Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2014 по делу n А09-8567/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

по приостановлению регистрации, а также отказу в государственной регистрации расторжения договора долевого участия от 16.02.2010 № 5 являются незаконными,  нарушают права и законные интересы юридического лица, ООО «Пионер» обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Рассматривая дело по существу и отказывая в удовлетворении заявленных обществом требований, суд первой инстанции исходил из того, что у государственного регистратора имелись правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации регистрационной записи от 25.05.2011                                      № 32-32-01/041/2011-244 по снятию обременения с земельного участка, находящегося по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пересечение   ул. Тухочевского, 13 и проспекта Московского, 66, 68, поскольку заявитель не представил в регистрирующий орган согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора долевого участия от 16.02.2010 № 5, заключенного между ООО «Пионер» и Клещевниковой Л.П.,       Скворцовым Г.В., а также несовершеннолетней Скворцовой А.Г.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с данным  выводом суда первой инстанции в силу следующего.

Положениями части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации предусмотрено, что организации вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствие с частью 2 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, установив, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действия (бездействие) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, принимает решение о признании ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными.

Из анализа изложенных норм права следует, что для признания ненормативного правового акта недействительным, решений и действий (бездействия) незаконными, необходимо установить наличие в совокупности двух обстоятельств: противоречие оспариваемых акта, решения, действий (бездействия) требованиям законодательства  и нарушение прав и законных интересов заявителя.

Положениями пункта 6 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что порядок государственной регистрации и основания отказа в регистрации устанавливаются в соответствии с настоящим Кодексом                                        и Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).

Порядок представления документов на государственную регистрацию прав урегулирован статьей 16 Закона № 122-ФЗ.

В силу статьи 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Статьей 17 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, перечисленные в пункте 1 настоящей статьи.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ).

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц (пункт 1 статьи 18 Закона № 122-ФЗ).

В соответствии со статьями 9 и 13 упомянутого Закона регистрирующим органом проводится правовая экспертиза документов, представленных для регистрации права, их действительность и наличие соответствующих прав у лица, обратившегося за регистрацией. Регистрирующим органом производится проверка законности сделки и устанавливается отсутствие противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

Исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав предусмотрен статьей 20 Закона № 122-ФЗ, в частности, абзацем 10 пункта 1 данной статьи определено, что одним из оснований отказа в государственной регистрации прав является непредставление документов, необходимых в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно части 5 статьи 5 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) в случае, если в соответствии с договором уплата цены договора должна производиться участником долевого строительства путем внесения платежей в предусмотренный договором период, систематическое нарушение участником долевого строительства сроков внесения платежей, то есть нарушение срока внесения платежа более чем три раза в течение двенадцати месяцев или просрочка внесения платежа в течение более чем два месяца, является основанием для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора в порядке, предусмотренном статьей 9 настоящего Федерального закона.

В соответствии с частью 3 статьи 9 Закона № 214-ФЗ в случае наличия оснований для одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, предусмотренных частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик вправе расторгнуть договор не ранее чем через тридцать дней после направления в письменной форме участнику долевого строительства в порядке, предусмотренном частью 4 статьи 8 настоящего Федерального закона, предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования. При неисполнении участником долевого строительства такого требования и при наличии у застройщика сведений о получении участником долевого строительства предупреждения о необходимости погашения им задолженности по уплате цены договора и о последствиях неисполнения такого требования либо при возврате заказного письма оператором почтовой связи с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу застройщик имеет право в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в соответствии с частью 4 настоящей статьи.

В случае одностороннего отказа одной из сторон от исполнения договора договор считается расторгнутым со дня направления другой стороне уведомления об одностороннем отказе от исполнения договора. Указанное уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения (часть 4 статьи 9 Закона     № 214-ФЗ).

В случае одностороннего отказа застройщика от исполнения договора по основаниям, предусмотренным частями 4 и 5 статьи 5 настоящего Федерального закона, застройщик обязан возвратить денежные средства, уплаченные участником долевого строительства в счет цены договора, в течение десяти рабочих дней со дня его расторжения. Если в указанный срок участник долевого строительства не обратился к застройщику за получением денежных средств, уплаченных участником долевого строительства в счет цены договора, застройщик не позднее дня, следующего за рабочим днем после истечения указанного срока, обязан зачислить эти денежные средства в депозит нотариуса по месту нахождения застройщика, о чем сообщается участнику долевого строительства (часть 5 статьи 9 Закона № 214-ФЗ).

