Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.06.2014 по делу n А09-8567/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

16 июня 2014 годаДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

Староникитская ул., 1, г. Тула, 300041, тел.: [phone], факс [phone]

e-mail: [email protected], сайт: http://20aas.arbitr.ru

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Тула                                                                                                      Дело   № А09-8567/2013

Резолютивная часть  постановления объявлена 10.06.2014

Постановление изготовлено в полном объеме   16.06.2014

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего судьи Стахановой В.Н., судей Мордасова Е.В. и Федина К.А., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Бондаренко О.А., при участии от  заинтересованного лица – Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (г. Брянск,                                  ОГРН 1043244052092, ИНН 3250057365) – Бобарыкиной Ю.В. (доверенность  от 21.03.2014 № 2.13-48/3190), в отсутствие заявителя – общества с ограниченной ответственностью «Пионер» (г. Брянск,  ОГРН 1053260507882, ИНН 3254002342),   третьих лиц – Брянской городской администрации в лице Комитета по делам молодёжи, семьи, материнства и детства (г. Брянск, ОГРН 1063250040347, ИНН 3250070937), Скворцова Григория Васильевича, Клещевниковой Людмилы Петровны, Скворцовой Александры Григорьевны, извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Пионер» на решение Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2014 по делу № А09-8567/2013 (судья Кулинич Е.И.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью «Пионер» (далее – заявитель, общество, ООО «Пионер») обратилось в Арбитражный суд Брянской области с заявлением о признании незаконными действий регистратора Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области (далее – заинтересованное лицо, Управление Росреестра по Брянской области, регистрирующий орган) Чалапчий В.М. по приостановлению регистрации и отказу в регистрации, согласно поданному ООО «Пионер» заявления от 29.08.2013 о погашении регистрационной записи от 25.05.2011 № 32-32-01/041/2011-244 по снятию обременения с земельного участка, находящегося по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пересечение ул. Тухочевского, 13 и проспекта Московского, 66, 68, а также обязании Управления Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Брянской области внести запись регистрации о погашении регистрационной записи от 25.05.2011 № 32-32-01/041/2011-244 (с учетом уточнения заявленных требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Брянская городская администрация в лице Комитета по делам молодёжи, семьи, материнства и детства, Скворцов Григорий Васильевич, Клещевникова Людмила Петровна, Скворцова Александра Григорьевна.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2014 в удовлетворении требований заявителя отказано. При этом суд первой инстанции исходил из того, что у государственного регистратора имелись правовые основания для приостановления и отказа в государственной регистрации регистрационной записи от 25.05.2011                     № 32-32-01/041/2011-244,  поскольку заявитель не представил в регистрирующий орган согласие органов опеки и попечительства на расторжение договора долевого участия от 16.02.2010 № 5, заключенного между ООО «Пионер» и  Клещевниковой Л.П.,       Скворцовым Г.В., а также несовершеннолетней Скворцовой А.Г.

ООО «Пионер» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Брянской области от 26.02.2014 отменить и принять новый  судебный акт об удовлетворении заявленных требований, ссылаясь на то, что общество выполнило требования Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –                     Закон № 214-ФЗ) по одностороннему расторжению договора долевого участия от 16.02.2010 № 5 в связи с неуплатой дольщиками стоимости долевого участия в размере 660 748 рублей.

При этом заявитель указывает на то, что ответ Комитета по делам молодежи, семьи, материнства и детства на запрос Росреестра по Брянской области с просьбой указать,  необходимо ли согласие органов опеки на одностороннее расторжение застройщиком договора долевого участия в порядке  статей 5, 9 Закона № 214-ФЗ противоречит императивной норме права (пункту 4 статьи 9 Закона № 214-ФЗ), которая предоставила застройщику право в одностороннем порядке расторгнуть  названный договор в связи с неуплатой дольщиками стоимости долевого участия в течение более 7 месяцев после ввода дома в эксплуатацию.

Кроме того,  заявитель отмечает, что у несовершеннолетней Скворцовой А.Г. не возникло право на долю в спорном жилом помещении в связи с неуплатой родителями стоимости квартиры в полном объеме.

Вместе с тем общество указывает на то, что законодательством не предусмотрена обязанность застройщика на получение согласия органа опеки и попечительства на регистрацию договора долевого участия и его одностороннее расторжение.

