Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2009 по делу n А23-1952/09Г-7-148. Отменить решение полностью и принять новый с/а

по кредитному договору №1 в размере 18 130 000 руб. в срок до 24.06.2009;

- по кредитному договору №2 в размере 11 500 000 руб. в срок до 17.07.2009;

- по кредитному договору №3 в размере 11 500 000 руб. в срок до 10.07.2009;

05.07.2007 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном порядке внесена регистрационная запись об ипотеке на основании договора об ипотеке (залоге недвижимости) №076300/0213-7/3 от 02.07.2007.

Позднее, 02.07.2008 и 30.07.2008, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним в установленном порядке внесены изменения в запись об ипотеке. В качестве основания внесения изменений указаны дополнительные соглашения №1 от 26.06.2008 и №2 от 18.07.2008 к договору об ипотеке (залоге недвижимости) №076300/0213-7/3 от 02.07.2007 соответственно (т.1, л.д. 122-123). 

Платежными поручениями №700 от 26.05.2008 и №759 от 27.06.2008 заемщик возвратил банку заемные средства в размере 36 500 000 руб. по договору об открытии кредитной линии №076300/0213 от 02.07.2007 (т.1, л.д. 44-45).

Ссылаясь на прекращение правоотношений по ипотеке в связи с возвратом суммы кредита в рамках договора об открытии кредитной линии и необоснованное уклонение залогодержателя от регистрации погашения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции пришел к выводу о  прекращении обеспеченного залогом (ипотекой) обязательства и, руководствуясь нормами статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», статьи 29 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», признал обоснованными заявленные исковые требования.

Оценив в совокупности имеющиеся в материалах дела доказательства с учетом обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная судебная коллегия пришла к следующим выводам.

В силу  статьи  8 Гражданского кодекса Российской Федерации гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают  гражданские права и обязанности.

К  числу указанных оснований относятся договоры и иные сделки, предусмотренные законом, а также договоры и иные сделки, хотя и не предусмотренные законом, но не противоречащие ему.

Разновидностью последних является договор о залоге недвижимого имущества (об ипотеке),  правовое регулирование которого определено параграфом 3 главы 23 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также Федеральным законом №102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Согласно статье 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (статьи 2 и 3 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998).

В статье 9 указанного Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статьям 10, 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в установленном порядке, государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как установлено в пункте 1 статьи 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

Возможность внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке определена положениями статьи 23 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.

Материалы дела свидетельствуют, что в обеспечение исполнения обязательств по договору об открытии кредитной линии №076300/0213 от 02.07.2007, заключенному между залогодержателем и ЗАО «Русагрогарант» (заемщик), ОАО «Малоярославецхлебопродукт» и ОАО «Россельхозбанк»  заключили договор об ипотеке (залоге недвижимости) №076300/0213-7/3 от 02.07.2007.

Предметом ипотеки явилось принадлежащий залогодателю на праве собственности объект недвижимости: административное здание общей площадью 349,3 кв. м, описание объекта – двухэтажное строение, год постройки основного строения – 1963, материал стен основного строения – кирпич, процент износа – 40 %, инвентарный номер объекта – 5 158, номер объекта – 40:13:00 01 89:0004:5158, адрес объекта: Калужская область, г.Малоярославец, пер.Калинина, д.11. Характеристика здания подтверждается выпиской из технического паспорта на объект капитального строительства, выданной Малоярославецким филиалом КП Калужской области «БТИ» от 29.06.2007 №2612 (статья 3 договора).

Однако впоследствии стороны изменили предмет договора об ипотеке (залоге недвижимости) №076300/0213-7/3 от 02.07.2007, заключив дополнительные соглашения №1 от 26.06.2008 и №2 от 18.07.2008, которые зарегистрированы на основании соответствующих заявлений как залогодателя, так и залогодержателя (т.1, л.д.69-74).

С учетом упомянутых дополнительных соглашений договор об ипотеке (залоге недвижимости) №076300/0213-7/3 от 02.07.2007 был заключен в обеспечение исполнения следующих обязательств:

- по договору об открытии кредитной линии №076300/0213 от 02.07.2007, заключенному между залогодержателем и ЗАО «Русагрогарант» (заемщик);

- кредитному договору №086300/0043 от 26.06.2008, заключенному между залогодержателем и ЗАО «Русагрогарант» (заемщик) (далее – кредитный договор №1);

- кредитному договору №086300/0051 от 18.07.2008, заключенному между залогодержателем и ЗАО «Русагрогарант» (заемщик) (далее – кредитный договор №2);

- кредитному договору №086300/0052 от 18.07.2008, заключенному между залогодержателем и ЗАО «Русагрогарант» (заемщик) (далее – кредитный договор №1).

