Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.09.2014 по делу n А62-953/2014. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

25 сентября 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула

 Дело №  А62-953/2014

Резолютивная часть постановления объявлена  18.09.2014

Постановление изготовлено в полном объеме  25.09.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Тучковой О.Г., судей Капустиной Л.А., Тимашковой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания секретарем Корнеевой Е.В., при участии от ответчика  –                  Кузьмина А.В. (доверенность от 19.03.2014), в отсутствие представителей истца и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в том числе путем размещения информации на официальном сайте арбитражного суда, рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Сашневой Лилианы Борисовны на решение Арбитражного суда Смоленской области от 09.06.2014 по делу № А62-953/2014 (судья Лукашенкова Т. В.), установил следующее.

Департамент имущественных и земельных отношений Смоленской области (далее – истец, департамент) обратился в арбитражный суд с исковым заявлением к индивидуальному предпринимателю Сашневой Лилиане Борисовне (далее –  ответчик, предприниматель), о взыскании задолженности по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в сумме 579 002 руб. 61 коп. и пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2011 по 06.09.2012 в сумме 388 749 руб. 22 коп. и понуждении освободить земельный участок площадью 1390 кв. м по адресу: г. Смоленск,  проспект Строителей, кадастровый номер 67:27:003 14 01:0104 и возвратить его департаменту по акту приема-передачи в состоянии, пригодном для дальнейшего использования (с учетом уточнения).

Индивидуальным предпринимателем Сашневой Лилианой Борисовной предъявлено встречное исковое заявление о взыскании с субъекта Российской Федерации в лице Департамента убытков в размере 124 718 руб. 86 коп. и о признании договора от 24.12.2007  № 328/з действующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, в порядке части 1 статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации привлечена администрация города Смоленска.

Решением арбитражного суда уточненные исковые требования удовлетворены частично. С индивидуального предпринимателя Сашневой Лилианы Борисовны в пользу Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области взыскано             284 219 руб. 88 коп., в том числе: задолженность по арендной плате за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в размере 249 732 руб. 69 коп., пени за нарушение сроков внесения арендной платы за период с 21.03.2012 по 06.09.2012 в сумме 34 487 руб.19 коп. Суд обязал индивидуального предпринимателя Сашневу Лилиану Борисовну в течение десяти дней с момента вступления решения суда в законную силу освободить земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 14 01:0104, площадью 1390 кв. м, расположенный по адресу: г. Смоленск, проспект Строителей, привести земельный участок в состояние, пригодное для дальнейшего использования и передать его Департаменту имущественных и земельных отношений Смоленской области по акту приема-передачи. В остальной части в удовлетворении требований Департамента имущественных и земельных отношений Смоленской области отказано. Встречные исковые требования индивидуального предпринимателя Сашневой Лилианы Борисовны оставлены без удовлетворения.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, индивидуальный предприниматель Сашнева Лилиана Борисовна обратилась в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт. Ссылается на решение 58-й сессии Смоленского городского Совета III созыва от 27.06.2008 № 922 «О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков», которое указывает на невозможность освоения земельного участка в целях разрешенного использования. Полагает, что необходимо производить расчет арендной платы за использование земельного участка с учетом ставки 0,3% за территорию земельного участка, занятую санитарно-защитными полосами. Ссылается на судебные акты по делу №А62-7460/2012, на положения ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и на судебную практику.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения представителя ответчика, суд апелляционной инстанции считает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Как следует из материалов дела, между Департаментом имущественных и земельных отношений Смоленской области (арендодатель) и Сашневой Лилианой Борисовной (арендатор) подписан договор от 24.12.2007 № 328/з аренды земельного участка, государственная собственность на который не разграничена. Государственная регистрация договора аренды произведена 04.12.2008.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду земельный участок с кадастровым номером 67:27:003 14 01:010 площадью 1390 кв. м, расположенный в городе Смоленске, по проспекту Строителей, для строительства торгового центра.

В силу п. 2.1 договора участок предоставлен сроком на 3 года.

Как следует из материалов дела, по истечении срока действия договора ни одна из сторон не заявила о его прекращении, в связи с этим договор был возобновлен на неопределенный срок (статья 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Департаментом в адрес предпринимателя 03.05.2012 отправлено уведомление о прекращении договора аренды земельного участка от 25.10.2007 № 278/з по истечении трех месяцев с момента получения уведомления, которое возвращено органом связи в связи с истечением срока хранения 06.06.2012 (т. 1, л. д. 20, 23).

В адрес ответчика 02.10.2012 отправлено уведомление от 25.09.2012 № 16796/09, уведомляющее о том, что договор аренды считается расторгнутым.

Поскольку земельный участок департаменту возвращен не был, в связи с наличием у Сашневой Л.Б. задолженности по арендной плате за период с 01.10.2010 по 30.09.2012, департамент обратился в арбитражный суд с  иском.

ИП Сашнева Л.Б. обратилась в арбитражный суд со встречным исковым заявлением, в котором указала, что в период с 01.07.2008 по 13.04.2011 была лишена возможности использовать арендуемый земельный участок в связи принятием Смоленским городским Советом решения от 27.02.2008 № 922 «О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков», в котором указано, что необходимо принять меры по приостановке строительства объектов и расторжению договоров аренды земельных участков по проспекту Строителей и улице Петра Алексеева в границах улиц Рыленкова-Попова.

Предприниматель сослалась на то, что 09.09.2008 она обратилась с заявлением к главе г. Смоленска об оформлении градостроительного плана земельного участка. Письмом начальника управления и архитектуры города Смоленска от 17.09.2008 в выдаче градостроительного плана отказано со ссылкой на решение Смоленского городского Совета от 27.02.2008 № 922 «О приостановке строительства и расторжении договоров аренды земельных участков».