При этом заявитель обращает внимание на то, что денежные средства, полученные  им во исполнение договора долевого участия от 16.02.2010 № 5, возвращены дольщикам в полном объеме.

Управление Росреестра по Брянской области представило отзыв на апелляционную жалобу, в котором, опровергая ее доводы, просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения, ссылаясь на законность принятого государственным регистратором решения  по приостановлению регистрации и отказу в регистрации,  согласно поданному ООО «Пионер» заявления от 29.08.2013 о погашении регистрационной записи от 25.05.2011 № 32-32-01/041/2011-244 по снятию обременения с земельного участка, находящегося по адресу: г. Брянск, Фокинский район, пересечение ул. Тухочевского, 13 и проспекта Московского, 66, 68.

Представители заявителя и  третьих лиц в судебное заседание не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, в порядке, предусмотренном статей 121 – 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что неявка представителей заявителя и третьих лиц не препятствует рассмотрению апелляционной жалобы по имеющимся в деле доказательствам, в связи с чем дело рассмотрено в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены судом апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав пояснения представителя  регистрирующего органа, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства, обсудив доводы жалобы и отзыва на нее, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 16.02.2010 между ООО «Пионер» (застройщик) и гражданами Скворцовым Григорием Васильевичем (03.06.1972 года рождения), Клещевниковой Людмилой Петровной (22.02.1968 года рождения), а также Клещевниковой Людмилой Петровной, действующей от имени своей несовершеннолетней дочери – Скворцовой Александры Григорьевны (далее–дольщики) (23.04.2008 года рождения) заключен договор № 5 долевого участия в финансировании строительства 16-ти этажного жилого дома со встроенными общественными помещениями, расположенного по строительному адресу: г. Брянск, Фокинский район,

проспект Московский.

Объектом заключенного договора являлась трехкомнатная квартира, с присвоенным номером 42, расположенная по проспекту Московскому г. Брянска общей площадью              93, 14 кв.м (в том числе жилая 51, 9 кв. м) по проекту в осях: 6с-8с Ас-Дс (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора дольщик оплачивает общую проектную площадь квартиры застройщику в размере себестоимости 1 квадратного метра жилья плюс 5 % от стоимости квартиры после ввода объекта в эксплуатацию. Предварительно себестоимость 1 кв. м жилья на день подписания договора определяется сторонами настоящего договора в размере 22 тыс. рублей за 1 кв. м. Окончательная стоимость 1 кв. м жилья определяется по данным бухгалтерского учета застройщика (ООО «Пионер») на дату ввода дома в эксплуатацию. В случае увеличения стоимости 1 кв. м жилья по отношению, к определенной сторонами стоимости 1 кв.м на день подписания настоящего договора (22 тыс. рублей /1 кв.м + 5 %), производится перерасчет стоимости квартиры. В результате этого дольщик оплачивает сложившуюся разницу стоимости 1 кв. м.

Предварительно общая стоимость предмета договора определяется в сумме                        2 049 080 рублей.

Расчет производится в следующем порядке: первоначальный взнос 350 тыс. рублей до 19.02.2010, оставшаяся сумма подлежит уплате дольщиком в соответствии с графиком ежемесячных платежей на срок до 31.12.2011, который является неотъемлемой частью настоящего договора. Оставшаяся сумма окончательного расчета вносится дольщиком не позднее дня подписания акта приема-передачи квартиры.

Согласно пункту 2.2.3 договора дольщик обязуется принять от застройщика по акту приема-передачи в собственность квартиру, указанную в пункте 1.2, заключенного договора, в течении 10 дней с момента получения уведомления от застройщика на адрес дольщика, указанный в настоящем договоре.

Пунктом 3.1 договора установлено, что дольщик имеет права требовать предоставления ему застройщиком квартиры до полной оплаты долевого взноса.

В случае если просрочка внесения дольщиком долевого взноса или его очередной части составит более 90 календарных дней, такая просрочка является существенным нарушением договора, и на этом основании договор может быть расторгнут застройщиком в одностороннем порядке, о чем дольщик уведомляется в письменном виде (пункт 4.3 договора).

