Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2013 по делу n А23-4487/2012. Оставить без изменения решение, а апелляционную жалобу - без удовлетворения (п.1 ст.269 АПК)

состава земель особо охраняемых территорий и объектов (пункт  10 статьи  85 Земельного кодекса Российской Федерации).

Судебная практика пришла также к выводу, что землями особо охраняемых территорий могут являться одновременно и земельные участки из состава иных категорий земель (постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.10.2012 № 5366/12). Указание в отношении земельного участка на одну территориальную зону,  не означает, что правовой режим особо охраняемых территорий и объектов не должен применяться к соответствующему земельному участку, если такой правовой режим установлен в отношении этого участка в соответствии с законодательством (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  12.07.2013 № ВАС-17867/12, резолютивная часть постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013).

Согласно подпункту 2 пункта 2 статьи 56 Земельного кодекса Российской Федерации права на землю могут быть ограничены в связи с установлением особых условий охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных. Такие ограничения устанавливаются независимо от категории земель, к которой отнесен соответствующий земельный участок.

Таким образом, режим использования территории объекта культурного наследия распространяется на все участки, расположенные в границах указанной территории, вне зависимости от их отнесения к категории земель историко-культурного назначения или любой другой категории.

Режим использования территории объекта культурного наследия с соответствующими ограничениями определен статьей 35 Закона № 73-ФЗ и подлежит безусловному исполнению арендатором земельного участка, в пределах которого расположена такая территория.

В силу статей 94, 99 Земельного кодекса Российской Федерации земли историко-культурного назначения являются землями особо охраняемых территорий. Земельные участки, отнесенные к землям историко-культурного назначения, у собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков не изымаются, за исключением случаев, установленных законодательством. На отдельных землях историко-культурного назначения может быть запрещена любая хозяйственная деятельность.

Спорный земельный участок из хозяйственного использования не изъят.

При таких обстоятельствах заключение в отношении этого участка договора аренды не противоречит законодательству (постановление  Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 13.03.2007 №15355/06).

Объект археологического наследия и земельный участок, в пределах которого он располагается, находятся в гражданском обороте раздельно (пункт 2 статьи 49 Закона                        № 73-ФЗ).

Пунктом 1 статьи 49 Закона № 73-ФЗ  предусмотрено, что в случае, если в пределах земельного участка или водного объекта обнаружен объект археологического наследия, со дня обнаружения данного объекта археологического наследия собственник земельного участка или водного объекта либо пользователь им владеет, пользуется или распоряжается такими земельным участком или водным объектом с соблюдением условий, установленных настоящим Федеральным законом для обеспечения сохранности выявленного объекта культурного наследия.

Такие требования, в частности, предусмотрены главой VI Закона № 73-ФЗ, и  они обязательны к исполнению арендатором земельного участка, в пределах которого расположена особо охраняемая территория.

Отсутствие в государственном кадастре  недвижимости сведений о нахождении в пределах предоставленного в аренду земельного участка охранной зоны  памятника археологии на момент заключения договора не влияет на факт существования указанной территории памятника и его зоны охраны (определение Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от  12.07.2013 № ВАС-17867/12, резолютивная часть постановления Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.09.2013).

Согласно письму филиала ФГБУ «Федеральная кадастровая палата  Федеральной службы  государственной регистрации, кадастра и картографии» по Калужской области   от 16.08.2012 (т. 1, л. д. 105) сведения о такой зоне внесены в государственный кадастр недвижимости и на момент обращения в суд такая зона установлена. До принятия решения суда между обществом и министерством культуры Калужской области заключено охранное обязательство от 14.02.2013 (т. 3, л. д. 54), согласно которому арендатор принял на себя обязательства по использованию земельного участка, в пределах которого расположен объект археологического наследия, с перечисленными в нем ограничениями, в том числе в отношении проведения землеустроительных, земляных и строительных работ.

При таких обстоятельствах требования о признании недействительным договора аренды не подлежали удовлетворению.

 Кроме того, суд первой инстанции по заявлениям ответчиков применил срок исковой давности к требованию о признании  недействительным договора аренды от 01.10.2008, истечение которого, в силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации, является самостоятельным основанием для отказа в иске (пункт 26 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 12-15.11.2001 № 15/18 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности»).

Довод прокуратуры о том, что начальный момент течения срока исковой давности определен судом неверно, этот момент следует исчислять с даты поступления обращения граждан от 31.07.2012, не принимается апелляционной инстанцией.

В пункте 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» разъяснено, что требования о признании сделки ничтожной могут быть предъявлены в суд в срок, который установлен пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации и течение которого начинается со дня, когда началось исполнение сделки.

В силу пункта 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации срок исковой давности по требованию о применении последствий недействительности ничтожной сделки составляет три года. Течение срока исковой давности по указанному требованию начинается со дня, когда началось исполнение этой сделки.

В определении Конституционного Суда Российской Федерации от 08.04.2010                  № 456-О-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалоб закрытого акционерного общества «Викон» и гражданки Лоховой Алевтины Павловны на нарушение конституционных прав и свобод пунктом 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации» указано, что в порядке исключения из общего правила применительно к требованиям, связанным с недействительностью ничтожных сделок, законодателем в пункте 1 статьи 181 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрена специальная норма, в соответствии с которой течение указанного срока по данным требованиям определяется не субъективным фактором – осведомленностью заинтересованного лица о нарушении его прав, а объективными обстоятельствами, характеризующими начало исполнения сделки. Такое правовое регулирование обусловлено характером соответствующих сделок как ничтожных, которые недействительны с момента совершения независимо от признания их таковыми судом (пункт 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации), а значит, не имеют юридической силы, не создают каких-либо прав и обязанностей как для сторон по сделке, так и для третьих лиц. Поскольку право на предъявление иска в данном случае связано с наступлением последствий исполнения ничтожной сделки и имеет своей целью их устранение, именно момент начала исполнения такой сделки, когда возникает производный от нее тот или иной неправовой результат, в действующем гражданском законодательстве избран в качестве определяющего для исчисления давностного срока. Выяснение же в каждом конкретном случае, с какого момента ничтожная сделка начала исполняться, относится к полномочиям соответствующих судов.

