Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2011 по делу n А68-5141/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

деле в качестве третьего лица ОАО «Ростелеком», обладающего 5/222 долей в праве  общей долевой собственности в объекте недвижимого имущества, находящегося по адресу: Тульская область город Узловая Квартал 50 лет Октября дом 11-а.  

В силу пункта 29 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 №36 «О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции» по результатам рассмотрения  дела суд апелляционной инстанции согласно пункту 2 статьи 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации  выносит постановление, которым отменяет судебный акт первой инстанции с указанием обстоятельств, послуживших основанием для отмены судебного акта (часть 4 статьи 270 Кодекса), и принимает новый судебный акт. Содержание постановления должно соответствовать требованиям, определенным статьей 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе  судебного разбирательства апелляционный суд установил, что между ОАО «Радуга» и индивидуальным предпринимателем Крупорушниковым П.П. был заключен договор аренды нежилого помещения № 3 от 1 января 2008 года.

 Согласно п. 1.1. договора аренды № 3 от 1 января 2008 года и акта приема передачи от 01.01.2008 года, заключенного между ОАО «Радуга» и ответчиком, индивидуальному предпринимателю Крупорушникову П.П. в аренду были предоставлены нежилые помещения с номерами комнат на поэтажном плане № 32,33 в литере А на первом этаже здания, и с номерами комнат  на поэтажном плане  № 43,44,45,46 в литере А, расположенные на 2 этаже здания, находящегося по адресу: Тульская область город Узловая Квартал 50 лет Октября дом 11-а для использования под торговые услуги общей площадью 108,0 квадратных метров (т. 1, л.д.20-23).

В соответствии с п. 1.2. вышеуказанного договора срок аренды установлен: с  1 января 2008 года по 30 декабря 2008 года включительно.

Также между ОАО «Радуга» и индивидуальным предпринимателем Крупорушниковым П.П. был заключен договор субаренды нежилого помещения № 4 от 1 января 2008 года.

Согласно п. 1.1. договора субаренды № 4 от 1 января 2008 года и акта приема передачи от 01.01.2008 года, заключенного между ОАО «Радуга» и ответчиком, индивидуальному предпринимателю Крупорушникову П.П. в субаренду были предоставлены нежилые помещения с номерами комнат на поэтажном плане № 28,29,30,31,5 в литере А расположенные на 1 этаже здания находящегося по адресу: Тульская область город Узловая Квартал 50 лет Октября дом 11-а для использования под торговую деятельность. Общая площадь переданного в субаренду помещения составляет 103,3 кв.м.  (т.1,  л.д. 16-19).

В соответствии с п. 1.3. вышеуказанного договора срок субаренды установлен с 1 января 2008 года по 30 декабря 2008 года включительно.

Вышеуказанный договор субаренды был заключен на основании заключенного между ОАО «Радуга» и Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район договора аренды № 51/08 от 29 января 2008 года, в соответствии с которым ОАО «Радуга» приняло в аренду недвижимое имущество - нежилое помещение, площадью 258,5 кв.м., расположенное по адресу: Тульская область, город Узловая, кв. 50 Лет Октября дом 11а (Дом быта «Радуга») (т.1, л.д. 13-14).

Как следует из пункта 5.1 договора аренды № 51/08 от 29 января 2008 года, заключенного  между ОАО «Радуга» и комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район  имущество передано Арендатору до подписания настоящего договора в состоянии, пригодном для использования по целевому назначению и удовлетворяющем обе стороны, поэтому настоящий договор одновременно является передаточным актом.

В подтверждение обстоятельств по передаче Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район  истцу помещений, являвшихся предметом договора субаренды № 4 от 1 января 2008 года, заключенного между ОАО «Радуга» и ответчиком, третьим лицом  в материалы судебного  представлен договор аренды № 97/07 от 31 января 2007 года, заключенный  между ОАО «Радуга» и комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район (т. 4,  л.д. 81-82).

Как следует из  пункта 1.1.  договора аренды № 97/07 от 31 января 2007 года Арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду недвижимое имущество общей площадью 258,5 кв.м., расположенное по адресу: Тульская область, город Узловая, кв. 50 Лет Октября дом 11а (Дом быта «Радуга») в соответствии с приложением 2.

В соответствии с пунктом 1.2. данного договора аренды муниципального имущества срок аренды составляет с 01.01.2007 по  30.12.2007.

