Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.03.2015 по делу n А68-6863/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Согласно пункту 5 статьи 3 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ                           «О приватизации государственного и муниципального имущества» особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – арендуемое имущество), в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ                                       «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее по тексту –Закон № 159-ФЗ).

Согласно части 2 статьи 2 Закона № 159-ФЗ государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество по состоянию на 01.07.2013 находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества,                                    за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9данного Федерального закона; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 данного Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9данного Федерального закона, –                                  на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления                                        о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;                  4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4                      статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства                     в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9данного Федерального закона.

Частью 2.1 статьи 9 Закона № 159-ФЗ, вступившей в силу с 01.07.2013, предусмотрено, что заявитель по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление в отношении имущества, включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или)                     в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, при условии, что:                     1) арендуемое имущество по состоянию на 01.09.2012 находится в его временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение пяти и более лет                          в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) арендуемое имущество включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, в течение пяти и более лет до дня подачи этого заявления.

Таким образом, как справедливо указал суд первой инстанции, с учетом внесенных изменений в Закон № 159-ФЗ, субъект, указанный в статье 3 этого Закона, также имеет право на преимущественное приобретение имущества, включенного в утвержденный                          в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень, при соблюдении условий указанных в части 3 данного Закона, также при условии, что на 01.09.2012 имущество находилось во владение не менее 5 лет по договору и данное имущество включено в рассматриваемый перечень в течение 5 лет и более до дня подачи заявления.

Решением Собрания представителей муниципального образования Алексинский район от 29.04.2009 № 3(3).20 утвержден Порядок формирования ведения, обязательного опубликования перечня муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, на территории муниципального образования Алексинский район, а также Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, на территории муниципального образования Алексинский район.

Данное решение опубликовано в газете «Алексинские вести» от 06.05.2009 № 20,                     а также размещено на официальном сайте в сети «Интернет».

Согласно пункту 3 названного решения в Перечень могут быть включены земельные участки, здания, строения, сооружения, нежилые помещения, оборудование, машины, механизмы, установки, транспортные средства, инвентарь, инструменты и другие объекты имущества, находящиеся в муниципальной собственности муниципального образования Алексинский район.

Судом установлено и следует из материалов дела, 01.07.2007 между администрацией муниципального образования Алексинский район и ООО «Модница» в связи с заключением договора аренды   № 11 возникли арендные правоотношения в отношении нежилого помещения площадью 43,32 кв. м, которые впоследствии ежегодно (с 1 января по 30 декабря) продлялись сторонами до 30.12.2013 путем заключения новых договоров.

Судом на основании представленных заявителем и ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» копий поэтажного плана на спорное помещение установлено, что переданное ООО «Модница» по договорам аренды нежилое помещение                           площадью 43,32 кв. м, расположенное по адресу: Тульская область, г. Алексин,                   ул. Баумана, д. 14, является пошивочным цехом (помещение № 31).

По сообщению органа технического учета первичная техническая инвентаризация жилого дома 14 по ул. Баумана в г. Алексин Тульской области проводилась 19.02.1992, последняя – 08.07.1996; при инвентаризации 11.07.2008, выполненной по заявке                          ООО «Модница», в помещении цеха зафиксирован демонтаж внутренних перегородок.

В настоящее время площадь пошивочного цеха составляет 44,9 кв. м.

Названное расхождение в площади помещения, указанной в договорах аренды и техническом паспорте, обусловлено демонтажем внутренних перегородок и, как справедливо отметил суд первой инстанции, не является существенным и значимым                      в правовом смысле для разрешения настоящего спора при идентификации объекта аренды и не может являться основанием для отказа в реализации преимущественного права на приобретение нежилого помещения.

Данному помещению (№ 31) в совокупности с помещениями № 10 (туалет), № 11 (умывальник), № 32 (коридор) присвоен кадастровый номер 71:24:030205:1221, их площадь составляет 55 кв. м; за муниципальным образованием Алексинский район Тульской области 11.02.2014 зарегистрировано право собственности.

