Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2014 по делу n А62-6082/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

рублей и  передало их по актам приема-передачи (л.д. 97-146, т.1).

На основании оспариваемых сделок зарегистрирован переход права собственности, о чем в материалы дела представлены свидетельства о регистрации права и выписки о наличии зарегистрированных прав на земельные участки с разрешенным использованием : жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов.

Исковые требования мотивированы нарушением порядка одобрения сделок, как сделок с заинтересованностью. Истец указал, что сделки, совершенные без одобрения участника общества – Ускиряева В.А., заключены по цене значительно ниже рыночной стоимости земельных участков, в связи с чем  у общества возникли убытки.

Ответчики исковые требования не признали, указав, что сделки являются сделками, заключенными в порядке обычной хозяйственной деятельности ООО «ПСК» на условиях, не отличающихся от ранее заключаемых сделок, не требовали одобрения общего собрания участников общества. Также полагают, что оспариваемые сделки не причинили убытки обществу, поскольку земельные участки относились к землям сельскохозяйственного назначения, с учетом уставной деятельности ООО «ПСК» приобретение земельных участков было обусловлено последующей возможностью строительства и продажи жилья на указанных земельных участках, для чего требовалось перевод их из одной категории в другую (под жилищное строительство, под индивидуальное жилищное строительство). Учитывая длительность процедуры по переводу земельных участков, наличия административных барьеров, недостаточности у общества средств для подведения коммуникаций и обеспечения подъездов к земельным участкам, ООО «ПСК было принято решение о продаже указанных земельных участков. При этом продажа производилась по цене, сопоставимой с рыночной стоимостью указанных земельных участков, в результате совершенных сделок ООО «ПСК» не понесло убытков, напротив, заключение таких сделок предотвратило необходимость несения расходов общества, которые в последующем могли быть покрыты за счет полученной прибыли. Ответчики указывают на нерентабельность возведения жилых домов на указанных участках с целью их последующей продажи ООО «ПСК».

Кроме того, ООО «ПСК» указало, что земельные участки с кадастровыми номерами 67:18:0060108:781, 67:18:0060108:780, 67:18:0060108:776, 67:18:0060108:774 расположены на склоне холма, участки с кадастровыми номерами 67:18:0060108:793, 67:18:0060108:794 расположены в овраге и на момент их продажи непригодны для строительства. Земельные участки с кадастровыми номерами 67:18:0060108:782, 67:18:0060108:791, 67:18:0060108:795 по генеральному плану являются дорогой в жилом массиве и не имеют коммерческой стоимости. С учетом указанных обстоятельств цена продажи земельных участков была значительно выше их коммерческой стоимости и интерес в приобретении земельных участков Сахарчуком О.В. обусловлен наличием у него коммуникаций на соседних участках.

Сахарчук О.В. указывает на добросовестность приобретения земельных участков с учетом ранее заключенных аналогичных договоров с целью осуществления строительства в связи с наличием возможности подключения построенных объектов к коммуникациям.

В материалы регистрационного дела предоставлены справки директора                       ООО «ПСК» – Шубнякова В.А. об отсутствии заинтересованности в совершении указанных сделок, а также о том, что указанные сделки крупными для общества не являются.

Суд первой инстанции иск оставил без удовлетворения, мотивировав отказ  неправомерностью изменения разрешенного использования земельных участков, в связи с чем пришел к выводу, что общество обоснованно исходило из того, что земельные участки относятся к землям  сельскохозяйственного назначения, и определило их соответствующую стоимость.

Суд апелляционной инстанции полагает, что судом первой инстанции исковые требования оставлены без удовлетворения не правомерно, исходя из следующего.

Исходя из положений части 1 статьи 45 Федерального закона от 08.02.1998                        № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» (далее – Закон об обществах), оспариваемые сделки являются сделками с заинтересованностью, поскольку Шубняков В.А., являющийся участником ООО «ПСК» с долей в уставном капитале в размере 50 % и единоличным исполнительным органом общества, заключил сделку от имени общества, второй стороной которой выступал  Сахарчук О.В. муж его дочери – Шубняковой А.В.

Сахарчук О.В. является мужем дочери Шубнякова В.А. (участника ООО «ПСК» и его единоличным исполнительным органом), что  подтверждается выпиской из ЕГРЮЛ в отношении ООО «ПСК», справками, представленными в материалы дела, и  не оспаривается лицами, участвующими в деле.

Таким образом, сделка требовала одобрения в порядке, установленном положениями статьи 45 Закона об обществах.

Вместе с тем, доказательств одобрения сделки со стороны Ускиряева В.А. являющегося участником ООО «ПСК», не заинтересованным в совершении сделок, в материалы дела не представлено, в связи с чем, судом первой инстанции сделан обоснованный  вывод о нарушении положений статьи 45 Закона об обществах.

