Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 по делу n А62-953/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

законодательства при регулировании имущественных отношений, объектом которых являются земельные участки, устанавливают особенности правового режима земель в период осуществления на них строительства, в частности, путем определения специальных оснований для прекращения договора аренды.

В соответствии с пунктом 4 части 2 статьи 46 ЗК РФ основанием для прекращения договора аренды земельного участка, предназначенного для строительства, является его неиспользование в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

При этом в силу положений статьи 35 ЗК РФ не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

Как усматривается из материалов дела и следует из пояснений сторон, разрешение на строительство не получено, строительство на земельном участке не ведется.

Указанные ИП Сашневой Л.Б. обстоятельства не являются объективными условиями, исключающими использование арендуемого земельного участка для строительства.

В силу пункта 2 статьи 612 ГК РФ арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как следует из материалов дела, процесс выбора спорного земельного участка и его последующее предоставление инициировала ИП Сашнева Л.Б. Проявляя должную степень осмотрительности, действуя разумно и добросовестно, ИП Сашнева Л.Б. должна была надлежаще обследовать земельный участок, следовательно, могла и должна была обнаружить наличие водопроводной и канализационной сетей (в случае их существования на момент предоставления земельного участка).

Арендатор принял земельный участок без замечаний и возражений, подтвердив отсутствие претензий в отношении качества и состояния принятого участка, таким образом, департаментом был передан арендатору земельный участок свободный от объектов и пригодный для использования по назначению, а именно для строительства. Доказательства наличия на момент предоставления водопроводной и канализационной сетей на земельном участке в материалах дела отсутствуют.

При указанных обстоятельствах на арендодателя не может быть возложена ответственность за недостатки сданного в аренду участка согласно пункту 2 статьи 612 ГК РФ.

Действующим законодательством не предусмотрена ответственность арендодателя за недостатки имущества, возникшие в период нахождения имущества во владении арендодателя, не проявившего такую степень заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота.

Согласно положениям статьи 35 ЗК РФ и разъяснений, содержащихся в постановлениях Президиума  Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008   № 8985/08 и Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.08.2013 № А62-5959/2012, продление договора аренды земельного участка, предоставленного для строительства сооружения, возможно при установлении факта начала строительства объекта, наличия на земельном участке какого-либо результата строительных работ и невозможности его завершения в установленный договором срок по объективным, не зависящим от арендатора причинам.

Вместе с тем в материалах дела отсутствуют доказательства осуществления строительных работ на арендуемом земельном участке в течение первоначального срока аренды, наличия на земельном участке какого-либо результата строительных работ и невозможности его завершения в установленный договором срок по объективным, не зависящим от арендатора причинам.

Как усматривается из материалов дела, 09.09.2008 ИП Сашнева Л.Б. обратилась с заявлением к Главе г. Смоленска об оформлении градостроительного плана земельного участка. Письмом начальника управления и архитектуры города Смоленска от 17.09.2008 в выдаче градостроительного плана отказано со ссылкой на решение Смоленского городского Совета от 27.02.2008 № 922 «О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков». Аналогичные   ответы   получены   ИП   Сашневой   Л.Б.   на   заявления   от 11.02.2009            и 05.03.2010 – письма от 04.03.2009       № 969/23 и от 07.04.2010 № 23-1483 соответственно.

Градостроительный план земельного участка выдан 13.04.2011 по заявлению ИП Сашневой Л.Б. от 14.03.2011.

Таким образом, ИП Сашнева Л.Б. обращалась с заявлениями о выдаче градостроительного плана 09.09.2008, 11.02.2009, 05.03.2010 и 14.03.2011, что, с учетом периодов временных промежутков, не может быть признано принятием достаточных мер, направленных на освоение в короткие сроки арендованного земельного участка.

Кроме того, ИП Сашнева Л.Б. имела возможность обжаловать в суде действия (бездействие) уполномоченных органов по выдаче градостроительного плана, вместе с тем таким правом не воспользовалось, приняв на себя тем самым риск наступления неблагоприятных последствий.

В материалах дела отсутствуют доказательства того, что у ИП Сашневой Л.Б. в соответствии с требованиями действующего законодательства отсутствовало право на получение градостроительного плана земельного участка и разрешения на строительство.

Ссылка заявителя жалобы на  решение 58-й сессии Смоленского городского Совета III созыва от 27.06.2008 № 922 «О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков» как на препятствие для использования земельного участка, отклоняется апелляционным судом, поскольку из указанного нормативного акта не следует, что оно распространяет действие на спорный участок. Кроме того, в связи с тем, что в 2008 году органы местного самоуправления не обладали полномочиями по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в черте города Смоленска, указанное решение не могло распространять действие на арендованный земельный участок. При этом решение Смоленского городского Совета не было отменено, изменено или признано незаконным,   ИП   Сашнёвой   Л.Б.   был   выдан   градостроительный   план,   что свидетельствует о незаконности действий Администрации г. Смоленска по отказу в его выдаче ранее.

Таким образом, доказательства того, что после заключения договора аренды земельного участка ИП Сашнева Л.Б. с должной степенью заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась, с учетом установленных обстоятельств и характера сложившейся ситуации, добросовестно, последовательно и в короткие сроки осваивала арендованный земельный участок, в материалах дела отсутствуют.

