Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2014 по делу n А09-9474/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

№ 159-ФЗ); арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 указанной статьи (пункт 2 статьи 3 Закона № 159-ФЗ); площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности (пункт 3 статьи 3 Закона № 159-ФЗ); арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 № 209-ФЗ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» (далее - Закон № 209-ФЗ) перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (пункт 4 статьи 3 Закона № 159-ФЗ).

Положениями части 2 статьи 9 Закона № 159-ФЗ предусмотрено, что субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 указанного Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Закона    № 209-ФЗ, и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Закона № 209-ФЗ перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии с частью 4 статьи 9 Закона № 159-ФЗ в случае, если заявитель не соответствует установленным статьей 3 Закона № 159-ФЗ требованиям и (или) отчуждение арендуемого имущества, указанного в заявлении, в порядке реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается в соответствии с названным Федеральным законом или другими федеральными законами, уполномоченный орган в тридцатидневный срок с даты получения этого заявления возвращает его арендатору с указанием причины отказа в приобретении арендуемого имущества.

Таким образом, из системного толкования положений Закона № 159-ФЗ следует, что часть взятого в аренду имущества, которое в совокупности представляет собой комплекс имущества, предназначенного для выполнения одной задачи, не может быть выкуплена в порядке, предусмотренном указанным законом.

 Как усматривается из материалов дела, 31.08.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом Трубчевского района (арендодатель) и                 ООО «Марс» (арендатор) заключен договора аренды № 173, согласно которому общество арендовало имущественный комплекс – МП «Аптека № 9», расположенный по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44.

Согласно постановлению комитета по управлению муниципальным имуществом администрации Трубчевского района от 11.04.2005 № 51 финансово-хозяйственная деятельность МП «Аптека № 9» приостановлена в связи с передачей ООО «Марс» на основании решения сессии Трубчевского совета народных депутатов от 28.11.2003               № 2-263, постановления администрации Трубчевского района от 15.07.2004 № 431.

Между комитетом по управлению муниципальным имуществом Трубчевского района (арендодатель) и ООО «Марс» (арендатор) заключен договор аренды имущественного комплекса от 31.08.2004 № 173 (далее – договор), предметом которого является аренда МП «Аптека № 9» г. Трубчевска как имущественного комплекса с передачей во временное владение и пользование.

Согласно пункту 1 названного договора целью настоящего договора является создание экономических условий, обеспечивающих повышение эффективности производства и реализации лекарственных препаратов и конкуренции на рынке фармацевтических услуг на территории района.

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду имущественный комплекс – МП «Аптека № 9», расположенный по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44.

В состав имущественного комплекса входят:

- нежилое здание по ул. Советской, д. 44, в г. Трубчевске, площадью 594,2 кв. м.;

- нежилая часть здания в п. Белая Березка, ул. Набережная, д. 28 «а», площадью 250,8 кв. м.;

- три склада площадью соответственно 29,4 кв. м, 19, 3 кв. м и 19,3 кв. м;

- гаражи площадью 29,4 кв. м и 37 кв. м;

- автомашины УАЗ и ГАЗель;

- товарные запасы на сумму 317 000 рублей;

- инженерные сети в зданиях по ул. Советская, д. 44 и ул. Набережная, д. 28;

- водопровод;

- отопление;

- горячее водоснабжение;

- канализация;

- телефонная линия, сигнализация;

- инвентарь (согласно инвентарной описи на сумму 6 000 рублей), кредиторская задолженность на сумму 1 164 000 рублей;

- оборотные средства в сумме 488 000 рублей;

- товарные запасы на сумму 311 000 рублей;

- малоценное имущество и инвентарь на сумму 6 000 рублей;

- земельные участки в г. Трубчевск по ул. Советская, д. 44 и п. Белая Березка по           ул. Набережная, д. 28 «а»;

- дебиторская задолженность.

Согласно пункту 5.2.1 договора арендатор обязуется использовать по назначению и содержанию арендуемое муниципальное имущество в соответствии с настоящим договором и целями, определенными уставом ООО «Марс».

В соответствии с пунктом 3.2 договора срок аренды имущественного комплекса установлен на 15 лет.

Данный договор аренды 08.04.2004 зарегистрирован ООО «Марс» в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, о чем внесена соответствующая запись под номером 32-1/26-6/2004-382.