Согласно части 5 статьи 45 Закона об обществах сделка, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, может быть признана недействительной по иску общества или его участника.

Вместе с тем, суд отказывает в удовлетворении требований о признании сделки, в совершении которой имеется заинтересованность и которая совершена с нарушением предусмотренных настоящей статьей требований к ней, недействительной в случае, если не доказано, что совершение данной сделки повлекло или может повлечь за собой причинение убытков обществу или участнику общества, обратившемуся с соответствующим иском, либо возникновение иных неблагоприятных последствий для них.

Для проверки данного факта определением Арбитражного суда Смоленской области от 10.02.2014 на основании ходатайства ответчиков по делу назначена оценочная судебная экспертиза, на разрешение эксперта поставлены следующие вопросы:

- определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 67:18:0060108:771, 67:18:0060108:772, 67:18:0060108:773, 67:18:0060108:774, 67:18:0060108:776, 67:18:0060108:780, 67:18:0060108:781, 67:18:0060108:782, 67:18:0060108:790, 67:18:0060108:791, 67:18:0060108:792, 67:18:0060108:793, 67:18:0060108:794, 67:18:0060108:795, 67:18:0060108:802 по состоянию на 26 августа 2013 года с учетом включения их в территориальную зону СХ3 (зона занятая огородами с хозяйственными постройками) с разрешенным использованием – земли сельскохозяйственного назначения (стоимость определить отдельно по каждому участку);

- определить рыночную стоимость земельных участков с кадастровыми номерами 67:18:0060108:771, 67:18:0060108:772, 67:18:0060108:773, 67:18:0060108:774, 67:18:0060108:776, 67:18:0060108:780, 67:18:0060108:781, 67:18:0060108:782, 67:18:0060108:790, 67:18:0060108:791, 67:18:0060108:792, 67:18:0060108:793, 67:18:0060108:794, 67:18:0060108:795, 67:18:0060108:802 по состоянию на 26.08.2013  с учетом отнесения их к категориям земель - земли населенных пунктов и разрешенное использование-жилищное строительство (стоимость определить отдельно по каждому участку).

По результатам проведения экспертизы экспертом сделаны выводы о рыночной стоимости земельных участков с кадастровыми номерами 67:18:0060108:771 в размере               86 569 рублей; 67:18:0060108:772 в размере 80 510 рублей; 67:18:0060108:773 в размере       98 189 рублей; 67:18:0060108:774 в размере 90 885 рублей; 67:18:0060108:776 в размере 102 920 рублей; 67:18:0060108:780 в размере 83 996 рублей; 67:18:0060108:781 в размере 48 970 рублей; 67:18:0060108:782 в размере 440 730 рублей; 67:18:0060108:790 в размере 99 849 рублей; 67:18:0060108:791 в размере 25 066 рублей; 67:18:0060108:792 в размере 113 544 рубля; 67:18:0060108:793 в размере 120 931 рублей, 67:18:0060108:794 в размере 155 210 рублей; 67:18:0060108:795 в размере 62 001 рубль; 67:18:0060108:802 в размере 123 504 рубля с учетом включения их в территориальную зону СХ3 (зона занятая огородами с хозяйственными постройками) с разрешенным использованием – земли сельскохозяйственного назначения.

 Таким образом, общая стоимость спорных земельных участков с учетом включения их в территориальную зону СХ3 (зона занятая огородами с хозяйственными постройками) с разрешенным использованием – земли сельскохозяйственного назначения по мнению эксперта составила – 1 732 874 рублей.

Рыночная стоимость земельных участков с учетом отнесения их к землям населенных пунктов и разрешенного использования-жилищное строительство оставляет по данным экспертизы: земельные участки с кадастровыми номерами 67:18:0060108:771 в размере 272 223 рублей; 67:18:0060108:772 в размере 253 170 рублей; 67:18:0060108:773 в размере 308 763 рублей; 67:18:0060108:774 в размере 285 795 рублей; 67:18:0060108:776 в размере 323 640 рублей; 67:18:0060108:780 в размере 264 132 рублей; 67:18:0060108:781 в размере 153 990 рублей; 67:18:0060108:782 в размере 1 385 910 рублей; 67:18:0060108:790 в размере 313 983 рублей; 67:18:0060108:791 в размере 78 822 рублей; 67:18:0060108:792 в размере 357 048 рубля; 67:18:0060108:793 в размере 380 277 рублей, 67:18:0060108:794 в размере 488 070 рублей; 67:18:0060108:795 в размере 194 967 рубль; 67:18:0060108:802 в размере 388 368 рубля.