Заявление о внесении в Единый государственный реестр прав записи о расторжении договора участия в долевом строительстве может быть представлено одной из сторон договора участия в долевом строительстве с приложением документов, подтверждающих расторжение договора. В случае,  если сторона договора участия в долевом строительстве в одностороннем порядке отказалась от исполнения договора, к заявлению прилагается копия уведомления другой стороны договора об одностороннем отказе от исполнения договора в форме заказного письма с отметкой об отправке, а при расторжении договора в судебном порядке - копия вступившего в законную силу решения суда о расторжении договора, заверенная в установленном порядке судом, вынесшим решение. Орган по государственной регистрации при представлении заявления одной из сторон такого договора в течение рабочего дня обязан уведомить в письменной форме об этом другую сторону договора (пункт 4 статьи 25.1 Закона                  № 122-ФЗ).

Таким образом, в силу указанных норм застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора в случае неисполнения участником долевого строительства требования о погашении задолженности по уплате цены договора.

Как установлено судом, доказательств оплаты задолженности по  спорному договору долевого участия в строительстве дольщиками в материалы дела не представлено.

Уведомлением от 28.08.2013 ООО «Пионер» сообщило дольщикам о расторжении в соответствии со статьей 9 Закона № 214-ФЗ в одностороннем порядке договора долевого участия от 16.02.2010 № 5 с момента направления в адрес дольщиков указанного уведомления, в связи с невнесением доплаты в сумме  660 748 рублей.

Платежным поручением от 10.09.2013 частично уплаченная по договору долевого участия от 16.02.2010 № 5 сумма долевого взноса в размере 2 049 500 рублей возвращена дольщикам.

Следовательно, в связи с неисполнением  дольщиками обязательств по договору долевого участия в строительстве жилья  застройщик обоснованно реализовал свое право на односторонний отказ от исполнения договора от 16.02.2010 № 5, что соответствует требованиям статей 153, 154, 450 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьям 5 и 9 Закона  № 214-ФЗ.

Как следует из материалов дела, 29.08.2013 общество обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве жилья от 16.02.2010 № 5, заключенного между ООО «Пионер» и гражданами Скворцовым Г.В.,                       Клещевниковой Л.П. и Клещевниковой Л.П., действующей от имени своей несовершеннолетней дочери – Скворцовой А.Г.

Согласно расписке от 29.08.2013 к заявлению общество приложило следующие документы: доверенность, договор долевого участия от 16.02.2010 № 5, уведомление от 28.08.2013, письмо от 28.08.2013.

С учетом изложенного представленные обществом на государственную регистрацию документы соответствуют требованиям пункта 4 статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ, что подтверждается распиской регистрирующего органа от 29.08.2013, а следовательно, у регистрирующего органа отсутствовали правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации расторжения договора долевого участия от 16.02.2010 № 5.

При этом положения статьи 60 Семейного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 37 Гражданского кодекса Российской Федерации в данном случае неприменимы, поскольку суд первой инстанции не учел следующего.

Так, в соответствии с пунктом 3.1 договора долевого участия от 16.02.2010 № 5 дольщик не имеет права требовать предоставления ему застройщиком квартиры до полной оплаты долевого взноса. Дольщик не приобретает также долю в праве общей собственности на объект до полной оплаты своего долевого взноса, указанного в пункте 2.2.1 настоящего договора.

Согласно пункту 4.3 договора от 16.02.2010 № 5 при расторжении договора из-за просрочки оплаты долевого взноса свыше 90 дней дольщик утрачивает право на получение в собственность квартиры.

Как следует из материалов дела, просрочка уплаты дольщиками остаточной суммы долевого взноса в размере 660 748 рублей по договору от 16.02.2010 № 5 составила                     7 месяцев, а именно, с 05.02.2013 по 29.08.2013.

С учетом изложенного исходя из анализа положений заключенного договора долевого участия от 16.02.2010 № 5 права требования доли на спорный объект недвижимости ни у одного из дольщиков не возникло, в том числе и у несовершеннолетнего ребенка, оплату за которого производили родители, а следовательно, действия общества по расторжению указанного договора без согласия органа опеки и попечительства не повлекли нарушение прав и законных интересов несовершеннолетнего.

При этом родители несовершеннолетней Скворцовой А.Г. в соответствии с разделом 2.2 договора от 16.02.2010 № 5 приняли на себя обязательства по оплате долевого участия в полном объеме, в связи с чем неисполнение указанных обязанностей повлекло за собой отсутствие права у ребенка на 1/3 долю спорной квартиры.

Кроме того,  положениями статьи 25.1 Закона № 122-ФЗ не предусмотрено согласие органа опеки и попечительства для регистрации расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия.

При этом пунктом 2 статьи 17 Закона № 122-ФЗ предусмотрено, что не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

С учетом изложенного действия государственного регистратора Чалапчий В.М. по истребованию у заявителя согласия органа опеки и попечительства для регистрации расторжения спорного договора противоречат положениям указанных норм.

Вместе с тем правовая оценка законности расторжения в одностороннем порядке спорного договора долевого участия дана Фокинским районным судом г. Брянска, а также Брянским областным судом в рамках дела № 33-1544/2014.

Так, решением Фокинского