Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2014 по делу n А54-6322/2013. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№ 09/006/2013-264, № 09/006/2013-265, № 09/006/2013-266,                         № 09/006/2013-267, № 09/006/2013-268, № 09/006/2013-269 уведомило об отказе                               в государственной регистрации перехода права на недвижимое имущество на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ                                  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввиду  непредставления заявителем документов, подтверждающих реализацию заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, либо документов об объявлении публичных торгов несостоявшимися, либо решения (определения) суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда, по которому обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, либо соглашения о внесудебном о прядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

При этом управлением указано, что кредитор может приобрести заложенное имущество, на которое судом обращено взыскание и избран порядок реализации                          с публичных торгов, только в случае признания торгов несостоявшимися.

Полагая, что указанные отказы в государственной регистрации не соответствуют действующему законодательству и нарушают права и законные интересы заявителя,              ЗАО «Альтера Скор» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания незаконным действий государственного органа необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: несоответствие действий закону или иному нормативному правовому акту и нарушение ими прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с частью 1 статьи 65, частью 5 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации обязанность доказывания соответствия оспариваемого ненормативного правового акта закону или иному нормативному правовому акту, законности принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), наличия у органа или лица надлежащих полномочий на принятие оспариваемого акта, решения, совершение оспариваемых действий (бездействия), а также обстоятельств, послуживших основанием для принятия оспариваемого акта, решения, совершения оспариваемых действий (бездействия), возлагается на орган или лицо, которые приняли акт, решение или совершили действия (бездействие).

Согласно пунктам 1, 2 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим кодексом и иными законами. В случаях, предусмотренных законом, наряду с государственной регистрацией могут осуществляться специальная регистрация или учет отдельных видов недвижимого имущества.

Порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (пункт 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту – ГК РФ), пункта 5 статьи 2, пункта 3 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон № 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа в государственной регистрации прав. Кроме того, право заинтересованного лица обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, должностных лиц предусмотрено главой 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ                        «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее по тексту – Закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним – юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Согласно статье 17 Закона № 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в числе прочих, договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки, вступившие в законную силу судебные акты, иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним заявителю от прежнего правообладателя в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения, иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Статья 20 Закона № 122-ФЗ содержит перечень оснований для отказа                                   в государственной регистрации прав.

В частности, в силу абзацев 10, 11 пункта 1 статьи 20 Федерального закона                        от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

При этом перечень оснований для отказа в государственной регистрации является исчерпывающим и не подлежит расширительному толкованию.

Как следует из материалов дела и установлено судом, основанием для отказа                        в государственной регистрации перехода права собственности на спорные объекты недвижимости послужили выводы управления  о том, что заявителем не представлены документы, подтверждающие реализацию заложенного имущества путем продажи с публичных торгов, либо документы об объявлении публичных торгов несостоявшимися, либо решения (определения) суда об изменении способа и порядка исполнения решения суда, по которому обращено взыскание на заложенное недвижимое имущество, либо соглашения о внесудебном  порядке обращения взыскания на заложенное недвижимое имущество.

Согласно статье 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (пункт 1 статьи 334 ГК РФ).

Пунктом 2 статьи 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В силу пункта 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 Закона об ипотеке залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статье 3 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности, неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

Требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда (пункт 1 статьи 349 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Пунктом 1 статьи 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке или законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

Взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда, за исключением случаев, когда в соответствии со статьей 55 Закона допускается удовлетворение таких требований без обращения в суд (статья 51 Закона об ипотеке).

В силу пункта 1 статьи 55 Закона об ипотеке обращение взыскания на предмет ипотеки во внесудебном порядке по исполнительной надписи нотариуса допускается на основании нотариально удостоверенного договора об ипотеке или нотариально удостоверенного договора, влекущего за собой возникновение ипотеки в силу закона, либо закладной, которые содержат условие об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке.

В соответствии с пунктом 2 статьи 55 данного Закона реализация заложенного имущества, на которое обращено взыскание во внесудебном порядке, осуществляется                   в порядке, установленном статьей 56 настоящего Федерального закона.

Пунктом 1 статьи 56 Закона об ипотеке предусмотрено, что имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание в соответствии с настоящим Федеральным законом, реализуется путем продажи с публичных торгов,                       за исключением случаев, предусмотренных настоящим Федеральным законом.

Процедура реализации заложенного имущества по соглашению сторон установлена статьей 59 Закона об ипотеке.

Согласно пункту 1 статьи 59 указанного Закона реализация предмета ипотеки по соглашению сторон во внесудебном порядке обращения взыскания на заложенное имущество осуществляется путем проведения открытого аукциона организатором торгов, который действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени.

Таким образом, реализация предмета ипотеки осуществляется исключительно посредством проведения торгов.

В соответствии с пунктом 3 статьи 59 данного Закона до проведения аукциона организатор торгов или залогодержатель направляет залогодателю уведомление о необходимости исполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

Статьей 409 ГК РФ предусмотрено, что по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами.

В пункте 46 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что действующее законодательство                        не предусматривает возможность передачи имущества, являющегося предметом залога,                 в собственность залогодержателя. Всякие соглашения, предусматривающие такую передачу, являются ничтожными, за исключением тех, которые могут быть квалифицированы как отступное или новация обеспеченного залогом обязательства.

В пункте 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 21.12.2005 № 102 указано, что с момента заключения соглашения об отступном возникает право должника на замену исполнения и обязанность кредитора принять отступное.

Судом установлено и следует из материалов дела, что в связи с ненадлежащим исполнением ООО «ВЕСК» кредитных обязательств АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО) обратилось в Пронский районный суд Рязанской области с иском к Чукарову К.А. об обращении взыскания на заложенное имущество.

Решением Пронского районного суда Рязанской области от 15.03.2012, вступившим в законную силу 23.05.2012, удовлетворены требования АКБ «Инвестторгбанк» (ОАО)                в части обращения взыскания