При расторжении договора по основаниям пункта 4.3 настоящего договора дольщик утрачивает право на получение в собственность квартиры, указанной в пункте 1.2 договора. При этом застройщик в течение 30 дней со дня расторжения договора возвращает дольщику все внесенные денежные средства. Денежные средства возвращаются застройщику без оплаты процентов за пользование чужими денежными средствами дольщика (пункт 4.4 договора).

Уведомлением от 24.01.2013, направленным в адрес дольщиков (Скворцова Г.В., Клещевниковой Л.П., Скворцовой А.Г.),  общество сообщило о получении разрешения на ввод в эксплуатацию 16-ти этажного жилого дома со встроенными общественными помещениями по проспекту Московскому, д. 66 (1 очередь), в связи с чем дольщикам надлежало явиться в срок до 01.02.2013 для подписания дополнительного соглашения к договору.

Одновременно указанным уведомлением дольщикам разъяснено, что согласно статье 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при неявке дольщиков в указанный в уведомлении срок и адрес для подписания акта приема-передачи и внесения доплаты до полной стоимости квартиры в течении 10 дней с момента получения настоящего уведомления ООО «Пионер» вынужден будет расторгнуть договор в одностороннем порядке с возвратом уплаченных дольщиком денежных средств.

При этом в уведомлении от 24.01.2013 указано, что стоимость 1 кв.м жилья составляет 27 713 рублей плюс 5 % от общей стоимости после ввода дома в эксплуатацию по условиям заключенного договора, а следовательно, сумма доплаты до полной стоимости квартиры составила 660 748 рублей. Указанную сумму необходимо оплатить в срок до 05.02.2013.

Поскольку в срок до 05.02.2013 дольщики не внесли доплату в сумме                              660 748 рублей, 28.08.2013 ООО «Пионер» направило им уведомление, согласно которому общество в соответствии со статьей 9 Закона № 214-ФЗ расторгает в одностороннем порядке договор долевого строительства от 16.02.2010 № 5 с момента направления в адрес дольщиков указанного уведомления.

Внесенные дольщиками денежные средства возвращены им в полном объеме.

ООО «Пионер» 29.08.2013 обратилось в Управление Росреестра по Брянской области с заявлением о государственной регистрации расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве жилья от 16.02.2010 № 5, заключенного между ООО «Пионер» и гражданами Скворцовым Г.В.,                       Клещевниковой Л.П. и Клещевниковой Л.П., действующей от имени своей несовершеннолетней дочери – Скворцовой А.Г.

Уведомлением от 17.09.2013 № 01/070/2013-192 регистрирующий орган приостановил государственную регистрацию расторжения в одностороннем порядке договора долевого участия в строительстве на срок до 17.10.2013, поскольку государственным регистратором  Чалапчий В.М. выявлено, что одним из участников долевого строительства является несовершеннолетний ребенок Скворцова А.Г. (23.04.2008 года рождения).

Одновременно обществу предложено представить согласие либо отказ органа опеки и попечительства на проведение регистрации расторжения договора долевого участия от 16.02.2010 № 5 в финансировании строительства жилого дома, расположенного по строительному адресу: Брянская область, г. Брянск, пр-кт Московский, 66, 68 и                         ул. Тухачевского, 13.

Кроме того,  регистрирующий орган информировал общество о том, что направил в отдел опеки и попечительства комитета по делам молодежи, семьи, материнства и детства Брянской городской администрации запрос от 10.09.2013 № 2.13-41/9138 с целью уточнения,  необходимо ли в данном случае согласие органов опеки и попечительства на проведение данной сделки – расторжение договора долевого участия.

Согласно ответу  комитета по делам молодежи, семьи, материнства и детства от 16.09.2013 № 34/06-2607 согласие данного органа на расторжение договора долевого участия, заключенного между  ООО «Пионер»  и  Клещевниковой Л.П., Скворцовым Г.В., а также несовершеннолетней Скворцовой А.Г.,  необходимо.

Сообщением от 21.10.2013 № 01/070/2013-192 ООО «Пионер» отказано в государственной регистрации расторжения договора долевого участия от 16.02.2010 № 5, поскольку общество в срок до 17.10.2013 не представило в регистрирующий орган согласие органа опеки и попечительства на расторжение указанного договора.

Полагая, что действия государственного регистратора