Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 по делу n А62-7857/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

– общей площадью не менее 25 000 кв. м; в течение 3 (третьего) года аренды – общей площадью не менее 25 000 кв. м; в течение 4 (четвертого) года аренды – общей площадью не менее 25 000 кв. м; в течение          5 (пятого) года аренды – общей площадью не менее 25 000 кв. м.

Разделом 6 «Особые условия» проекта договора аренды земельного участка предусмотрены:

- максимальный срок подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка – 1 месяц со дня подписания акта приема-передачи земельного участка. В случае если принятые в течение указанного срока изменения законодательства Российской Федерации и (или) Смоленской области повлекут необходимость внесения существенных изменений в разрабатываемый (разработанный) Арендатором проект планировки, указанный в настоящем пункте срок может быть продлен дополнительным соглашением сторон на основании заключения о необходимости внесения соответствующих изменений органа, осуществляющего согласование и (или) утверждение документации по планировке территории;

- максимальный срок выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства безвозмездной передаче в муниципальную собственность – 6 месяцев со дня получения разрешения на строительство объектов, присоединенных к сетям инженерного обеспечения;

- максимальный срок осуществления жилищного и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка (земельных участков) – не позднее 60 месяцев со дня подписания договора аренды земельного участка. Датой окончания данной деятельности является дата выдачи в установленном законодательством порядке разрешения на ввод в эксплуатацию последнего из объектов, предусмотренных утвержденной документацией по планировке;

- максимальный срок начала строительства (получение разрешения на строительство первого многоквартирного жилого дома площадью не менее 8 000 кв. м) до 01.03.2015.

Согласно подпунктам 6, 7, 8 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 данного Кодекса, должны быть указаны:  максимальные сроки подготовки проекта планировки территории и проекта межевания территории в границах земельного участка, предназначенного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства; максимальные сроки выполнения работ по обустройству территории посредством строительства объектов инженерной инфраструктуры, подлежащих по окончании строительства передаче в государственную или муниципальную собственность, а также условия такой передачи; максимальные сроки осуществления жилищного строительства и иного строительства в соответствии с видами разрешенного использования земельных участков.

В соответствии с пунктом 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации, дополнительно к указанным в подпунктах 6-8 пункта 3 данной статьи требованиям могут быть установлены другие требования, касающиеся комплексного освоения земельного участка. При этом не могут устанавливаться требования к выполнению каких-либо работ или оказанию услуг, влекущих за собой дополнительные расходы победителя аукциона, кроме установленных настоящей статьей.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что установление в информационном сообщении, а также в договоре аренды земельного участка перечисленных выше требований осуществлено в соответствии с положениями статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации.

При этом предусмотренные в аукционной документации требования о минимальном объеме ввода в эксплуатацию объектов с разбивкой по годам не противоречат нормам, регламентирующим порядок проведения аукциона, не влекут за собой дополнительных расходов победителя аукциона и направлены на наиболее эффективное освоение передаваемого в аренду земельного участка.

Необоснованным и неподтвержденным является довод общества о том, что в Информационном сообщении и договоре аренды установлены невыполнимые сроки выполнения соответствующих работ.

В «СН 283-64. Временные нормы продолжительности проектирования», на которые в обоснование своих доводов ссылается заявитель, приведены предельные сроки выполнения работ, которые не могут быть превышены. Минимальные сроки выполнения работ данным правовым актом не установлены.

Кроме того, согласно Приказу Министерства архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.06.1992 № 135 указанные нормы используются в качестве рекомендуемых и справочных материалов.

Также необоснованным является довод общества о том, что положения пункта 4.2.4 договора аренды противоречат нормам части 15 статьи 45 Градостроительного кодекса РФ, так как возлагают обязанность по утверждению документации по планировке на арендатора.

Согласно части 15 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации документация по планировке территории, утверждаемая соответственно уполномоченными федеральными органами исполнительной власти, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации, главой местной администрации муниципального района, направляется главе поселения, главе городского округа, применительно к территориям которых осуществлялась подготовка такой документации, в течение семи дней со дня ее утверждения.

В то же время, согласно части 8.1 статьи 45 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в случае, если в отношении земельного участка заключен договор аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства либо договор о развитии застроенной территории, подготовка документации по планировке территории в границах таких земельного участка или территории осуществляется лицами, с которыми заключены соответствующие договоры.

Таким образом, указание в пункте 4.2.4 договора аренды положений о том, что арендатор обязан обеспечить утверждение документации по планировке территории в срок, указанный в п. 6.1 договора, не означает, что утверждение документации должно быть осуществлено непосредственно арендатором. Указанный пункт предусматривает выполнение арендатором ряда мероприятий, связанных с направлением разработанной документации в органы, уполномоченные на утверждение подобных документов, и получением от них утверждающих документов в установленные договором аренды сроки.

Несостоятельным является довод ООО «Клеопатра» о несоответствии положений договора аренды земельного участка (пункт 4.3 о запрете передаче земельного участка в субаренду без согласия арендодателя) требованиям пункта 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 4 статьи 30.2 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, предоставленного для его комплексного освоения в целях жилищного строительства, имеет право, предусмотренное пунктом 9 статьи 22 данного Кодекса, независимо от срока договора аренды такого земельного участка. При этом к новому правообладателю переходят обязанности по выполнению указанных в пункте 3 данной статьи требований, касающихся комплексного освоения земельного участка в целях жилищного строительства.

Согласно пункту 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в пунктах 5 и 6 настоящей статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления.

Таким образом, указанный пункт регламентирует не субаренду (передача имущества), а передачу прав по договору аренды третьему лицу, то есть, правоотношения, при которых арендатор полностью прекращает договорные отношения с арендодателем, передав свои права по договору аренды иному лицу.

Между тем правовая природа субаренды такова, что договорные отношения с арендатором не прекращаются, арендатор не передает свои права по договору аренды третьему лицу, а заключает от своего имени договор субаренды, по которому выступает арендодателем по отношению к субарендатору.

Так, согласно части 6 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, регламентирующей передачу земельных участков в субаренду, арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Таким образом, законодатель допускает установление договором аренды иных условий, отличных от тех, которые указаны в приведенной норме закона.

Данный вывод подтверждается также позицией Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в абзаце 2 пункта 15 Постановления Пленума от 24.03.2005 № 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», согласно которому,  поскольку пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации допускают возможность установления законом или иными правовыми актами особенностей сдачи в аренду земельных участков и такие особенности предусмотрены Земельным кодексом Российской Федерации, то в случае, указанном в пункте 9 статьи 22 ЗК РФ, для передачи арендатором своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка достаточно уведомления об этом арендодателя, а в иных случаях (при применении пунктов 5 и 6 статьи 22 ЗК РФ) достаточно уведомления собственника земельного участка, если иное не предусмотрено договором.

Таким образом, вышеизложенные нормы права свидетельствуют о возможности установления в договоре аренды земельного участка запрета субаренды без согласия арендодателя.

На основании изложенного, приведенные заявителем доводы о незаконности действий организатора торгов по формированию аукционной документации являются необоснованными.

Суд отмечает, что обстоятельства, на которые ссылается общество, не привели к нарушению прав ООО «Клеопатра» и ограничению возможности подачи заявки на участие в торгах, что подтверждается подачей данным лицом заявки на участие в торгах, а также отсутствием каких-либо письменных обращений заявителя к организатору торгов с запросом об уточнении положений аукционной документации.

В апелляционной жалобе истец просит исследовать и дать правовую оценку решению аукционной комиссии об отмене результатов аукциона, полагая, что данное решение имеет значение для разрешения дела.

На основании решения УФАС России по Смоленской области от 01.12.2014           № 04/14-18.1/Ж, которым жалоба ООО «Клеопатра» на действия ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» признана обоснованной, ОСГБУ «Фонд государственного имущества Смоленской области» было выдано предписание от 01.12,2014 № 02/04/14-18.1/Ж; об отмене результатов определения победителя (протокол  от 20.11.2014 № 2);  об отмене Протокола № 1 (от 13.11.2014) приема заявок в данном аукционе и проведения процедуры рассмотрения заявок на участие в данном аукционе повторно с учетом решения № 04/14-18.1/Ж; о представлении в Смоленское УФАС подтверждения исполнения данного предписания.

Таким образом, решение аукционной комиссии об отмене результатов аукциона было принято во исполнение указанного предписания антимонопольного органа с целью избежать административной ответственности за неисполнение предписания государственного органа; самостоятельно повлиять на вывод суда о недействительности аукциона не могло и безусловного признания аукциона недействительным, в связи с наличием данного документа в материалах дела, не повлечет.

При этом решением Арбитражного суда Смоленской области от 02.03.2015 по делу № А62-7923/2014 вышеуказанные решение и предписание УФАС по Смоленской области были признаны недействительными.

Истцом 25.12.2014 в предварительном судебном заседании первой инстанции заявлено ходатайство о рассмотрении дела с участием арбитражных заседателей. Определением от 20.01.2015 истцу в удовлетворении ходатайства отказано, что апеллянт считает необоснованным. Апелляционный суд не принимает во внимание указанный довод жалобы, поскольку отказывая в удовлетворении данного ходатайства, суд первой инстанции справедливо исходил из того, что истец не обосновал особой сложности дела, а также необходимости специальных знаний в сфере экономики, финансов, управления по сравнению с иными аналогичными делами указанной категории споров. Согласно п.1 Постановления Пленума ВАС РФ от 10 ноября 2011 года № 70 «О некоторых вопросах, связанных с участием арбитражных заседателей в осуществлении правосудия», при применении норм арбитражными судами, предусматривающих привлечение арбитражных заседателей, суду следует исходить из того, что такое ходатайство рассматривается по правилам статьи 159 АПК РФ и суд вправе отказать в его удовлетворении, если придет к выводу,  в том числе об отсутствии особой сложности дела, необходимости использования специальных знаний в сфере экономики, финансов, управления, а также по причине отсутствия в числе лиц, утвержденных арбитражными заседателями соответствующего арбитражного суда, специалистов в той сфере, в которой при рассмотрении дела требуются специальные знания.

Таким образом, учитывая недоказанность истцом необходимости рассмотрения дела с участием арбитражных заседателей, суд первой инстанции правомерно отказал в удовлетворении такого ходатайства.

Суд правомерно отказал истцу в удовлетворении ходатайства о назначении экспертизы для разрешения вопросов о соответствии заявок, представленных допущенными к участию в аукционе участниками, и об обоснованности допуска соответствующих заявителей к участию в аукционе. Также истец просил поставить на разрешение эксперта вопрос о действительности аукциона.

Разрешение поставленных истцом вопросов не требует специальных знаний, вопросы касаются правовой оценки документации, представленной истцом для участия в аукционе. Оценка данных документов относится к компетенции  суда.

Кроме  того, при заявлении указанного ходатайства истцом в нарушение ч. 3 ст. 82 АПК РФ, с учетом разъяснений, содержащихся в Постановлении Пленума ВАС РФ от 04.04.2014 № 23 «О некоторых вопросах практики применения арбитражными судами законодательства об экспертизе», не были представлены сведения о конкретной экспертной организации, данные конкретного эксперта и иные сведения, подлежащие рассмотрению судом при вынесении определения о назначении экспертизы, денежные средства за проведение экспертизы не перечислены на депозитный счет суда.

Указанные