Таким образом, общая стоимость спорных земельных участков с учетом отнесения их к землям населенных пунктов и разрешенного использования-жилищное строительство по мнению эксперта составила 5 449 158 рублей.

Согласно особому мнению эксперта стоимость  земельных участков с кадастровыми номерами 67:18:0060108:791, 67:18:0060108:795, 67:18:0060108:782 с учетом конфигурации и назначения участков составляют 1 рубль за участок.

Суд первой инстанции правомерно оценил оспариваемые сделки как взаимосвязанные, поскольку они совершены одномоментно с одним и тем же лицом, являются однородными, предметом сделок являются земельные участки, образованные в результате раздела земельных участков с кадастровыми номерами 67:18:0060108:224 и 67:18:0060108:222 и как подтверждают ответчики целью сделок было приобретение Сахарчуком О.В. земельных участков с последующим на них строительством индивидуальных жилых домов. Доводов относительно крупного размера оспариваемых сделок не заявлялось.

Вместе с тем, отказывая в удовлетворении иска суд первой инстанции,  исходил  из отсутствия доказательств убыточности сделки для ООО «ПСК» или ее участников, иных неблагоприятных последствий для общества в результате совершения сделок, исходя  из  соотнесения  рыночной стоимости участков с отнесением к их к зоне СХ3 в размере  1 732 874 рубля и  общей цены сделок  в размере 1 852 900 рублей.

При этом суд первой инстанции не учел следующего.

Согласно постановлению администрации Смоленской области от 14.10.2008 № 567 земельные участки с кадастровыми номерами 67:18:0060108:224, площадью 17 000 кв. м, 67:18:0060108:222, площадью 17 000 кв. м, из которых впоследствии образованы земельные участки, являющиеся предметом оспариваемых сделок, включены в границы населенного пункта – деревня Туринщина Козинского сельского поселения Смоленского района Смоленской области, изменен вид разрешенного использования земельных участков с «для ведения личного подсобного хозяйства» на «жилищное строительство», на основании которого внесены изменения в данные кадастрового учета (л.д.19-33, 78-96, т.1, т.2, т.3, т.4).

Согласно части 3 статьи 5 Федерального закона от 21.12.2004 № 172-ФЗ                                «О переводе земель или иных земельных участков из одной категории в другую» перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую считается состоявшимся с даты осуществления государственного кадастрового учета земельных участков в связи с изменением их категории.

Из материалов дела усматривается, что  в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимое имущества, а также в Государственный кадастр недвижимости обществом внесены изменения о разрешенном виде использования на основании решения администрации Смоленской области от 14.10.2008 № 567 и такой вид определен как земли населенных пунктов с разрешенным использованием-жилищное строительство (т.1-4).

Вместе с тем, суд первой инстанции, давая оценку постановлению администрации Смоленской области от 14.10.2008 № 567 на предмет его соответствия закону фактически признал его не имеющим правой силы, в связи с чем и пришел к выводу что на момент заключения договоров купли-продажи ООО «ПСК» обоснованно исходило из стоимости земельных участков применительно к их нахождению в зоне СХ3.

Однако, в  силу части 3 статьи 194 Кодекса производство по делам об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц возбуждается на основании заявления заинтересованного лица, обратившегося в арбитражный суд с требованием о признании недействительными ненормативных правовых актов или о признании незаконными решений и действий (бездействия) указанных органов и лиц.

В материалы дела не представлено доказательств обращения в арбитражный суд заявления заинтересованного лица в целях оспаривания решения администрации, которое является ненормативным правовым актом, равно как и доказательств об изменении записей в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

 В статье 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации законодатель предоставил судам право оценки без соответствующих заявлений сторон,  только нормативных актов.

Кроме того, оценивая действительную волю сторон оспариваемых сделок, суд апелляционной инстанции, исходит из их предмета договора от 26.08.2013, в котором сторонами определено, что продаются земельные участки с разрешенным использованием – жилищное строительство, категория земель: земли населенных пунктов (напр. л.д.136-138, т.1).

С учетом изложенных обстоятельств оснований полагать, что обществом отчуждались земельные участки с разрешенным использованием – земли сельскохозяйственного назначения, у суда апелляционной инстанции не имеется.

Рыночная стоимость  всех земельных участков, с учетом отнесения их к землям населенных пунктов и разрешенного использования -жилищное строительство составляет по данным экспертизы - 5 449 158 рублей.

Как указывалось выше, стоимость  спорных сделок в сумме составляет - 1 852 900 рублей, таким образом , убытки общества  составляют - 3 596 258 руб. Даже с учетом, особого мнения эксперта,  сделка является убыточной для общества.

В пункте 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 30.07.2013 № 62 «О некоторых вопросах возмещения убытков лицами, входящими в состав органов юридического лица», разъяснено, что