Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.04.2015 по делу n А62-7857/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, а также ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства.

Решением Смоленского городского совета от 28.02.2007 № 490 утверждены Правила землепользования и застройки города Смоленска (далее – Правила землепользования и застройки).

Градостроительный регламент зоны застройки многоэтажными жилыми домами от 5 этажей и выше – Ж3 (к которой относится земельный участок, являющийся предметом рассматриваемого аукциона) установлен статьей 29 Правил землепользования и застройки.

Указанный регламент предусматривает состав размещаемых на земельном участке объектов: многоквартирная жилая застройка с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной и транспортной инфраструктуры.

Градостроительным регламентом данной зоны предусмотрены предельные размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, в частности:

1) минимальная площадь земельных участков с учетом обязательной зоны озеленения:

2) предельное максимальное значение коэффициента использования территории (отношение максимальной общей площади квартир к площади земельного участка);

3) минимальные отступы зданий, строений, сооружений от границ земельных участков;

4) расстояние от учреждений образования и воспитания до красных линий магистральных улиц, до учреждений образования и воспитания, выходящих на прочие улицы и проезды общего пользования;

5) максимальные выступы частей зданий, строений, сооружений за красную линию;

6) максимальное количество этажей надземной части зданий, строений, сооружений;

7) максимальная высота зданий, строений, сооружений на территории земельных участков;

8) максимальный класс опасности (по санитарной классификации) объектов капитального строительства, размещаемых на территории земельных участков;

9) минимальная доля озелененной территории земельных участков;

10) минимальное количество машино-мест для хранения индивидуального автотранспорта;

11) минимальное количество мест на погрузочно-разгрузочных площадках;

12) минимальное количество мест для хранения (технологического отстоя) грузового автотранспорта.

Таким образом, для участия в рассматриваемом аукционе лицо, желающее принять в нем участие, должно представить, помимо документов, предусмотренных пунктом 12 статьи 38.1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, также документы, содержащие предложения по планировке, межеванию и застройке территории в соответствии с вышеуказанными требованиями градостроительного регламента зоны, в которой предусмотрено строительство объекта, с учетом установленных расчетных показателей (с учетом количества планируемых квартир и примерной численности жильцов) обеспечения благоприятных условий жизнедеятельности человека (в том числе, обеспеченность социально-бытовыми условиями (парковки, детские площадки, мусоросборники, транспортное обслуживание, магазины, детские сады, школы, полклиники); с соблюдением установленной Правилами землепользования (статья 22) зоны озеленения; с соблюдением установленных санитарными нормами требований инсоляции и освещенности, учета противопожарных требований и бытовых разрывов).

В соответствии с пунктом 1.1 «Инструкции по межеванию земель», утвержденной Комитетом Российской Федерации по земельным ресурсам и землеустройству 08.04.1996, межевание земель представляет собой комплекс работ по установлению, восстановлению и закреплению на местности границ земельного участка, определению его местоположения и площади.

Таким образом, лицо, желающее принять участие в аукционе, должно представить такое предложение по межеванию земельного участка, из которого было бы видно, какая площадь рассматриваемого к предоставлению в аренду земельного участка отводится под каждый из предполагаемых к постройке жилых домов. Это необходимо для определения размеров прилегающей к каждому дома общедомовой территории, на которой будут располагаться парковка, детская площадка, площадка для сбора мусора, места для сушки белья и т.д., относящиеся к этому жилому дому. Из предложения по межеванию должно быть ясно, обеспечивает ли данное предложение застройки благоприятные условия жизнедеятельности человека (в частности, возможность определить расстояние между жилыми зданиями, жилыми и общественными зданиями, бытовые разрывы между длинными сторонами секционных жилых зданий, между длинными сторонами и торцами этих же зданий с окнами из жилых комнат, расстояния от площадок для мусоросборников до физкультурных площадок, площадок для игр детей и отдыха взрослых, от площадок для хозяйственных целей до наиболее удаленного входа в жилое здание и т.д.).

