Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2014 по делу n А62-1236/2013. Отменить решение, Принять новый судебный акт (п.2 ст.269 АПК)

открытого акционерного общества «Вяземский завод синтетических продуктов» на земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером: 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, о признании за ним права собственности на данный объект отсутствуют.                                                                              Вместе с тем согласно разъяснениям пункта 3 постановления Пленума № 10/22 суд самостоятельно дает правовую квалификацию иска о защите права собственности, определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам, и не связан правовыми основаниями требований, указанных истцом.                                         Истцом     первоначально     заявлен     иск     о     вынесении     решения     о государственной регистрации перехода права собственности на спорный земельный участок. При этом исковые требования мотивированы уклонением администрации от регистрации перехода права собственности на земельный участок. В последующем истец уточнил исковые требования и в окончательном варианте сформулировал требования как признание права собственности и возложение на Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области обязанности зарегистрировать переход права собственности. Основания данных требований не изменились. Уточненные требования также были мотивированы уклонением администрации от регистрации перехода права собственности.

   В этой связи следует признать, что, обращаясь с различными требованиями, истец преследовал одну материальную цель –  зарегистрировать в ЕГРП право собственности на имущество, находившееся в его фактическом владении.

Суд при квалификации возникших правоотношений должен исходить из очевидно преследуемого истцом материально-правового интереса – о необходимости государственной регистрации перехода права собственности. Аналогичный правовой вывод сделан Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской в постановлениях от 03.04.2012 № 14397/11 и от 19.08.2012 № 2665/12.                                                             В связи с изложенным суд апелляционной инстанции  пришел к выводу о том, что истцом заявлены  исковые требования, вытекающие из спора между продавцом и покупателем  по договору купли-продажи земельного участка от 14.05.2012, относительно государственной регистрации  перехода права  собственности           на земельный участок и  возложения на управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области обязанности зарегистрировать переход права собственности на спорный земельный участок.

В предмет доказывания входят: установление обстоятельств уклонения администрации от осуществления действий, направленных на переход права собственности истца на спорный объект недвижимости, а также факт передачи земельного участка во владение истца. 

Бремя доказывания данных обстоятельств лежит на истце.

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основание возникновения соответствующего обязательства. Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права продавца в установленном законом порядке. При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223 ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

Статьями 165 и 551 ГК РФ установлено, что в случае, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации сделки и перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации сделки и переходе права собственности.

Названная правовая позиция изложена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 27.05.2003 № 1069/03, от 01.09.2009                   № 1395/09, в пункте 63 постановления Пленума № 10/22.

Истцом в суде апелляционной инстанции было представлено заявление от 07.04.2014, составленное в порядке статьи 70 АПК РФ, о достижении сторонами соглашения по обстоятельствам дела (т.3 , л. д. 12-13).

В указанном соглашении стороны (истец и администрация) установили в качестве фактов, не требующих доказывания, достижение между сторонами согласия по всем существенным условиям договора купли–продажи спорного земельного участка, его заключения, подписания договора и акта приема–передачи земельного участка, а также передачи администрацией истцу комплекта документов для регистрации перехода права собственности.

В соответствии с абзацем 2 части 3 статьи 70 АПК РФ факт признания сторонами обстоятельств заносится арбитражным судом в протокол судебного заседания и удостоверяется подписями их представителей.

Ввиду отсутствия в судебном заседании 07.04.2014 представителя истца соглашение по факту признания истцом и администрацией определенных обстоятельств, связанных с заключением и исполнением спорного договора, не может быть до конца дооформлено, согласно требованиям АПК РФ, в связи с чем такое признание обстоятельств подлежит оценке наряду с другими доказательствами исходя из положений статьи 71  АПК РФ.

Данная правовая позиция согласуется с пунктом 14 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2005 «Об отдельных вопросах практики применения АПК РФ»

Как было указано выше,  в целях регистрации права собственности на земельный участок истец обращался к ответчику с просьбами выдать дубликат договора купли-продажи земельного участка и акт приема передачи земельного участка, указывая  причину – утрату данных документов (т. 1. л. д. 34-35).

Положениями статьи 16 Закона о регистрации прав предусмотрено, что государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава–исполнителя.

При уклонении одной из сторон договора от государственной регистрации прав переход права собственности регистрируется на основании решения суда, вынесенного по требованию другой стороны.

Как следует из содержания пункта 61 постановления Пленума № 10/22, иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества.

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 556 ГК РФ в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

В материалах дела отсутствует  передаточный акт  о передаче истцу спорного имущества в собственность, являющегося предметом договора купли-продажи от 14.05.2012.

Вместе с тем земельный участок площадью 350 кв. м, с кадастровым номером 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, ранее находился у общества в аренде на основании договора аренды земли от 16.07.2010 № 186 (т. 1, л. д. 151-153).

Согласно пункту 1.1 договора аренды указанный земельный участок был предоставлен обществу для размещения и обслуживания производственной базы, магазинов.

Согласно пункту 1.4  договора арендодатель предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок, что свидетельствует о передаче истцу во владение спорного земельного участка.