Доказательства  невозможности освоения земельного участка по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, объективно исключающих такое использование, в материалах дела отсутствуют.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что договор аренды земельного участка является прекращенным, при этом действия по отказу от исполнения договора истца не противоречат статьям 35, 46 ЗК РФ и не являются злоупотреблением правом, в связи с этим обоснованно оставил без удовлетворения требования ИП Сашневой Л.Б. о признании договора от 24.12.2007 № 328/з действующим.

Статьей 15 ГК РФ установлено, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Для возмещения убытков подлежат доказыванию: противоправность действий (бездействия) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками. Недоказанность одного из названных условий влечет за собой отказ в удовлетворении исковых требований.

В рассматриваемом случае по указанным выше основаниям отсутствует причинно-следственная связь между действиями (бездействием) департамента и наступившими неблагоприятными последствиями, а также не имеется доказательств противоправности таких действий (бездействия).

Спорная сумма в размере 124 718 руб. 86 коп. уплачена предпринимателем в  качестве  арендной  платы  по  договору  от  24.12.2007  №   328/з  за  период  с 01.07.2008 по 30.09.2010 в размере, предусмотренном условиями договора аренды и действующим законодательством о стоимости аренды государственной (муниципальной) земли.

Основания для признания уплаченной суммы как излишне полученной арендной платы у суда также отсутствуют, поскольку с учетом обстоятельств выбора земельного участка и характера его использования арендодателем, отсутствия документальных доказательств невозможности строительства, оснований для возложения на арендодателя ответственности за недостатки сданного в аренду участка в соответствии с пунктом 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации не установлено.

Более того, арендная плата за период с 01.01.2008 по 31.12.2009 взыскана с предпринимателя решением Арбитражного суда Смоленской области по делу                           № А62-1578/2010, арендная плата за период с 01.01.2010 по 30.09.2010 – решением по делу № А62-6402/2010.

При указанных обстоятельствах суд первой инстанции правомерно оставил без удовлетворения встречные исковые требования ИП Сашневой Л.Б. о взыскании убытков в размере 124 718 руб. 86 коп., составляющих сумму, уплаченную предпринимателем по договору от 24.12.2007 № 328/з.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области, обращаясь в арбитражный суд, предъявил ИП Сашневой Л.Б. требования о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в сумме                    579 002 руб. 61 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2011 по 06.09.2012 в сумме 388 749 руб. 22 коп.

В силу пункта 2.1 Положения о порядке определения размера арендной платы, а также порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Смоленской области, утвержденному    постановлением    Администрации    Смоленской    области    от 10.03.2009 № 118 (далее – Положение № 118), действовавшего в период спорных правоотношений, размер арендной платы определяется по следующей формуле: Ап = Скадастр x Sуч x Сап x m / 12 x К, где: Ап – размер арендной платы (рублей); Скадастр – удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр); Sуч – площадь земельного участка (или его части), являющегося предметом договора аренды (кв. метров); Сап – ставка арендной платы, установленная нормативным правовым актом органа местного самоуправления муниципального района (городского округа) Смоленской области или нормативным правовым актом Администрации Смоленской области в соответствии с данным Положением (процентов от кадастровой стоимости земельного участка).

Постановлением Администрации Смоленской области от 14.04.2009 № 192 «Об утверждении ставок арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске» установлена ставка размера арендной платы – 0,3 % от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка по соответствующему виду его функционального использования (рублей за 1 кв. метр) в отношении земельных участков, предоставленных для строительства зданий, строений, сооружений (за исключением дачного, индивидуального жилищного строительства и строительства домов многоэтажной и повышенной застройки, а также земельных участков, предоставленных для строительства промышленных объектов), с учетом нормативного срока строительства три года с момента предоставления земельного участка независимо от возможной смены арендатора земельного участка.

В отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности, установлена ставка размера арендной платы – 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр).

В отношении прочих земельных участков, не используемых в коммерческих целях и не являющихся источником получения каких-либо доходов установлена ставка размера арендной платы – 1,5 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. м).

Как следует из материалов дела, трехлетний нормативный срок для строительства с момента предоставления земельного участка истек 24.12.2010, в связи с этитм с 01.01.2011 ставка в размере 0,3 % применению не подлежит.

Представленный департаментом арифметический расчет размера задолженности ответчика по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 с применением ставки размера арендной платы 3,255 процента от удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка (рублей за 1 кв. метр) на сумму  579 002 руб. 61 коп. обоснованно признан судом первой инстанции неверным в силу следующего.

Примененная истцом ставка 3,255 % согласно подпункту 3 пункта 1 постановления   Администрации   Смоленской   области   от   14.04.2009   №   192 применяется лишь в отношении земельных участков, используемых для осуществления коммерческой деятельности. При этом указанной нормой не предусмотрено применение данной ставки в зависимости от возможного использования земельного участка по истечении трехлетнего нормативного срока для целевого использования – строительства.

В нарушение положений ст. 65 АПК РФ истцом не представлено доказательств, свидетельствующих о том, что земельный участок, предоставленный ответчику, в период с 01.01.2011 по 30.09.2012 использовался ответчиком в коммерческой деятельности либо являлся источником получения какого-либо дохода. При этом потенциальная возможность использования земельного участка в дальнейшем для указанной деятельности основанием для применения ставки 3,255 % до завершения строительства на указанном участке не является.

Согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, изложенной в определении от 11.05.2004 № 209-О, размер платы за пользование земельным участком, устанавливаемый органом местного самоуправления должен иметь экономическое обоснование. При  вынесении решения суд руководствовался принципом экономической обоснованности определения размера арендной платы, утвержденного постановлением Правительства