Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 по делу n А68-5590/10. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

и за счет его собственных средств возложена обязанность проведения текущего и капитального ремонта арендуемого имущества, при необходимости электро-, тепло- и водоснабжения, вместе с тем, ИП Алексеев В.А. не предпринимал действий по поддержанию эксплуатационных качеств арендуемого имущества.

По мнению ответчика, требования истца об уменьшении арендной платы незаконны и необоснованны, поскольку предприниматель как арендатор имущества по договору обязан поддерживать арендуемое имущество в надлежащем состоянии, то есть отвечать за поддержание состояния арендуемого имущества, что им не осуществлялось.

МУП «Квартал» обратило внимание суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что в соответствии с передаточным актом к спорному договору аренды ИП Алексееву В.А. в аренду было передано помещение в удовлетворительном состоянии без каких либо недостатков, и с учетом того, что истец арендует спорное помещение с 10.12.2001, он должен был знать о всех недостатках арендуемого помещения.

Ответчик также указал, что спорный договор аренды был заключен с разрешения Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы (письмо от 19.08.2008 № 5677), во исполнение постановления Главы администрации города Тулы от 16.09.2008 № 3474 «О передаче в аренду нежилого помещения по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, лит. Г2», которое было принято в том числе и на основании заявки ИП Алексеева В.А. Оформление договора производилось в соответствии с типовой формой договора аренды, утвержденной решением Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы № 291 от 27.12.2007. Особым условием договора является проведение капитального ремонта за счет собственных средств арендаторов. Расчет арендной платы и эксплуатационных расходов, в том числе по спорному договору, производится бухгалтерией предприятия на основании решения Тульской городской Думы от 28.12.2005 № 6/56 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование движимым и недвижимым муниципальным имуществом» и постановления Главы администрации города Тулы от 02.08.2006 № 1595 «Об утверждении Методики расчета расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества (кроме земельных участков), принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при предоставлении этого имущества в аренду».

Ответчик полагает, что спорный договор аренды не является притворной сделкой, поскольку заключен по типовой форме, утвержденной решением Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы № 291 от 27.12.2007 на основании пункта 4.4 Положения «О порядке предоставления муниципального имущества города Тулы в аренду», а также потому, что ИП Алексеев В.А. своим заявлением в адрес МУП «Квартал» подтвердил факт ознакомления со всеми условиями типовой формы договора аренды, в том числе с условиями и порядком оплаты расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией имущества. Стороны при заключении договора не имели целью прикрыть другую сделку. Воля арендодателя направлена именно на предоставление арендатору помещения в аренду за плату, которая в соответствии с частью 2 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации состоит из арендных платежей и платежей по расходам, связанным с содержанием и эксплуатацией арендуемого помещения.

МУП «Квартал» отмечает, что истец не оспаривает правильность и обоснованность расчетов ставки арендной платы.

От Администрации города Тулы в суд апелляционной инстанции также поступил письменный отзыв на апелляционную жалобу, в котором третье лицо возражало против доводов апелляционной жалобы, просило решение Арбитражного суда Тульской области от 14 декабря 2010 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (том 2,              л.д. 187-190).

В отзыве третье лицо изложило, что ответчиком были соблюдены требования нормативно-правовых актов при предоставлении имущества в аренду и проведении расчета арендной платы. При заключении договора аренды спорные пункты договора были приняты истцом в предлагаемой редакции, не оспорены и согласованы. Имущество было передано в удовлетворительном состоянии, замечаний по факту недопустимого или неудовлетворительного состояния объекта не было высказано. Доказательств ухудшения кровли и других элементов арендуемого имущества в результате отсутствия отопления истцом не представлено. Доказательств принятия истцом мер по предотвращению ухудшения состояния арендуемого имущества в результате бездействия ответчика истцом не представлено.

В заседании суда апелляционной инстанции истец и его представители изложили доводы апелляционной жалобы и дополнения к ней, поддержали их в полном объеме, просили решение Арбитражного суда Тульской области от 14 декабря 2010 года отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований в заявленном объеме.

Представители ответчика и третьего лица с доводами апелляционной жалобы и дополнения к ней не согласились по основаниям, изложенным в письменных отзывах на апелляционную жалобу, просили решение Арбитражного суда Тульской области от 14 декабря 2010 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации.

Исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, дополнения к ней и возражения на нее, изложенные в письменных пояснениях ответчика и третьего лица, выслушав истца и его представителей, представителей ответчика и третьего лица, явившихся в судебное заседание, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения обжалуемого решения Арбитражного суда Тульской области ввиду следующего.

Как следует из материалов дела, 10.12.2001 между муниципальным унитарным предприятием «Светлана» (далее – МУП «Светлана») (Арендодатель) и ИП Алексеевым В.А. (Арендатор) был заключен договор № 4 аренды недвижимого муниципального имущества, а именно: нежилого помещения, 3-й этаж, площадью 100 кв.м, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, до 10.12.2002 под производство чулочно-носочных изделий (том 1, л.д. 11-16).

В связи с банкротством МУП «Светлана» указанное имущество было передано в хозяйственное ведение МУП «Квартал» на основании постановлений Главы администрации города Тулы от 26.06.2007 № 2346 и от 28.08.2007 № 3134 (том 2, л.д. 146).

10.10.2008 между МУП «Квартал» (Арендодатель) и ИП Алексеевым В.А. (Арендатор) был заключен договор № С-8346 аренды недвижимого муниципального имущества, а именно: встроенного нежилого помещения, 3-й этаж, площадью 423,1 кв.м, лит. Г2, комн. № 2-6, 4а, 8-12, 8а, 11а, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, на срок с 01.10.2008 до 29.09.2009, под производство чулочно-носочных изделий (том 1, л.д. 19-23).

Данный договор был заключен МУП «Квартал» на основании постановления Администрации города Тулы № 3474 от 16.09.2008 «О передаче в аренду нежилого помещения по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, лит. Г2» и письма – разрешения Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы от 19.09.2008 № 5677, в которых отражены особые условия договора аренды: проведение капитального ремонта помещения за счет собственных средств арендатора (том 1,   л.д. 136-137).

В письме Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы также было указано, что оформление договора аренды производится в соответствии с типовой формой договора аренды, утвержденной решением Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы № 291 от 27.12.2007 и разрешение для подписания договора аренды действительно до 16.10.2008.

В соответствии с пунктом 2.2 договора, указывающего, что передача осуществляется по передаточному акту, в котором подробно указывается техническое состояние передаваемого имущества на момент сдачи в аренду, по передаточному акту от 24.09.2008 указанное недвижимое имущество в удовлетворительном состоянии было передано ИП Алексееву В.А. (том 1, л.д. 19-25).

В настоящее время ИП Алексеев В.А. владеет и пользуется арендуемым помещением.

В соответствии с пунктом 5.1 договора за пользование арендуемым имуществом арендатор выплачивает арендную плату, определяемую по Приложению № 2 к договору, а также эксплуатационные расходы в размере, указанном в Приложении № 3 к настоящему договору.

Согласно Приложению № 2 к договору аренды № С-8346 размер арендной платы составил сумму 57 118 рублей 50 копеек в месяц (том 1, л.д. 26).

В Приложении № 3 к договору аренды № С-8346 содержится расчет расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества, которые составляют сумму 19 880 рублей 76 копеек в месяц (том 1, л.д. 27).

Поскольку, по мнению ИП Алексеева В.А., отсутствие отопления в арендуемых помещениях привело к ухудшению технического состояния конструктивных элементов здания, отключению системы вентиляции и канализации, крыша здания и оконные блоки пришли в неудовлетворительное состояние, 28.12.2009 истец обратился в адрес МУП «Квартал» с просьбой об уменьшении размера арендной платы на 30 % и освобождении от возмещения расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемого помещения (том 1, л.д. 31).

Письмом от 12.01.2010 № 3/сх МУП «Квартал» отказал ИП Алексееву В.А. в удовлетворении его просьбы (том 1, л.д. 32).

21.05.2010 ОАО «Тулаоргтехстрой», осуществив по заданию ИП Алексеева В.А. обследование технического состояния строительных конструкций третьего этажа производственного здания, расположенного по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, подготовило техническое заключение, согласно которому кровля здания находится в недопустимом состоянии; санузлы не работают; инженерные системы (отопление, водоснабжение, канализация) на момент обследования не действовали; система вентиляции неработоспособна (том 1, л.д. 34-45).