Общество, полагая, что в силу Закона № 159-ФЗ у него возникло преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого помещения площадью 63,2 кв. м, расположенного на втором этаже двухэтажного здания по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44, обратилось в администрацию Трубчевского района с соответствующими заявлениями от 14.10.2010, 30.01.2012, 20.06.2012, в которых просило произвести продажу указанного помещения без торгов с рассрочкой платежа, а также исключить из стоимости этого имущества стоимость неотделимых улучшений.

 16.10.2012 № 233 комитет отказал ООО «Марс» в выкупе указанного помещения, поскольку обществу в аренду передан имущественный комплекс, состоящий из нежилых зданий, расположенных по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44 и Брянская область, пгт Белая Березка, ул. Набережная, д. 28 «а».

Отклоняя довод заявителя о том, что спорное помещение подлежит приватизации, поскольку в настоящее время имущественный комплекс состоит из двух разрозненных объектов, не связанных между собой производственной деятельностью и расположенных в разных населенных пунктах Трубчевского муниципального района, а также о том, что спорное помещение является обособленным объектом, что подтверждается техническим паспортом от 20.10.2008 нежилого помещения № 44, расположенного в литере «А» по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, в котором помещению площадью 63,2 кв. м присвоен инвентарный номер 0265/31:1000/А, суд первой инстанции обоснованно указал следующее.

Нежилое помещение площадью 63,2 кв. м, расположенное на втором этаже здания № 44 по ул. Советской г. Трубчевска, не входило в перечень объектов, указанных договоре аренды имущественного комплекса от 31.08.2004 № 173.

Данное помещение не входило и в состав предприятия.

Так, согласно сведениям технического паспорта от 02.06.2004 общая площадь помещений в здании бывшей аптеки составляет 720,4 кв. м.

В соответствии с пунктом 2.2.1 договора аренды 31.08.2004 ООО «Марс» передано нежилое помещение площадью 594,2 кв. м (с пристройкой и подвальным помещением), а именно: 84,2 кв. м – подвал с расположенными в нем инженерными                  коммуникациями, 337,8 кв. м – 1-ый этаж здания с пристройкой и 172,2 кв. м – нежилое помещение на 2 этаже.

Оставшаяся площадь здания составляет – 126,2 кв. м (720,4 кв. м. - 594,2 кв. м.), она в аренду обществу не передавалась, поскольку состоит из бывших двух жилых помещений общей площадью 71,6 кв. м, где проживали работники МП «Аптека № 9». У них, в свою очередь, и образовалось помещение площадью 63,2 кв. м. после реконструкции квартир.

Данный факт подтверждается выпиской из реестра муниципальной собственности от 19.08.2004, направленной в отдел Росреестра по Трубчевскому району комитетом по управлению муниципальным имуществом Трубчевского муниципального района накануне заключения договора № 173, актом от 16.08.2004 № 4 о приеме-передаче в аренду нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, д. 44, письмом Управления Росреестра от 03.02.2012 № 01-000096/12, адресованным                       ИП Леонову Н.Н.

На основании договора купли-продажи недвижимости от 20.10.2009    (свидетельство 17.11.2009 № 32-АГ 591563) нежилое помещение общей площадью 172,2 кв. м. на втором этаже реализовано с торгов судебными приставами-исполнителями и на основании договора купли-продажи от 12.11.2009 квартира площадью 54,6 кв. м, этаж № 2 (общая площадь составила 226,8 кв. м.) - свидетельство о государственной регистрации от 09.12.2009 № 32-АГ 618056), приобретена в собственность ИП Леоновым Н.Н.

Оценив представленные доказательства, суд первой инстанции обоснованно указал, что разница в площади помещений второго этажа составила 71,6 кв. м. (298,4 кв. м - 226,8 кв. м.), где 298,4 - общая площадь помещений второго этажа, 226,8 кв. м - общая площадь помещений второго этажа, принадлежащая ИП Леонову Н.Н.

Из акта комиссии, созданной администрацией Трубчевского муниципального района от 27.04.2010, следует, что на вышеуказанную разницу в площади помещений второго этажа – 71,6 кв. м – документы передачи в пользование не оформлялись. Документов в подтверждение заключения договора аренды на спорное помещение общество также не представило.

Кроме того, дополнительные соглашения от 09.03.2006 и 01.08.2007 в части изменения объема площадей, переданных по договору от 31.08.2004 № 137, в Управлении Росреестра не зарегистрированы.