Судом установлено, что предоставленное ООО «Модница» в аренду встроенное нежилое помещение пошивочного цеха (№ 31 на поэтажном плане), площадью 43,32 кв. м (в настоящее время – 44,9 кв. м), представляет собой обособленный (изолированный) объект, доступ к которому возможен без использования других помещений (вход возможен непосредственно из коридора (№ 32 на поэтажном плане), связанного                              с выходом из здания), что подтверждается представленным в материалы дела техническим паспортом.

При таких обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу               о том, что спорное нежилое помещение площадью 44,9 кв. м может быть сформировано как обособленный объект недвижимости.

Отклоняя довод ответчика о том, что у муниципального образования Алексинский район Тульской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на нежилое помещение 55 кв. м (помещения № 10, 11, 31, 32), расположенное по адресу: Тульская область,                      г. Алексин,   ул. Баумана, д. 14, а предоставленный обществу в аренду объект представляет собой часть данного помещения, которая не выделена в порядке кадастрового учета                       в самостоятельный объект и не является объектом прав, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134, реализация субъектом малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение части здания (помещения) возможна, если на основе части арендуемого здания (помещения) может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

   Таким образом, передача в аренду части нежилого помещения, не выделенной                      в самостоятельный объект недвижимости, не препятствует арендатору при соблюдении иных предусмотренных Законом № 159-ФЗ условий реализовать преимущественное право на выкуп такой части помещения, которая может быть сформирована в качестве самостоятельного объекта недвижимости.

При этом возможность формирования нежилого помещения как обособленного объекта не зависит от того, имеется ли волеизъявление собственника имущества на такое формирование.

Из приведенных выше норм не следует то, что имущество должно быть обособлено и поставлено на кадастровый учет на момент обращения заинтересованного лица                             с заявлением о предоставлении преимущественного права выкупа помещения (объекта).

Выводы суда первой инстанции согласуются с правовой позицией Арбитражного суда Центрального округа, изложенной в постановлении от 27.11.2014 по делу                              № А54-5005/2013.

Поскольку арендуемое нежилое помещение пошивочного цеха по состоянию на 01.09.2012 находилось во временном владении и пользовании ООО «Модница» непрерывно более пяти лет, по состоянию на 01.07.2013 – более двух лет, включено в Перечень муниципального имущества, свободного от прав третьих лиц (за исключением имущественных прав субъектов малого и среднего предпринимательства), предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства, на территории муниципального образования Алексинский район, утвержденный решением Собрания представителей муниципального образования Алексинский район от 29.04.2009 № 3(3).20, в течение более пяти лет до дня подачи обществом заявления о выкупе; заявитель отвечает критериям субъекта малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона                    № 209-ФЗ, доказательств наличия у заявителя задолженности по арендной плате суду                  не представлено, то суд первой инстанции обоснованно удовлетворил заявленные обществом требования в части признания незаконным отказа администрации муниципального образования Алексинский район в реализации ООО «Модница» преимущественного права выкупа арендуемого встроенного нежилого помещения, общей площадью 44,9 кв. м, обозначенного под номером 31 на изготовленном ФГУП «Ростехинвентаризация – Федеральное БТИ» поэтажном плане первого этажа здания, расположенного по адресу: Тульская область, г. Алексин, ул. Баумана, д. 14, содержащегося в письме от 19.06.2014 № 3378.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований в части признания незаконным отказа ООО «Модница» в реализации преимущественного права выкупа нежилых помещений общей площадью 10,1 кв. м, обозначенных на поэтажном плане                   под номерами 10, 11, 32, суд первой инстанции обоснованно исходил из того, что                           в рассматриваемой ситуации отсутствует условие для реализации преимущественного права на приобретение указанного имущества, установленное пунктом 1 статьи 3 Закона  № 159-ФЗ, а именно, нахождение арендуемого имущества по состоянию на 01.07.2013 во временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества (на которое ссылается Общество в обоснование заявленных требований) и условие,  предусмотренное пунктом 1 части 2.1 статьи 9 Закона  № 159-ФЗ, необходимое для преимущественного приобретения имущества, включенного в утвержденный                                   в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона