Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 по делу n А68-5590/10. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ведения, при предоставлении этого имущества в аренду, утвержденной постановлением Главы администрации города Тулы № 1595 от 02.08.2006.

Проверив в порядке апелляционного производства применение норм материального и процессуального права, соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда первой инстанции правильными ввиду следующего.

Согласно статье 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии с частью 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Как было указано ранее, на основании постановлений Главы администрации города Тулы от 26.06.2007 № 2346 и от 28.08.2007 № 3134, спорное имущество было передано в хозяйственное ведение МУП «Квартал» и 10.10.2008 между МУП «Квартал» (Арендодатель) и ИП Алексеевым В.А. (Арендатор) был заключен договор № С-8346 аренды недвижимого муниципального имущества (том 1, л.д. 19-23; том 2, л.д. 142).

По передаточному акту от 24.09.2008 спорное недвижимое имущество в удовлетворительном состоянии было передано ИП Алексееву В.А. (том 1, л.д. 24-25)

При этом ссылок на выявленные в ходе передачи недвижимого имущества в аренду недостатки, с учетом того, что часть предоставляемого помещения Алексеев В.А. арендует с 10.12.2001, передаточный акт не содержит.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Пунктом 5.1 договора № С-8346 стороны предусмотрели, что за пользование арендуемым имуществом арендатор выплачивает арендную плату, определяемую по Приложению № 2 к договору, а также эксплуатационные расходы в размере, указанном в Приложении № 3 к договору.

Пунктом 5.2 договора № С-8346 установлено, что арендная плата перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным, в размере 1/12 части от годового размера. Размер арендной платы может быть изменен не чаще одного раза в год в случае принятия органами местного самоуправления решения об изменении базовой ставки арендной платы или методики определения арендной платы.

Таким образом, в договоре аренды стороны предусмотрели случаи изменения размера арендной платы.

Довод апелляционной жалобы о том, что в соответствии с частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились, отклоняется судом апелляционной инстанции ввиду следующего.

Как правильно указал суд первой инстанции, с заявлением об уменьшении арендной платы и освобождении от уплаты эксплуатационных расходов по содержанию и эксплуатации арендуемого помещения ИП Алексеев В.А. обратился 29.12.2009, при этом с требованием о проведении ремонта систем отопления, вентиляции и канализации, кровли здания истец не обращался.

Как это предусмотрено статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, за счет собственных средств соответствующие ремонтные работы истец не проводил.

В соответствии со статьей 616 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды.

Между тем, в силу пункта 4.2.4 договора аренды № С-8346, обязанность по проведению капитального ремонта имущества, переданного в аренду, за счет собственных средств возложена на арендатора.

Данное условие было указано в качестве особого условия при заключении договора аренды в постановлении Администрации города Тулы № 3474 от 16.09.2008 «О передаче в аренду нежилого помещения по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, лит. Г2» и письме – разрешении Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы от 19.09.2008 № 5677 (том 1, л.д. 136-137).

Установление порядка управления и распоряжения муниципальным имуществом города Тулы, определение базовых ставок платежей, являющихся основанием для расчетов за пользование муниципальным имуществом, относится к исключительной компетенции Тульской городской Думы, в соответствии с пунктом 2.3 решения Тульской городской Думы от 09.07.1998 № 9/124 «О Положении «О порядке владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом города Тулы».

В силу пункта 2.5 решения Тульской городской Думы от 09.07.1998 № 9/124 «О Положении «О порядке владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом города Тулы» глава города, осуществляя управление и распоряжение муниципальным имуществом, руководствуясь принятыми Думой Положением о порядке управления и распоряжения муниципальным имуществом города Тулы, Программой приватизации муниципального имущества и иными нормативными актами Думы, принимает решения: об утверждении методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом, в том числе нежилыми помещениями; о величине арендной платы за пользование муниципальным имуществом, в том числе и нежилыми помещениями, исходя из базовых ставок, установленных Думой.

Пунктом 4.8 названного решения установлено, что муниципальное унитарное предприятие не вправе сдавать в аренду, передавать в безвозмездное пользование или иным способом распоряжаться переданным ему на праве хозяйственного ведения муниципальным имуществом без согласия отраслевого органа управления и разрешения Комитета по управлению имуществом города Тулы.

Решением Тульской городской Думы от 28.12.2005 № 6/56 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование движимым и недвижимым муниципальным имуществом» введена в действие Методика расчета арендной платы за пользование движимым и недвижимым муниципальным имуществом с 01.02.2006, и с этой даты установлена базовая ставка арендной платы за пользование муниципальным недвижимым имуществом в размере 900 рублей за 1 кв.м в год.

Аналогичные положения содержатся в решении Тульской городской Думы от 26.12.2007 № 39/880 «О Положении «О порядке владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом города Тулы», согласно пункту 2.3 которого к исключительной компетенции Тульской городской Думы относится утверждение Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом; определение базовых ставок платежей, являющихся основанием для расчетов за аренду муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2.7 указанного решения Комитет имущественных и земельных отношений администрации Тулы осуществляет функции арендодателя муниципального движимого и недвижимого имущества (за исключением имущества, переданного в хозяйственное ведение муниципальным предприятиям).