Согласно сведениям Управления Росреестра право на спорное помещение площадью 63,2 кв. м зарегистрировано за Трубчевским муниципальным учреждением лишь 15.06.2011, о чем в едином государственном реестре прав сделана соответствующая запись № 32-32-13/005/2011-113, следовательно, обременение арендой спорного помещения (арендатор ООО «Марс» на период с 15.06.2011 по 08.10.2019) также зарегистрировано 15.06.2011.

Таким образом, возможность выкупа части здания или нежилого помещения, на основе которых может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект, не исключается в том случае, если такая часть была предоставлена в аренду.

При этом суд апелляционной инстанции полагает, что доказать указанные обстоятельства должно лицо, обратившееся с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение таких помещений в собственность.

Из представленных в материалы дела документов следует, что  договор аренды на спорное помещение не заключался, пояснить в судебном заседании, на каком основании зарегистрировано обременение арендой данного помещения, стороны не смогли.

Из писем Управления Росреестра по Брянской области № 13/001/2011-280,             № 13/001/2011-287 усматривается, что по состоянию на 30.03.2011 информация о правах на объекты недвижимого имущества: помещения общей площадью 71,6 кв. м                            и  63,2 кв. м, расположенные по адресу: Брянская область, г. Трубчевск, ул. Советская,            д. 44, отсутствует.

Кроме того, ООО «Марс» передан в аренду комплекс имущества                                    МП «Аптека № 9», предназначенного для создания экономических условий, обеспечивающих повышение эффективности производства и реализации лекарственных препаратов и конкуренции на рынке фармацевтических услуг на территории Трубчевского района.

В соответствии с договором аренды от 31.08.2004 № 173 наряду с недвижимым имуществом обществу переданы также автотранспортные средства, гаражи, склады, товарные запасы, оборотные средства, кредиторская и дебиторская задолженность и т.д.

Свидетельством о государственной регистрации договора аренды 31.08.2004 № 173 серии 32 АБ № 13047 также подтверждается тот факт, что объектом права является именно имущественный комплекс, о чем 06.10.2004 в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана соответствующая                         запись № 32-1/26-6/2004-382.

 Переданное обществу в аренду имущество представляет собой единый комплекс. Поскольку спорное помещение не является обособленным объектом недвижимого имущества, сформированного в порядке кадастрового учета, поэтому оно не может выступать объектом договора купли-продажи.

Из материалов дела следует, что спорные помещения на дату подачи заявления(15.10.2012), на момент рассмотрения дела в арбитражном суде и до настоящего времени как самостоятельные объекты недвижимого имущества не сформированы.

Судом установлено, что в период 2005 – 2006 годов службой судебных приставов арестовано и   продано   за   долги   МУП «Аптека № 9»   следующее   имущество:

здание аптеки (1-й   этаж), площадь 337, 8 кв. м,

гараж, площадью 29,4   кв. м,

гараж, площадью   37 кв. м,

склад, площадью 19, 3   кв. м,

склад, площадью 29,4 кв. м,

склад, площадью 19,3 кв. м,

нежилое помещение 2-го этажа, площадью 172,2 кв. м.

Решением Арбитражного суда Брянской области от 28.12.2011 по                                 делу № А09-7793/2010 инженерные коммуникации (водопровод, отопление, горячее водоснабжение, канализация) с момента перехода права собственности на помещения в здании, расположенном по адресу: г. Трубчевск, ул. Советская, дом 44, к нескольким собственникам перешли в разряд общего имущества.

В соответствии с дополнительным соглашением от 09.03.2006 из договора № 173 исключена площадь 337,8 кв. м., гараж (площадью 29,4 кв. м), гараж (площадью 37 кв. м.), склад (площадью 19,3 кв. м), склад (площадью 29,4 кв. м), расположенные по адресу:        г. Трубчевск, ул. Советская,   44.

В соответствии с дополнительным соглашением от 01.08.2007 из договора № 173 исключается площадь 172,2 кв. м, склад (площадью 19,3 кв. м), расположенные также по вышеназванному адресу.

С      учетом      вышеизложенного,   ООО   «Марс»      обратилось         в      Арбитражный      суд Брянской области с исковым заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом Трубчевского муниципального района о внесении изменений в договор № 173 от 31.08.2004 (дело № А09-6170/2013). Согласно уточненным требованиям ООО «Марс» просило изменить условия договора, в том числе изложить п.