Договор аренды  от 16.07.2010 № 186 не предусматривает составление отдельного документа о передаче предмета аренды, равно как и ГК РФ не запрещает передачу в аренду объектов недвижимости путем фиксации передачи в тексте договора.

В соответствии с  пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»,  если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора.

Спорное недвижимое имущество передано истцу 16.07.2010 на основании договора аренды № 186, т.е. признается переданным во владение  общества с указанной даты       (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). 

В  письме  ОАО «Вяземский завод синтетических продуктов» от 20.09.2012 № 1237  в адрес администрации истец просил продавца предоставить правоустанавливающие документы на земельный участок (постановление администрации от 01.07.2011 № 616 и дубликат договора купли-продажи от 14.05.2012 № 95) в целях осуществления государственной регистрации прав на земельный участок. Одновременно общество гарантировало, что по получении документов оно произведет полную оплату согласно договору.

Согласно пункту 2.2 договора покупатель обязан оплатить  стоимость земельного участка до регистрации права собственности на земельный участок. Сроки выполнения обязанности покупателем по оплате не установлены, равно как и не определены порядок и сроки передачи администрации земельного участка покупателю, в том числе после его оплаты.

Как указывалось ранее, истец исполнил принятые на себя обязательства по оплате земельного участка в полном объеме, что подтверждается платежными поручениями от 16.11.2012 № 315 и от 22.11.2012 № 1372 на сумму 193 000 рублей каждое                                 (т. 1, л. д. 33, 82).

Из письма истца в адрес администрации от 27.11.2012 № 1959 (т.1., л. д 35) следует, что истцом в ноябре 2012 произведена оплата стоимости земельного участка, в связи с чем общество просило собственника выдать акт приема-передачи спорного земельного участка.

В письме от 19.12.2013 № 2911/01-30 администрация на обращения истца подтвердила обстоятельства по выделению в собственность общества земельного участка, одновременно сообщив о том, что договор купли-продажи от 14.05.2012 № 95 вместе с актами приема–передачи земельного участка были выданы обществу (т. 1, л. д. 36).    В суде апелляционной инстанции администрацией представлена копия книги учета выдачи договоров купли-продажи (т.2, л. д. 97-98), из которой следует, что обществом 14.05.2012 получен истребуемый договор купли-продажи земельного участка. Количество экземпляров  передаваемого договора  купли-продажи, а также вручение покупателю  акта приема передачи земельного участка из данного журнала не усматривается.               

Кроме того, согласно пункту 6.3 договора купли-продажи договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из сторон, и один для хранения в управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области. 

Таким образом, у администрации должен был оставаться один экземпляр договора, а передача истцу всех трех экземпляров договора записью в книге учета выдачи договоров не подтверждается.

Объяснения администрации (т. 2, л. д. 58-60) и соглашение от 07.04.2014 между истцом и администрацией об установлении обстоятельств того, что обществу были переданы все экземпляры договора и акты приема передачи в целях дальнейшей регистрации права собственности на объект недвижимости, апелляционный суд считает надуманными и противоречащими указанным доказательствам (условиям договора купли–продажи и  журналу учета выдачи договоров купли–продажи), а также положениям Закона о регистрации прав.

В силу статьи 16 Закона о регистрации прав обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности по сделке должны обе ее стороны, а не  истец в самостоятельном порядке (постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 27.04.2010 № 312/10, от 06.09.2011                      № 5263/11).

   Следовательно, в данном случае уклонение администрации  от совершения названных действий создало ОАО «Вяземский завод синтетических продуктов»  препятствия в регистрации перехода права собственности.

Поскольку общество представило в суд доказательства обращения к администрации  за содействием в регистрации перехода права собственности на земельный участок, а администрация отказала в предоставлении необходимых для регистрации документов, оснований считать недоказанным факт уклонения не имеется.

 Сходный подход к правовой оценке уклонения для целей государственной регистрации сформулирован в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12.10.2010 № 6267/10 и от  19.06.2012 № 2665/12.                                    На основании пункта 3 статьи 551 ГК РФ, пункта 61 постановления Пленума                 № 10/22 с учетом преследуемого истцом материально-правового интереса (преодоление препятствий в осуществлении государственной регистрации перехода права собственности)  исковые требования  ОАО «Вяземский завод синтетических продуктов»  к администрации  муниципального образования «Вяземский район» Смоленской области о государственной регистрации перехода права собственности  на земельный участок  площадью 350 кв. м, с кадастровым номером: 67:02:0010274:34, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Вязьма, ул. 25 Октября, д. 55, подлежат   удовлетворению.

Поскольку недвижимое имущество истцу фактически было передано собственником, сделка по купле-продаже исполнена (истцом произведена оплата), к указанной сделке могут быть применены правила статьи 551 ГК РФ, поскольку по обстоятельствам спора это не противоречит существу правоотношений сторон.

В суде первой и апелляционной инстанциях администрация признавала исковые требования общества, указывала на правомерность предоставления спорного земельного участка истцу в начале в аренду, а потом в собственность в связи с наличием у общества на основании пункта 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации                                   (далее – ЗК РФ) преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого земельного участка (т. 2 л. д. 58-60)

Оценивая правомерность заключения между истцом и администрацией договора