отказе в государственной регистрации от 29.09.2009 следует, что в ходе проведения правовой экспертизы у регистрирующего органа возникли сомнения, что созданный объект является самовольной постройкой.

Согласно пункту 6 Методических рекомендаций о порядке государственной регистрации прав на создаваемые, созданные, реконструированные объекты недвижимого имущества, утвержденных приказом Федеральной регистрационной службы от 08.06.2007 № 113, при осуществлении государственной регистрации прав на создаваемый, созданный или реконструируемый объект недвижимого имущества государственному регистратору рекомендуется удостовериться, что объект недвижимого имущества не является самовольной постройкой. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности (пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В связи с этим довод регистрирующего органа о том, что им не осуществляется проверка на наличие (отсутствие) у заявленного на регистрацию объекта  недвижимости признаков самовольной постройки, не соответствует изложенному.

В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, а также их капитальный ремонт, за исключением случаев, предусмотренных Градостроительным кодексом Российской Федерации (пункт 1 статьи 51 Градостроительного кодекса).

Органы, уполномоченные на выдачу разрешения на строительство, определены в частях 4 - 6 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации.

Разрешение на строительство заявленного объекта недвижимости от 04.05.2006 № 37 выдано ЗАО «Уральский Джи Эс Эм» администрацией муниципального образования городского округа «УСИНСК»

Документов, свидетельствующих о нарушении при создании указанного объекта градостроительных и строительных норм и правил, в материалы дела не представлено.

В пункте 7 названных Методических рекомендаций указано, что, поскольку разрешение на ввод объекта в эксплуатацию выдается, в том числе на основании правоустанавливающих документов на земельный участок, то в связи с этим рекомендуется при проведении правовой экспертизы документов, представленных на государственную регистрацию прав на созданный объект недвижимого имущества, проверить наличие прав заявителя на земельный участок.

Заключенные между ОАО «РЖД» (арендатор) и ЗАО «Уральский Джи Эс Эм» (субарендатор) договоры субаренды земельного участка (на котором возведена заявленная башня связи базовой станции) № 92/122-юр от 01.02.2006 для строительства башни базовой станции сотовой связи,  № 61890-НОДЮ от 01.01.2008 для размещения базовой станции сотовой связи, на момент принятия регистрирующим органом решения об отказе в регистрации не оспорены и недействительными не признаны.

Кроме того, как правомерно указано судом первой инстанции, из совокупности действий ОАО «РЖД» (арендатора земельного участка, часть которого передана последним в субаренду) и органа, осуществляющего полномочия собственника земельного участка, на котором осуществлено строительство (ТУ Росимущества по Республике Коми, являющегося арендодателем указанного земельного участка) следует, что они были согласны на осуществление на земельном участке строительства заявителем спорного объекта, о чем, в частности, свидетельствует предоставление земельного участка в субаренду для целей строительства спорного объекта недвижимости, указание в договоре аренды № 117276ЮР от 11.05.2005 на право ОАО «РЖД (арендатора) возводить на арендуемом земельном участке здания, строения и сооружения в соответствии с правилами установленными законодательством Российской Федерации и одобрение данного договора ТУ Росимущества по Республике Коми (письмо от 19.06.2007 № 01-14/1383-04). Кроме того, как было ранее отмечено, ТУ Росимущества в Республике Коми в отзыве на апелляционную жалобу подтвердило факт согласования субаренды земельного участка, занятого указанным объектом недвижимости, в связи с чем указало, что со своей стороны