Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.08.2015 по делу n А54-5930/2014. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

со статьей 10 ГК РФ не допускаются действия граждан и юридических лиц, осуществляемые исключительно с намерением причинить вред другому лицу, а также злоупотребление правом в иных формах. В случае несоблюдения данных требований суд может отказать лицу в защите принадлежащего ему права.

С учетом этого следует признать, что злоупотребление гражданским правом заключается в превышении пределов дозволенного гражданским правом, осуществления своих правомочий путем осуществления их с незаконной целью или незаконными средствами, нарушая при этом права и законные интересы других лиц.

Из разъяснений, данных в пункте 1 Постановления № 25, усматривается, что оценивая действия сторон как добросовестные или недобросовестные, следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны, содействующего ей, в том числе в получении необходимой информации. По общему правилу пункта 5 статьи 10 ГК РФ добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное.

Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения. В этом случае суд при рассмотрении дела выносит на обсуждение обстоятельства, явно свидетельствующие о таком недобросовестном поведении, даже если стороны на них не ссылались (статья 65 АПК РФ).

Если будет установлено недобросовестное поведение одной из сторон, суд в зависимости от обстоятельств дела и с учетом характера и последствий такого поведения отказывает в защите принадлежащего ей права полностью или частично, а также применяет иные меры, обеспечивающие защиту интересов добросовестной стороны или третьих лиц от недобросовестного поведения другой стороны (пункт 2 статьи 10 ГК РФ), например, признает условие, которому недобросовестно воспрепятствовала или содействовала эта сторона соответственно наступившим или ненаступившим.

По мнению апелляционного суда, министерство, заключив договор аренды на земельный участок общей площадью 18 575 кв. м с кадастровым номером 62:29:0061005:54 для строительства гостиницы первоначально на срок всего три месяца – с 15.10.2013 по 14.01.2014 (т. 1, л. 14), и продлевая его дополнительными соглашениями от 27.12.2013 на срок с 15.01.2014 по 14.04.2014 (т. 1, л. 24) и от 03.04.2014 на срок с 15.04.2014 по 14.07.2014 (т. 1, л. 19), фактически злоупотребило своим правом, нарушив права и законные интересы общества, поскольку в соответствии с законом обязано было такой договор сразу заключить на срок строительства – не менее трех лет. Министерство не доказало, что построить гостиничный комплекс возможно как  в течение 3 месяцев (по договору аренды), так и  в течение 9 месяцев (с учетом пролонгаций договора).

Нормами продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений, утвержденных постановлением Госстроя СССР от 17.04.1985                        № 51/90 (СНиП 1.04.03-85), минимальный срок строительства объекта недвижимости определен не менее трех лет.

Статьей 42 ЗК РФ предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

Из подпункта «б» пункта 4.2 договора аренды видно, что арендатор обязан обеспечить освоение участка в сроки, указанные в пункте 1.1 договора (с 15.10.2013 по 14.01.2014).

Из сказанного усматривается, что фактически по условиям договора арендодатель в нарушение закона  предоставил арендатору срок лишь для освоения земельного участка, без учета времени на строительство объекта.

В связи с этим суд апелляционной инстанции считает, что не имеется правовых оснований говорить о том, что договор аренды между сторонами прекращен с истечением срока аренды.

Согласно подпункту «б» пункта 4.1 договора арендатор имеет право на заключение договора на новый срок на согласованных сторонами условиях по письменному заявлению, направленному арендодателю не позднее, чем за месяц до истечения срока действия настоящего договора.

Общество, воспользовавшись своим правом, за три месяца до истечения договора аренды направило в адрес ответчика письмо от 05.03.2014 № 004 с просьбой продлить договор аренды сроком на три года (т. 1, л. 20).

В силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 № 8985/08, в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Пунктом 3 статьи 22 ЗК РФ и статьей 621 ГК РФ предусмотрено по истечении срока договора аренды земельного участка преимущественное право арендатора на заключение нового договора аренды. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если таковой не прописан, в разумный срок до окончания действия договора (пункт 1 статьи 621 ГК РФ).