Согласно пункту 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.03.2012 № 15 «О некоторых  вопросах участия прокурора в арбитражном процессе» при рассмотрении исков прокурора о признании сделки недействительной и о применении последствий недействительности ничтожной сделки необходимо исходить из того, что начало течения срока исковой давности определяется по правилам гражданского законодательства таким же образом, как если бы за судебной защитой обращалось само лицо, право которого нарушено.

Таким образом, при определении начального момента течения срока исковой давности в настоящем случае следует исходить из  того, что исполнение договора аренды от 01.10.2008 началось  с даты  передачи земельного участка обществу по акту  приема-передачи. Поскольку такой акт поименован в договора в качестве приложения № 3, подписан 01.10.2008, с этой даты  следует исчислять течение срока исковой давности.

Судебная коллегия не может согласиться с доводом  прокуратуры о необоснованности отказа в удовлетворении требования о признании недействительным дополнительного соглашения к договору аренды от 06.08.2010 по мотиву истечения срока исковой давности.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении данного требования не в связи с истечением срока исковой давности, при том, что об этом заявлено не было, а по существу требования.

При этом суд правомерно исходил из того, что изменение  целевого назначения предоставленного участка не противоречит Правилам землепользования и застройки городского округа «Город Калуга», утвержденным  решением городской думы г. Калуги от 14.12.2011 № 247.

Правила являются документом градостроительного зонирования, в котором устанавливаются территориальные зоны, градостроительные регламенты, порядок применения Правил и порядок внесения в них изменений.

К разрешенному использованию земельных участков и иных объектов недвижимости относится использование недвижимости в соответствии с градостроительным регламентом, ограничениями на использование недвижимости, установленными в соответствии с законодательством, а также публичными сервитутами.

В статье 48 Правил определен перечень территориальных зон, градостроительные регламенты территориальных зон, в которых на берегу Яченского водохранилища выделены границы зоны размещения объектов рекреационно-туристического назначения – Р-5.

В зону размещения объектов рекреационно-туристического назначения включены основные виды разрешенного использования: рекреационная зона «Сити-парк» (полифункциональная общегородская рекреационная зона на берегу Яченского водохранилища), в которой предусмотрена  гостиница (подп. е)  статьи 48 Правил).

Земельный участок с кадастровым номером 40:26:000253:266 площадью 4 262 кв. метров входит в зону Р-5, что сторонами не оспаривается и подтверждается материалами дела.

Таким образом, отсутствуют противоречия между действующими Правилами землепользования и застройки городского округа «Город Калуга» и измененным в рамках договора  видом использования спорного земельного участка.

Довод прокуратуры, что дополнительное соглашение повлекло изменение процедуры предоставления земельного участка для строительства, не принимается судом.

Земельный участок предоставлялся обществу в рамках реализации инвестиционного контракта, пунктом 6.3  которого определено, что в состав инвестиционного  объекта  может входить, в частности, гостиничный городок (апартаменты для среднесрочного и долгосрочного проживания гостей города).

Согласно разъяснениям, изложенным в пункте  4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», при рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам надлежит устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Гражданского кодекса и т.д.

Для разрешения настоящего спора существенное значение имеет правовая квалификация отношений, сложившихся между сторонами договора инвестирования, заключенного между публичным образованием и частным лицом. Необходимость выявления природы договоров, именуемых сторонами «инвестиционными», выражена в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06.09.2011 № 4784/11 и от 24.01.2012 № 11450/11 и связана с тем, что понятие «инвестиции» не имеет собственного строгого или общепризнанного юридического содержания, а потому при использовании в наименованиях договоров оно может обозначать разнообразные отношения, складывающиеся между участниками гражданского оборота.  

Из содержания инвестиционного контракта усматривается, что он не породил у муниципального образования каких-либо гражданско-правовых обязанностей перед обществом, определенные им  обязанности управы  являются по своей природе публично-правовыми, они непосредственно связаны с выполнением органами муниципального образования властно-распорядительных функций и потому соглашение, в котором муниципальное образование констатировало наличие у него обязанностей исполнять предписания публичного (в сфере градостроительства, предоставления земельных участков и т.п.) законодательства, не может квалифицироваться как гражданско-правовая сделка.   Однако заключение инвестиционного контракта не противоречит действующему гражданскому законодательству.

Аналогичная правовая позиция сформулирована Президиумом Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в постановлениях от 03.04.2012 № 17043/11, от 05.02.2013 № 12444/12.

Следовательно, заключение  дополнительного соглашения к договору аренды не противоречит   инвестиционному контракту, которым предусматривалось наличие в составе инвестиционного объекта гостиничного городка (апартаменты для среднесрочного и долгосрочного проживания гостей города).

 При этом суд апелляционной инстанции отмечает, что заключение дополнительного соглашения не отменяет  выполнение обществом обязанностей по соблюдению ограничений в  использовании  спорного земельного участка, которые установлены выше (в частности, невозможности ведения строительных  и иных работ в охранной зоне территории памятника).

Судебная коллегия не может согласиться и с аргументом заявителя о  том, что в результате