Именно с целью определения соблюдения указанных параметров необходимо предоставление лицом, желающим стать участником аукциона, предложений по межеванию.

Однако, как следует из материалов дела (т. 2, л. д. 14), предложения по планировке и межеванию ООО «Клеопатра» содержат лишь сведения о количестве и этажности предполагаемых к застройке домов, при этом не соблюдено ни одно из вышеперечисленных требований.

Апелляционным судом отклоняется довод жалобы о том, что на стадии подготовки заявки для участия в аукционе невозможно подготовить соответствующие предложения с учетом вышеприведенных параметров, поскольку не подтвержден какими-либо доказательствами (в частности, отказы проектных организаций).

В судебном заседании 20.01.2014 судом с участием лиц, участвующих в деле, обозревались заявки иных участников аукциона, в частности, предложения по планировке и межеванию. Из указанных заявок следует, что данными участниками представлены предложения, включающие в себя, в том числе расчетные показатели площадей застройки жилыми домами (с разбивкой по очередям строительства), площади благоустройства и озеленения; схему планировочной организации земельного участка; схему межевания земельных участков под жилые дома; план организации рельефа; транспортную схему; сводный план инженерных сетей; схему планировочной организации земельного участка (детский сад, поликлиника).

При этом из представленного Обществом предложения невозможно установить соответствие его Правилам землепользования и застройки, соответствующему градостроительному регламенту, что является нарушением пункта 5 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации и основанием для отказа обществу в допуске к участию в аукционе в соответствии с положениями пункта 17 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Апелляционный суд отклоняет как несостоятельный довод жалобы о том, что организатором торгов в установленном порядке не проведена работа по формированию земельного участка, в частности, не определены условия технологического подключения объектов к сетям инженерно-технического снабжения, а также не определена плата за такое подключение.

В обоснование своей позиции заявитель ссылается на норму подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой извещение о проведении торгов должно содержать, в частности, сведения о предмете аукциона, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);

Вместе с тем, как верно указал суд первой инстанции, правоотношения в рассматриваемом случае регулируются специальной нормой пункта 3 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации (регулирующей особенности проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка для его комплексного освоения в целях жилищного строительства), которой установлено, что в извещении о проведении аукциона кроме сведений, указанных в подпунктах 1 - 3, 6 - 9 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, указываются дополнительные сведения, указанные в данной правовой норме.

Таким образом, подпункт 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации не входит в перечень сведений, подлежащих включению в извещение о проведении аукциона по продаже права аренды земельного участка в целях комплексного жилищного освоения.

В извещении о проведении торгов сведения о технологическом присоединении к сетям инженерно-технического обеспечения (газификации, электроснабжения, водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения) определены в объеме, возможном до стадии проектирования объектов.

Отсутствие указания в протоколе  от 20.11.2014 № 2 сведений о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения, а также о плате за подключение (технологическое присоединение), на что ссылается истец в жалобе, не нарушает требования земельного законодательства, поскольку на стадии проведения аукциона их определение невозможно и не требуется; не нарушает права истца и не влияет на результат торгов.

При этом необоснованными являются доводы истца о том, что в нарушение положений пункта 4 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации организатором торгов предъявляются дополнительные требования к выполнению работ и услуг, требующих дополнительных расходов победителя аукциона, так как таких требований аукционная документация не устанавливает.

Суд также обоснованно отклонил довод истца о нарушении организатором торгов положений подпункта 1 пункта 3 статьи 38.2 Земельного кодекса Российской Федерации в связи с не указанием в извещении о проведении аукциона сведений о границах земельного участка.

Как следует из материалов дела, земельному участку, право аренды которого является предметом аукциона, присвоен кадастровый номер 67:27:0013342:574.

В извещении о проведении рассматриваемого аукциона указано, что границы земельного участка определены в установленном законодательством порядке.