В силу пункта 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Одним из мотивов отказа в продлении договора аренды, как следует из материалов дела (т. 1, л. 26, 29) и пояснений представителя ответчика, явился факт неисполнения арендатором обязательств, установленных в пункте 4.2 договора, а именно: строительство объекта не начато.

Не соглашаясь с мнением министерства, общество указывает на следующие обстоятельства, не позволившие ему осуществить строительство в установленный в договоре срок.

 До момента заключения указанного договора аренды в пользовании истца на правах аренды (договор от 15.10.2010 № 10626031) находились два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061005:27, общей площадью 29 500 кв. м, предназначенный для строительства гостиницы, и земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061005:28 (договор аренды от 15.10.2010 № 10626032) общей площадью 19 000 кв. м, предназначенный для благоустройства. Срок договоров был установлен с 15.10.2010 по 14.10.2013.

Между тем администрация г. Рязани письмом от 31.01.2014 № 5-125 уведомила истца о возможном изъятии для государственных нужд указанных земельных участков                               (т. 2, л. 19).

Одновременно в период действия договора аренды № 10626031 был начат раздел земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061005:27 на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061005:54, площадью 18 575 кв. м, и земельный участок 62:29:0061005:53, площадью 10 925 кв. м.

Истец 17.09.2013 получил письмо министра имущественных и земельных отношений Рязанской области № ВМ/3-6497, из которого следовало, что земельный участок площадью 19 000 кв. м, предназначенный под благоустройство территории, попадал полностью в границы планируемой транспортной развязки, а земельный участок площадью 29 500 кв. м «не попадал в границы планируемой к строительству транспортной развязки» и мог быть предоставлен истцу сначала на 3 месяца, а после получения положительного заключения государственной экспертизы проекта – продлен на 3 года (т. 1, л. 94).

До момента заключения договора аренды от 17.10.2013 № 13626055 истцом был получен кадастровый паспорт от 07.10.2013, подтверждающий прекращение существования земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061005:27 (площадь                   29 500 кв. м) и проведенные кадастровых работ. В результате проведенных кадастровых работ было образовано два земельных участка со статусом «сведений временного характера» на срок до 08.10.2015 (т. 1, л. 32).

В целях сохранения прав истца на подлежащий разделу земельный участок, не подпадающий под строительство транспортной развязки, ответчик 17.10.2013 издал приказ № 782-р о разделе земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061005:27 на два земельных участка: земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061005:54, площадью 18 575 кв. м и земельный участок 62:29:0061005:53, площадью 10 925 кв. м.

В тот же день с истцом был заключен договор аренды на земельный участок с кадастровым номером 62:29:0061005:54, площадью 18 575 кв. м, то есть на ту часть участка, которая, по информации ответчика, не подпадала под строительство.

При этом апелляционная инстанция отмечает, что позиция министерства в настоящем случае носит противоречивый характер.  Такой вывод суд делает на основе того, что до 14.10.2013 (срок по первоначальным договорам аренды) объект недвижимости построен не был. Однако министерство не прекратило договорные отношения с обществом, не расторгло договоры аренды, а, напротив, заключило новый договор аренды на строительство гостиницы уже на меньший срок, мотивируя необходимость заключения нового договора строительством транспортной развязки.

В связи с этим с целью установления определенности в вопросе границ транспортной развязки и продления срока действия договора аренды от 17.10.2013                            № 13626055 истец неоднократно обращался с письмами в министерство о заключении договора аренды на 3 года (т. 2, л. 24 – 26).

Однако министерство всякий раз мотивировало отказ в продлении срока действия договора аренды на 3 года отсутствием положительного заключения государственной экспертизы проектной документации по строительству транспортной развязки (письма от 11.02.2014 № ММ/3-888 (т. 1, л. 25) и от 04.04.2014                                                                                         № ММ/3-2214 (т. 2, л. 18).