Из приложения № 2 к  договору № 97/07 от 31 января 2007 года аренды  недвижимого муниципального имущества следует, что истцу в аренду было передано недвижимое имущество общей площадью 258,5 кв.м, в том числе и  переданы нежилые помещения  с номерами комнат на поэтажном плане

№ 28 площадью 24,6 кв.м.,

№ 29 площадью 11,6 кв.м.,

№ 30 площадью 3,3. кв.м.,

№ 31 площадью  4,6. кв.м.,

№ 5 площадью 56 кв.м.  в литере А, расположенные на 1 этаже здания находящегося по адресу: Тульская область город Узловая Квартал 50 лет Октября дом 11-а (т.4,  л.д. 84).

Общая площадь четырех вышеуказанных помещений составляет 100 кв.м.

По договору субаренды   № 4 от 01 января 2008 года и акту приема передачи от 01.01.2008 года, заключенного между истцом и ответчиком, индивидуальному предпринимателю Крупорушникову П.П. в субаренду были предоставлены те же нежилые помещения с номерами комнат на поэтажном плане № 28,29,30,31,5 в литере А, расположенные на 1 этаже здания находящегося по адресу: Тульская область город Узловая Квартал 50 лет Октября дом 11-а для использования под торговую деятельность. Общая площадь переданных в субаренду помещений составляет 103,3 кв.м.  (т.1,  л.д. 16-19).

Расхождение  в площадях комнат № 28,29,30,31,5, перечисленных в  приложении № 2 к  договору № 97/07 от 31 января 2007 года аренды  недвижимого муниципального имущества и в приложении  к договору субаренды № 4 от  1 января 2008 года   является незначительным.

Поскольку в рассматриваемых договорах и в приложениях к ним при описании объекта аренды  имеются указания на  номера комнат, Литеры, поэтажное расположение комнат в  здании апелляционная коллегия не может согласиться с доводами ответчика о незаключенности данных договоров в связи с нарушением  сторонами при заключении договоров требований части 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации.   

С учетом анализа вышеуказанных договоров и приложений  ним, факт передачи комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район истцу  нежилых помещений  с номерами комнат на поэтажном плане № 28 , № 29, № 30, № 31, № 5 по  договору аренды № 51/08 от 29 января 2008 апелляционная коллегия считает доказанным.

В соответствии со статьей 615 Гражданского кодекса РФ  арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем).

Передача арендованного ОАО «Радуга» муниципального имущества площадью 103, 3 кв.м. в субаренду ИП Крупорушникову П.П. была согласована истцом с собственником муниципального имущества, о чем свидетельствует распоряжение Администрации муниципального образования Узловский район от 28.02.2008 года № 10 (т. 1, л.д. 12).

Таким образом, возражения ответчика относительно того, что ОАО «Радуга» передавая    во исполнение договора субаренды   № 4 от 1 января 2008 года по акту приема передачи от 01.01.2008 года  нежилые помещения  с номерами комнат на поэтажном плане № 28 , № 29, № 30, № 31, № 5  в литере А, расположенные на 1 этаже здания, находящегося по адресу: Тульская область город Узловая Квартал 50 лет Октября дом 11-а   не являлось лицом,  управомоченным собственником недвижимого имущества  на  передачу вышеуказанных помещений в субаренду не нашел своего подтверждения.

Как следует из имеющейся в материалах дела выписки из единого государственного реестра прав на объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: Тульская область, г. Узловая, квартал 50 лет Октября, здание Дома быта «Радуга» по состоянию на 25 января 2011 года  спорное нежилое помещение находится в общей долевой собственности у ОАО «Радуга»-  2902/4107 доля в праве и у  ОАО «Центральная телекоммуникационная компания»-5/222 доля в праве.

Права на  объект недвижимого имущества, расположенного по адресу: Тульская область, г. Узловая, квартал 50 лет Октября, здание Дома быта «Радуга» за Муниципальным образованием Узловский район не зарегистрированы.

В соответствии со статьей  6 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"   права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной настоящим Федеральным законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Пунктом 2 Постановления Верховного Совета Российской Федерации от 27.12.1991 N 3020-1 от 27.12.1991 "О разграничении государственной собственности в Российской Федерации на федеральную собственность, государственную собственность республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, автономных округов, городов Москвы и Санкт-Петербурга и муниципальную собственность" определено, что объекты государственной собственности, указанные в Приложении 3 к настоящему Постановлению, независимо от того, на чьем балансе они находятся, передаются в муниципальную собственность городов (кроме городов районного подчинения) и районов (кроме районов в городах).