Аналогичные ответы получены ИП Сашневой Л.Б. на заявления от 11.02.2009 и 05.03.2010 – письма от 04.03.2009 № 969/23 и от 07.04.2010 № 23-1483 соответственно.

Градостроительный план земельного участка выдан 13.04.2011 по заявлению ИП Сашневой Л.Б. от 14.03.2011.

Ссылаясь на то, что с 01.07.2008 по 13.04.2011 земельный участок предпринимателем не использовался, ИП Сашнева Л.Б. полагала, что у департамента отсутствовало право на требование внесения арендных платежей. Внесенные за данный период арендные платежи в сумме 124 718 руб. 86 коп., по мнению предпринимателя, являются переплатой, т.е. ИП Сашневой Л.Б. причинены убытки в виде фактически внесенной арендной платы ненадлежащим исполнением департаментом обязанности по предоставлению земельного участка, соответствующего условиям договора. ИП Сашнева Л.Б. считает, что у департамента отсутствовало право на односторонний отказ от договора ввиду наличия обстоятельств, исключающих его использование по назначению. Кроме того,                             ИП Сашнева Л.Б. указала на наличие санитарно-защитных полос на земельном участке существующих водопроводной и канализационной сетей.

Вынося обжалуемое решение, суд первой инстанции обоснованно исходил из следующего.

Согласно части 1 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

В силу пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, в соответствии с положениями пункта 2 статьи 621 ГК РФ договор аренды земельного участка от 24.12.2007 № 328/з, заключенный между департаментом и предпринимателем, был возобновлен сторонами на неопределенный срок на тех же условиях.

В силу пункта 2 статьи 621 ГК РФ в этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

Право арендодателя на отказ от договора, заключенного на неопределенный срок, установленный пунктом 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации является безусловным, не вызвано какими-либо   нарушениями   со   стороны   арендатора,   и   обусловлено   исключительно волей арендодателя на отказ от договора. При этом не имеет значения, какие обстоятельства предопределили намерение арендодателя отказаться от договора аренды. Указанная правовая позиция изложена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.02.2011 № 14381/10, от 31.05.2011 № 16092/10, постановлении Федерального арбитражного суда Московского округа от 14.12.2012 № 40-130854/11-9-1194.

В соответствии с областным законом от 08.02.2007 № 1-з «О распоряжении земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в административном центре Смоленской области – городе-герое Смоленске», постановлением администрации Смоленской области от 11.04.2008 № 233 (с учетом изменений, внесенных постановлением от 29.04.2008 № 257), постановлением администрации Смоленской области от 09.12.2008 № 690 полномочия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, с 01.04.2007 переданы администрации Смоленской области, уполномоченным органом определен Департамент.

Согласно пункту 3.8 Положения о департаменте, утвержденного постановлением администрации Смоленской области от 20.02.2009 № 86, департамент организует работу по предоставлению земельных участков и прекращению прав на земельные участки физическим и юридическим лицам, в том числе иностранным юридическим лицам и гражданам, а также лицам без гражданства, резервированию земельных участков для государственных нужд Смоленской области. Таким образом, Департамент является уполномоченным органом исполнительной власти Смоленской области, осуществляющим функции по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в том числе обладает полномочиями по совершению действий, связанных с прекращением договоров аренды.

Как было отмечено выше, департаментом в адрес предпринимателя отправлено уведомление от 25.09.2012  № 16796/09, которым департамент уведомил Сашневу Л.Б. о том, что договор аренды земельного участка от 25.10.2007 № 278/з считается расторгнутым, поскольку предпринимателю ранее было направлено уведомление от  03.05.2012 о прекращении договора аренды по истечении трех месяцев с момента  получения данного уведомления. Указанное уведомление от  03.05.2012 возвращено органом связи в связи с истечением срока хранения 06.06.2012 (т. 1, л. д. 20, 23).

В случае, если арендатор уклонился от получения уведомления о прекращении договора аренды, направленного почтой, то трехмесячный срок, по истечении которого договор аренды является прекращенным, исчисляется с даты, указанной в отметке органа связи о невозможности вручения, в данном случае – с 06.06.2012.

Суд первой инстанции справедливо исходил из того, что неполучение                                        ИП Сашневой Л.Б. почтовой корреспонденции является результатом неосмотрительности самого предпринимателя и не может изменить правовые последствия, наступившие в связи с отказом арендодателя от продолжения договорных отношений.

При этом из текста встречного искового заявления усматривается осведомленность                         ИП Сашневой Л.Б. о прекращении договора аренды при рассмотрении вопроса о выдаче разрешения на строительство.

Следовательно, договор аренды земельного участка от 24.12.2007 № 328/з является прекращенным с 06.09.2012. Государственная регистрация прекращения договора аренды осуществлена 05.10.2012 (т. 1, л. д. 15).

Как следует из определения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.12.2011 № ВАС-14486/11, для прекращения действия договора стороне достаточно лишь заявить своему контрагенту об отказе от исполнения договора. Поэтому для реализации права одностороннего отказа от договора не требуется обращения в суд с соответствующим иском. Односторонний отказ от договора – односторонняя сделка, прекращающая обязательство во внесудебном порядке

Указанная сделка предпринимателем не оспорена и недействительной не признана.

С учетом изложенного суд первой инстанции пришел к верному выводу о том, что предприниматель, заявивший требование о признании договора № 328/з действующим, избрал ненадлежащий способ защиты своих прав.

Статьей 46 ЗК РФ предусмотрены специальные основания прекращения аренды земельных участков,            в том числе неиспользование земельного участка, предназначенного для жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка.

Таким образом, положения ЗК РФ, имеющие приоритетное значение по сравнению с нормами гражданского