Отсутствие схемы строительства транспортной развязки и определенности границ земельного участка под строительство гостиницы не позволяли обществу приступить к такому строительству, тем более, что согласно письму министра имущественных и земельных отношений Рязанской области № ВМ/3-6497 часть земельного участка площадью 19 000 кв. м, предназначаемая под благоустройство гостиницы, полностью попадала в границы транспортной развязки.

Между тем истец указывает, что часть земельного участка площадью 19 000 кв. м под благоустройство гостиницы была необходима ему для достижения целей строительства, так как до момента заключения 17.10.2013 договора аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:0061005:54, площадью 18 575 кв. м истцом был заказан, оплачен и выполнен проект гостиничного комплекса (акт приема передачи услуг               (т. 1, л. 132; т. 2, л. 37).

Предоставленная часть земельного участка площадью 18 575 кв. м не позволяла истцу реализовать проект гостиницы с благоустройством на 189 номеров, предполагаемый к размещению на площади земельного участка не менее 29 500 кв. м (Концепт проекта гостиницы Рязань).

В связи с указанным следует признать, что при подписании договора аренды на                    3 месяца стороны исходили из невозможности заключения договора аренды на более длительный срок ввиду отсутствия определенности границ планируемой транспортной развязки, временного характера договора, и имели ввиду не строительство гостиницы и ее завершение в 3-х месячный срок, а необходимость сохранения арендных отношений для достижения целей строительства гостиницы на той части земельного участка, которая не подпадет под строительство транспортной развязки.

В соответствии с частью 9 статьи 4 Федерального закона № 221-ФЗ                                   «О государственном кадастре недвижимости» в государственный кадастр недвижимости вносятся сведения, которые носят временный характер. Такие сведения до утраты ими в установленном настоящим Федеральным законом порядке временного характера не являются кадастровыми сведениями и используются только в целях, связанных с осуществлением соответствующей государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, а также с выполнением кадастровых работ.

Как усматривается из кадастровой выписки по состоянию до 07.10.2013 (т. 2, л. 32) сведения о предоставленном по договору аренды на 3 (три) месяца земельном участке носили временный характер до 08.10.2015.

Из смысла статей 19, 25 Федерального закона от 08.11.2007 № 257-ФЗ (ред. от  22.10.2014) «Об автомобильных дорогах и о дорожной деятельности в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» следует, что какое-либо строительство в границах полосы отвода автомобильной дороги и придорожных полос автомобильных дорог запрещено.

Таким образом, ввиду отсутствия со стороны ответчика информации о схеме расположения транспортной развязки и/или утраты актуальности сведений о планируемой транспортной развязке истец не мог осуществлять строительство.

В то же время, как усматривается из решения Межведомственной комиссии Рязанской области (т. 1, л. 29), вопрос о продлении договора аренды рассматривался безотносительно строительства транспортной развязки.

Между тем из письма министерства транспорта и автомобильных дорог Рязанской области от 09.02.2015 № ЕМ/6-595 строительство транспортной развязки у ТК «Ашан» и ТД «Барс» в соответствии с государственной программой Рязанской области «Дорожное хозяйство на 2014 – 2022 годы» вообще не предусмотрено (т. 2, л. 81).

Довод ответчика о планируемом строительстве транспортной развязки также опровергается предоставленным им кадастровым паспортом от 15.02.2015 (даты после направления уведомления от 14.07.2014 об отказе в продлении договора аренды)  земельного участка (т. 2, л. 70). Из кадастрового паспорта следует отсутствие сведений об обременениях земельного участка планируемым строительством или сведений о территориальных зонах и зонах с особыми условиями использования территорий, каковые устанавливаются при строительстве автодороги. Разрешенное использование земельного участка – строительство гостиницы (мотели с дополнительными спортивно-рекреационными функциями, включая бани и сауны) до настоящего времени не изменено.

При этом, как следует из материалов дела, в рамках договоров аренды, предшествующих договору аренды от 17.10.2013 № 13626055, истцом были выполнены работы по освоению земельного участка площадью 48 500 кв. м, в который входит и предоставленная по оспариваемому договору аренды часть