Согласно части 7 статьи 38 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» местоположение границ земельного участка устанавливается посредством определения координат характерных точек таких границ, то есть точек изменения описания границ земельного участка и деления их на части.

В соответствии с частью 2 статьи 14 Закона № 221-ФЗ, сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются в виде: копии документа, на основании которого сведения об объекте недвижимости внесены в государственный кадастр недвижимости; кадастровой выписки об объекте недвижимости; кадастрового паспорта объекта недвижимости; кадастрового плана территории; в ином виде, определенном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений.

Согласно Приказу Министерства экономического развития Российской Федерации от 28.12.2012 № 831 «Об утверждении Форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, земельного участка, кадастровых выписок о земельном участке, о здании, сооружении объекте незавершенного строительства и кадастрового плана территории» (зарегистрировано в Минюсте 09.04.2013 № 28057), формы кадастрового паспорта и выписки из кадастрового паспорта земельного участка предусматривают наличие описания местоположения границ земельного участка.

Как следует из материалов дела, копия кадастровой выписки о земельном участке от 26.08.2014 № 6700/301/2014-279518 содержит описание местоположения границ земельного участка.

В соответствии с пунктом 3.5 информационного сообщения о проведении аукциона претендентам предоставлено право ознакомиться с условиями договора аренды земельного участка, а также со сведениями о земельном участке и прочей информацией с момента приёма заявок по адресу организатора аукциона, указанному в информационном сообщении.

Пунктом 3.6 Извещения установлено время для осмотра участка: с «01» октября 2014 года по «11» ноября 2014 года, понедельник - среда с 9.00 до 13.00 часов.

Таким образом, общество имело возможность ознакомиться с границами земельного участка, право аренды которого является предметом аукциона. Указанный вывод подтверждается также тем обстоятельством, что представленные обществом в составе заявки на участие в аукционе предложения по планировке и межеванию земельного участка произведены обществом графически в границах указанного участка.

В связи с изложенным, отсутствие в информационном сообщении сведений о границах земельного участка не привело к нарушению прав ООО «Клеопатра» и ограничению возможности подачи заявки на участие в торгах, что подтверждается подачей данным лицом заявки на участие в торгах, а также отсутствием каких-либо письменных обращений заявителя к организатору торгов с запросом об уточнении данных характеристик земельного участка.

Апеллянт в жалобе ссылается на то, что  указание в информационном сообщении мероприятий о реконструкции сетей влечет для заявителя дополнительные расходы. Однако само по себе указание на такие мероприятия носит справочный характер, не влечет дополнительных расходов для победителя аукциона.

Согласно информационному сообщению, организатором торгов установлены дополнительные требования, касающиеся комплексного освоения в целях жилищного строительства, а именно:

Максимальный срок начала строительства (получение разрешения на строительство первого многоквартирного жилого дома площадью не менее 8 000 кв. метров) до 01.03.2015.

Подготовка документации по планировке территории, архитектурно-строительному проектированию и жилищному строительству должны быть осуществлены в соответствии с требованиями к параметрам и характеристикам планируемого развития территории в границах земельного участка, в том числе к плотности и параметрам застройки территории, характеристикам развития систем социального, транспортного обслуживания и инженерно-технического обеспечения, необходимых для развития территории, минимальному объему осуществления жилищного строительства, требованиями к используемым строительным материалам и строительным технологиям в части их энергоэффективности и экологичности.

Минимальный объем общей площади жилых помещений, вводимых в эксплуатацию в течение 5 лет - 100 000 кв. м.

Доля многоэтажного жилья должна составлять 100 % общей площади жилых помещений.

Доля жилых помещений экономического класса должна составлять 100 % общей площади жилых помещений.

Жилищное строительство на земельном участке осуществляется поэтапно, с установлением минимального объема ввода в эксплуатацию объектов жилого назначения по годам, в том числе: в течение первых 2 (двух) лет аренды