 Пунктом 4 приложения N 3 к постановлению N 3020-1 от 27.12.1991 исключительно к муниципальной собственности отнесены объекты предприятия бытового обслуживания населения, находящиеся в ведении министерств, ведомств, государственных предприятий.

В качестве подтверждения  возникновения права муниципальной собственности  муниципального образования Узловский район  на нежилое помещение в объекте недвижимого имущества,  расположенного по адресу: Тульская область, г. Узловая, квартал 50 лет Октября, здание Дома быта «Радуга» третьим лицом представлены следующие документы:

- копия решения Президиума городского Совета народных депутатов от 26.03.92 №  6-38 «О составе муниципальной собственности г. Узловая и Узловского района» с Перечнем № 1 предприятий, имущества, передаваемых в муниципальную собственность (т.4, л.д.75-78),

- выписка из реестра  муниципального имущества о правах Муниципального образования Узловский район по состоянию на 01 ноября 2010 года на помещения в   объекте недвижимого имущества: Тульская область, г. Узловая, квартал 50 лет Октября, здание Дома быта «Радуга» (т.4, л.д.79)

- копия соглашения об определении занимаемой площади Тульская область, г. Узловая, квартал 50 лет Октября, здание Дома быта «Радуга» от 20 марта 2009 года, заключенного между  Муниципальным образованием Узловский район, ОАО «Радуга» и ОАО «Центральная телекоммуникационная компания»  (далее по тексту -Соглашение) (т.3, л.д.161-165).

Как следует из  пункта 2.1 Соглашения в собственности Муниципального образования Узловский район в том числе находятся на  1-м этаже здания нежилые помещения с номерами комнат на поэтажном плане № №5, 28 29,  30, 31.

Как следует из  пункта 2.2 Соглашения в собственности ОАО «Радуга» в том числе находятся нежилые помещения, расположенные на 1-м этаже с номерами комнат на поэтажном плане №№ 32, 33, а также нежилые помещения, расположенные на 2-м этаже здания  с номерами на поэтажном плане №№ 43, 44,45, 46.

Как следует из пункта 4 Соглашения  данный договор  вступил в силу с момента его подписания, распространяется на отношения, возникшие до его заключения с 01 января 2001 года и содержит весь объем договоренности между сторонами в отношении предмета настоящего соглашения, отменяет и делает недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами, будь то в устной или письменной форме, до заключения  настоящего договора.

Согласно статье 425 Гражданского кодекса Российской Федерации  договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

 Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора.

Учитывая приведенные нормы права, распространение сторонами Соглашения  его действия   на отношения, возникшие до его заключения с 01 января 2001 года не противоречит закону, в связи с чем данный документ необходимо учитывать при рассмотрении возникших между истцом, ответчиком и третьим лицом- Комитетом по управлению имуществом администрации муниципального образования Узловский район  отношений по спорным договорам аренды и   субаренды.

  В соответствии со статьей 247  Гражданского кодекса Российской Федерации владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

 Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле, а при невозможности этого вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на его долю, соответствующей компенсации.

С учетом анализа статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации,    Федерального  закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ  "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"   соглашение   об определении занимаемой площади Тульская область, г. Узловая, квартал 50 лет Октября, здание Дома быта «Радуга» от 20 марта 2009 года, заключенное между  Муниципальным образованием Узловский район, ОАО «Радуга» и ОАО «Центральная телекоммуникационная компания», не   подлежит  обязательной  государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами.  

 Материалами дела подтверждено и не оспаривалось ответчиком в судебных заседаниях в суде апелляционной инстанции, что ИП Крупорушниов П.П.  занимает спорные нежилые помещения на основании договоров аренды № 3 от 01.01.2008г. и субаренды № 4 от 01.01.2008г.

Срок действия указанных договоров истек 30.12.2008г.

В соответствии со статьей  615 Гражданского кодекса РФ договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

 Согласно пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса РФ после 30.12.2008 договоры возобновились на тех же условиях на неопределенный срок, поскольку до истечения срока