Данное обследование было проведено в отсутствие извещения арендодателя, собственника имущества о проводимом мероприятии и в отсутствие их представителей.

12.07.2010 действительный член Российского общества оценщиков Сушков С.Л. по заданию ИП Алексеева В.А. произвел оценку рыночной величины арендной платы за пользование объектом недвижимости – встроенным нежилым помещением, площадью 423,1 кв.м, расположенным по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27.

Согласно отчету № 548-07/10 от 19.07.2010 по определению величины арендной платы за пользование объектом недвижимости, являющимся муниципальной собственностью и расположенным по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, наиболее вероятная расчетная рыночная величина арендной платы по состоянию на 12.07.2010 составляет 75 рублей в месяц или 900 рублей в год (в том числе НДС – 18 %) за 1 кв.м (том 1, л.д. 95-113).

22.07.2010, основываясь на техническом заключении ОАО «Тулаоргтехстрой» и отчете № 548-07/10, ИП Алексеев В.А. обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим иском (том 1, л.д. 5-9).

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции, руководствуясь статьями 606, 608, 611, 612, 614, 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, решением Тульской городской Думы от 28.12.2005 № 6/56 «Об утверждении Методики расчета арендной платы за пользование движимым и недвижимым муниципальным имуществом», решением Тульской городской Думы от 26.12.2007 № 39/880 «О Положении «О порядке владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом города Тулы», решением Тульской городской Думы от 30.01.2008 № 40/923 «О приведении нормативных актов органов местного самоуправления в соответствие с действующим законодательством», Положением «О порядке предоставления муниципального имущества города Тулы в аренду», решением Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы № 291 от 27.12.2007, Методикой расчета расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества (кроме земельных участков), принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного ведения, при предоставлении этого имущества в аренду, утвержденной постановлением Главы администрации города Тулы  № 1595 от 02.08.2006, пришел к выводам о том, что нормативными актами муниципального образования город Тула определен порядок предоставления недвижимого муниципального имущества в аренду и расчет арендной платы; требования данных актов ответчиком были соблюдены при предоставлении имущества в аренду и проведении расчета арендной платы.

Кроме того, суд первой инстанции посчитал, что при заключении договора аренды спорные пункты договора были приняты истцом в предлагаемой редакции, не оспорены и согласованы; имущество было передано в удовлетворительном состоянии, замечаний по факту недопустимого или неудовлетворительного состояния объекта аренды не высказано; доказательств ухудшения состояния кровли и других элементов арендуемого имущества в результате отсутствия отопления истцом не представлено; доказательств принятия истцом мер по предотвращению ухудшения состояния арендуемого имущества в результате бездействия ответчика истцом не представлено.

Также Арбитражный суд Тульской области указал, что принять в качестве доказательства ухудшения состояния арендуемого имущества техническое заключение ОАО «Тулаоргтехстрой» невозможно, так как оно составлено в отсутствие представителей ответчика и собственника, которые оспаривают достоверность данного документа.

Кроме того, суд первой инстанции отметил, что согласно пункту 4.2.4 договора аренды № С-8346 арендатор обязан производить капитальный ремонт имущества, переданного в аренду, за счет собственных средств, однако документов, подтверждающих исполнение истцом данного обязательства, не представлено, поэтому, исходя из имеющихся в материалах дела документов, истец не осуществлял активных действий, направленных на поддержание эксплуатационных качеств арендуемого имущества, в связи с чем требование истца об уменьшении размера арендной платы необоснованно.

Одновременно суд первой инстанции посчитал оценку истца, данную пунктам 5.1, 5.5, 5.6, 5.7 договора аренды С-8346, как мнимой сделке, в связи с отсутствием фактических эксплуатационных расходов у ответчика, ошибочной, поскольку договором аренды не предусмотрено составление ответчиком каких-либо актов либо предоставление отчетов, которые подтверждали бы наличие и размер эксплуатационных расходов, установленных в твердой сумме в Приложении № 3 к договору, определенных в соответствии с Методикой расчета расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого муниципального имущества (кроме земельных участков), принадлежащего муниципальным унитарным предприятиям на праве хозяйственного