В качестве предмета ипотеки указано следующее имущество:

- принадлежащий залогодателю на праве собственности объект недвижимости: административное здание общей площадью 349,3 кв. м, описание объекта – двухэтажное строение, год постройки основного строения – 1963, материал стен основного строения – кирпич, процент износа – 40 %, инвентарный номер объекта – 5 158, номер объекта – 40:13:00 01 89:0004:5158, адрес объекта: Калужская область, г.Малоярославец, пер.Калинина, д.11; характеристика здания подтверждается выпиской из технического паспорта на объект капитального строительства, выданной Малоярославецким филиалом КП Калужской области «БТИ» от 29.06.2007 №2612;

- принадлежащий залогодателю на праве собственности объект недвижимости – земельный участок (на котором расположено вышеуказанное административное здание), площадью согласно сведениям, указанным в кадастровой выписке о земельном участке (выписке из государственного кадастра недвижимости) – 0,096 га/960 кв. м; местоположение – Калужская область, г.Малоярославец, пер.Калинина, д.11, кадастровый номер – 40:13:031019:0026, разрешенное использование – эксплуатация административного здания.

Из материалов дела усматривается, что 05.07.2007 Управлением ФРС по Калужской области внесена регистрационная запись об ипотеке сроком с 05.07.2007 до полного исполнения обязательств по договору ипотеки №076300/0213-7/3 от 02.07.2007.

Мотивируя заявленные требования, истец ссылается на прекращение правоотношений по ипотеке, в связи с возвратом кредита и исполнением обязательств в полном объеме в рамках договора об открытии кредитной линии №076300/0213 от 02.07.2007.

В обоснование своих доводов истцом представлены платежные поручения №700 от 26.05.2008 и №759 от 27.06.2008, из которых следует, что ЗАО «Русагрогарант» (заемщик) возвратило банку заемные средства в размере 36 500 000 руб. по договору об открытии кредитной линии №076300/0213 от 02.07.2007 (т.1, л.д. 44-45).

Соглашаясь с доводами истца, суд области также указал на прекращение обязательства, обеспеченного залогом.

Между тем такую позицию суд второй инстанции находит ошибочной в силу следующего.

Как усматривается из регистрационной записи об ипотеке, совершенной Управлением ФРС по Калужской области, срок ипотеки указан с 05.07.2007 до полного исполнения обязательств по договору ипотеки №076300/0213-7/3 от 02.07.2007.

В то же время судебная коллегия обращает внимание, что ипотекой, в редакции дополнительных соглашений № 1 от 26.06.2008 и № 2 от 18.07.2008,  были обеспечены обязательства не только по договору об открытии кредитной линии №076300/0213 от 02.07.2007, но и обязательства по кредитным договорам №086300/0043 от 26.06.2008, №086300/0051 от 18.07.2008, №086300/0052 от 18.07.2008.

Однако обязательства по кредитным договорам №086300/0043 от 26.06.2008, №086300/0051 от 18.07.2008, №086300/0052 от 18.07.2008, обеспеченные ипотекой, в записи об ипотеке не значатся.

Причем в регистрационную запись об ипотеке были внесены изменения 02.07.2008 и 30.07.2008 на основании дополнительных соглашений №1 от 26.06.2008 и №2 от 18.07.2008 соответственно, о чем свидетельствуют отметки государственного регистратора на самой записи об ипотеке, а также записи об изменениях (т.1, л.д. 121-123).

Таким образом, государственный регистратор, осуществляя государственную регистрацию изменений в запись об ипотеке, сведения об обязательствах, обеспеченных ипотекой, в том числе по кредитным договорам №086300/0043 от 26.06.2008, №086300/0051 от 18.07.2008, №086300/0052 от 18.07.2008, не внес.

Следует отметить, что решением Арбитражного суда Калужской области от 09.06.2009 по делу № А23-980/09Г-17-61 в удовлетворении исковых требований ОАО «Малоярославецхлебопродукт» к ОАО «Российский Сельскохозяйственный банк» о признании недействительными сделок по передаче недвижимого имущества по дополнительным соглашениям № 1 от 26.06.2008 и № 2 от 18.07.2008 к договору ипотеки № 076300/0213-7/3 от 02.07.2007 отказано. Постановлением Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.08.2009 указанное решение оставлено без изменений.

Сам же договор ипотеки (залога недвижимости) №076300/0213-7/3 от 02.07.2007 сторонами не оспаривался и недействительными в установленном законом порядке не признан.

Между тем само по себе отсутствие в записи об ипотеке сведений об обязательствах, обеспеченных ипотекой, в том числе по кредитным договорам №086300/0043 от 26.06.2008, №086300/0051 от 18.07.2008, №086300/0052 от 18.07.2008, не означает отсутствие этих обязательств вообще и не свидетельствует о полном исполнении обязательств по договору ипотеки №076300/0213-7/3 от 02.07.2007. Не являются данные обстоятельства и основанием для погашения регистрационной записи об ипотеке.

В соответствии со статьей 25 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено федеральным законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки.

В соответствии со статьей 407 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Согласно подпункту 1 пункта 1 статьи 352 Гражданского кодекса Российской Федерации залог прекращается с прекращением обеспеченного залогом обязательства.

Какие-либо доказательства, свидетельствующие о прекращении обеспеченных залогом (ипотекой) обязательств, в материалах дела отсутствуют.

Представленные истцом платежные поручения №700 от 26.05.2008 и №759 от 27.06.2008 подтверждают исполнение ЗАО «Русагрогарант» (заемщиком) обязательств по возврату кредита лишь по одному из обеспеченных ипотекой обязательств, а именно: по договору об открытии кредитной линии №076300/0213