Решением Тульской городской Думы от 30.01.2008 № 40/923 «О приведении нормативных актов органов местного самоуправления в соответствие с действующим законодательством» утверждены Положение «О порядке предоставления муниципального имущества города Тулы в аренду» и типовой договор аренды недвижимого муниципального имущества.

В силу пункта 1.5 положения «О порядке предоставления муниципального имущества города Тулы в аренду» арендодателем объектов, кроме переданных в хозяйственное ведение унитарным муниципальным предприятиям, является Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы. Арендодателями объектов, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий, являются соответствующие предприятия.

Пунктом 3.5 положения «О порядке предоставления муниципального имущества города Тулы в аренду» установлено, что типовая форма договора, за исключением случаев передачи в аренду имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий, является обязательной для всех арендаторов и балансодержателей. В случае необходимости дополнения вносятся Комитетом имущественных и земельных отношений администрации города Тулы в раздел «Особые условия».

В соответствии с пунктами 4.4, 4.5 положения «О порядке предоставления муниципального имущества города Тулы в аренду» договор аренды объектов, находящихся в хозяйственном ведении муниципальных унитарных предприятий, заключается по типовой форме, утверждаемой решением Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы.

Договор аренды объекта оформляется муниципальным предприятием и представляется в 30-дневный срок для регистрации в Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы.

Решением Комитета имущественных и земельных отношений администрации города  Тулы № 291 от 27.12.2007 была утверждена типовая форма двухстороннего договора аренды недвижимого муниципального имущества, находящегося в хозяйственном ведении муниципального унитарного предприятия.

Руководствуясь данным решением и разрешением Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, МУП «Квартал» заключило с ИП Алексеевым В.А. договор аренды недвижимого муниципального имущества № С-8346, то есть в типовой форме (том 1, л.д. 19-23).

Пунктом 6.5 положения «О порядке предоставления муниципального имущества города Тулы в аренду» предусмотрено, что изменения базовой ставки и Методики расчета арендной платы производятся на основании решений Тульской городской Думы, публикуются в печати и обязательны для исполнения всеми сторонами договора.

С учетом изложенных обстоятельств и названных норм права, суд первой инстанции пришел к правильным выводам о том, что нормативными актами муниципального образования город Тула определен порядок предоставления недвижимого муниципального имущества в аренду и расчет арендной платы, требования названных правовых актов ответчиком были соблюдены при предоставлении имущества в аренду и проведении расчета арендной платы, при заключении договора аренды спорные пункты договора были приняты истцом в предлагаемой редакции, не оспорены и согласованы, имущество было передано в удовлетворительном состоянии, замечаний по факту недопустимого или неудовлетворительного состояния объекта аренды не высказано, доказательств ухудшения состояния кровли и других элементов арендуемого имущества в результате отсутствия отопления истцом не представлено, доказательств принятия истцом мер по предотвращению ухудшения состояния арендуемого имущества в результате бездействия ответчика истцом также не представлено.

Кроме того, как правильно указал Арбитражный суд Тульской области, техническое заключение ОАО «Тулаоргтехстрой» не может являться надлежащим доказательством ухудшения состояния арендуемого имущества, так как оно составлено в отсутствие представителей ответчика и собственника, которые оспаривают достоверность данного документа. Одновременно суд апелляционной инстанции считает, что техническое заключение ОАО «Тулаоргтехстрой» не соответствует признакам относимости и допустимости доказательств, в связи с чем не может быть признано надлежащим доказательством по делу в силу статей 64, 65, 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Вместе с тем, как правильно отметил суд первой инстанции, согласно пункту 4.2.4 договора аренды № С-8346 арендатор обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, за счет собственных средств, однако документов, подтверждающих исполнение истцом данного обязательства, не представлено, поэтому, исходя из имеющихся в материалах дела документов, истец не предпринимал активных действий, направленных на поддержание эксплуатационных качеств арендуемого имущества, в связи с чем требование истца об уменьшении размера арендной платы необоснованно.

Пунктом 7.1 решения Тульской городской Думы от 30.01.2008 № 40/923 «О приведении нормативных актов органов местного самоуправления в соответствие с действующим законодательством» установлено, что арендатор объекта обязан поддерживать арендованное имущество в исправном состоянии, возмещать балансодержателю расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией объекта, производить текущий ремонт, то есть производить работы по восстановлению и поддержанию эксплуатационных качеств и внешнего вида объекта и его элементов, выполнять иные условия, предусмотренные договором аренды.

Пунктом 5.1 спорного договора стороны предусмотрели, что за пользование арендуемым имуществом арендатор выплачивает арендную плату, определяемую по Приложению № 2 к договору, а также эксплуатационные расходы в размере, указанном в Приложении № 3 к договору.

Пунктом 5.5 спорного договора установлено, что размер расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией имущества (Приложение № 3), может быть обоснованно изменен арендодателем в одностороннем порядке не чаще чем один раз в шесть месяцев в течение срока аренды по договору с письменным уведомлением арендатора за 10 дней до начала месяца, в которой изменяется размер указанных расходов.

В соответствии с пунктом 5.6 договора при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств по уплате расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией