Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2011 по делу n А68-5590/10. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

ДВАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

300041, г. Тула, ул. Староникитская, д. 1, [email protected]

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

город Тула

04 марта 2011 года

          Дело № А68-5590/10

Резолютивная часть постановления объявлена 25 февраля 2011 года.

Постановление в полном объеме изготовлено  04 марта 2011 года.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                         Рыжовой Е.В.,

судей                                                                    Волковой Ю.А.

                                                           Сентюриной И.Г.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

                                                                            Артёмовой М.В.,

с участием в судебном заседании:

от истца (заявителя):

Алексеева В.А. – паспорт 70 03 407047 выдан 11.03.2004 УВД Советского района г. Тулы;

Данилова Ю.И. – представителя по доверенности б/н от 10.01.2011; Рудаковой А.В. – представителя по доверенности б/н от 13.09.2010,

от ответчика:

Морозова Д.А. – представителя по доверенности № 12 от 18.06.2010,

от третьих лиц:

от Администрации города Тулы:

Паршутиной Н.В. – представителя по доверенности № 93 от 16.11.2010;

от Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы:

не явились, извещены судом надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 20АП-348/11) индивидуального предпринимателя Алексеева Владимира Алексеевича, г. Тула, на решение Арбитражного суда Тульской области от 14 декабря 2010 года по делу № А68-5590/10 (судья Андреева Е.В.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Алексеева Владимира Алексеевича, г. Тула, к муниципальному унитарному предприятию «Квартал», г. Тула, третьи лица: Администрация города Тулы, г. Тула; Комитет имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, г. Тула, об изменении пункта 5.1 договора аренды недвижимого муниципального имущества, зарегистрированного в Комитете имущественных и земельных отношений администрации города Тулы за                   № С-8346 от 10.10.2008, путем замены слов «определяемую по Приложению № 2» словами «в сумме 31 732 рублей 50 копеек, в том числе НДС – 4 840 рублей 55 копеек в месяц» и признании ничтожными слов пункта 5.1 «а также эксплуатационные расходы в размере, указанном в Приложении № 3 к настоящему договору», Приложения № 3, пунктов 5.5, 5.6, 5.7 договора аренды недвижимого муниципального имущества, зарегистрированного в Комитете имущественных и земельных отношений администрации города Тулы за № С-8346 от 10.10.2008,

установил:

индивидуальный предприниматель Алексеев Владимир Алексеевич, г. Тула, (далее – ИП Алексеев В.А.) обратился в Арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением (с учетом уточнения требования) к муниципальному унитарному предприятию «Квартал», г. Тула, (далее – МУП «Квартал») при участии в деле третьих лиц: Администрации города Тулы, г. Тула, Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы, г. Тула, об изменении пункта 5.1 договора аренды недвижимого муниципального имущества, зарегистрированного в Комитете имущественных и земельных отношений администрации города Тулы за № С-8346 от 10.10.2008, путем замены слов «определяемую по Приложению № 2» словами «в сумме 31 732 рублей 50 копеек, в том числе НДС – 4 840 рублей 55 копеек в месяц» и о признании ничтожными слов пункта 5.1 «а также эксплуатационные расходы в размере, указанном в Приложении № 3 к настоящему договору», Приложения № 3, пунктов 5,5; 5,6; 5,7 договора аренды недвижимого муниципального имущества, зарегистрированного в Комитете имущественных и земельных отношений администрации города Тулы за № С-8346 от 10.10.2008 (том 1, л.д. 5-9).

Решением Арбитражного суда Тульской области от 14 декабря 2010 года в удовлетворении заявленных исковых требований отказано (том 2, л.д. 91-98).

Не согласившись с указанным судебным актом, ссылаясь на его незаконность, нарушение норм материального и процессуального права, неправильное толкование закона, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, несоответствие выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, ИП Алексеев В.А. обратился в Двадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнением к апелляционной жалобе, в которых просит решение Арбитражного суда Тульской области от 14 декабря 2010 года отменить полностью и принять по делу новый судебный акт. С 12.07.2010 уменьшить арендную плату за пользование нежилым помещением, расположенным по адресу: г. Тула, ул. Коминтерна, д. 27, лит. Г2, 3 этаж, комнаты № 2-6, 4а,     8-12, 8а, 11а, всего общей площадью 423,1 кв.м, являющимся муниципальной собственностью города Тулы, по договору аренды, заключенному между МУП «Квартал» и ИП Алексеевым В.А., до 31 733 рублей в месяц, в том числе НДС – 18 %. Изменить пункт 5.1 договора аренды указанного недвижимого имущества, зарегистрированного в Комитете имущественных и земельных отношений администрации города Тулы за № С-8346 от 10.10.2008, заменив в нем слова «определяемую по Приложению № 2 к настоящему договору» словами «в сумме 31 733 рублей в месяц, в том числе НДС – 18 %» и пункт 5.2, изложив его в редакции: «арендная плата с учетом НДС перечисляется ежемесячно на расчетный счет арендодателя не позднее десятого числа месяца, следующего за отчетным». Признать ничтожным Приложение № 3 к указанному договору – расчет расходов, связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества (том 2, л.д. 106-118, 138-141).

Заявитель апелляционной жалобы не согласен с выводами суда первой инстанции о том, что истец с требованием о проведении ремонта систем отопления, вентиляции и канализации, кровли здания не обращался; за счет собственных средств соответствующие ремонтные работы не проводил; доказательств принятия истцом мер по предотвращению ухудшения состояния арендуемого имущества в результате бездействия ответчика истцом не представлено; что согласно пункту 4.2.4 договора аренды                   № С-8346 арендатор обязан производить капитальный ремонт арендуемого имущества за счет собственных средств; об отсутствии со стороны истца активных действий, направленных на поддержание эксплуатационных качеств арендуемого имущества.

По мнению заявителя, Арбитражный суд Тульской области не принял во внимание существенное ухудшение условий пользования арендуемым имуществом и пришел к неправильному выводу о том, что факт ухудшения состояния имущества вследствие отсутствия отопления является недоказанным.

Заявитель апелляционной жалобы считает не соответствующим действительности вывод суда первой инстанции о том, что существенное ухудшение условий пользования арендуемым имуществом произошло вследствие отсутствия активных действий со стороны истца, поскольку арендатор не может отвечать за состояние котельной и крыши здания, которые принадлежат ответчику, так как арендует не все здание, а лишь его часть, что видно из договора аренды, где крыша и котельная не входят в состав арендуемого имущества.

Истец обращает внимание суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что изменение условий пользования арендуемыми помещениями, выразившееся в отключении отопления и протекании кровли, произошло по причинам, не зависящим от арендатора.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, суд первой инстанции указывает на обязанность арендатора проводить капитальный ремонт арендуемого помещения, но при этом не обращает внимание на обязанность арендодателя оказывать необходимое содействие в устранении аварий, произошедших не по вине арендатора, возложенную на него пунктом 4.1.3 договора аренды, которую ответчик не исполняет.

Истец выражает несогласие с выводом суда первой инстанции о невозможности принять в качестве доказательства техническое заключение ОАО «Тулаоргтехстрой» об оценке технического состояния арендуемых помещений, так как оно составлено в отсутствие представителей ответчика и собственника, которые оспаривают достоверность данного документа.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что оценщик обязан был учитывать состояние объекта оценки при проведении оценки, но это не означает, что он руководствовался только лишь техническим заключением о состоянии объекта и результатами внешнего осмотра.

Истец обращает внимание на то, что статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяет арендатору требовать соответственного, то есть соразмерного ухудшению, уменьшения арендной платы. Чтобы установить такое соответствие, требуются специальные знания, поэтому арендатор заключил договор с независимым оценщиком, который провел оценку и изготовил отчет, где определил наиболее вероятную рыночную величину арендной платы за пользование имуществом в том состоянии, в котором оно находилось на момент оценки, а именно на 12.07.2010.

По мнению заявителя жалобы, материалы дела и объяснения лиц, участвующих в деле, подтверждают существенное ухудшение условий пользования арендуемыми истцом помещениями и их состояния в силу обстоятельств, за которые последний не отвечает, и при таких обстоятельствах, в силу части 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендатор имеет право требовать соответственного уменьшения арендной платы, снизив ее до 31 733 рублей в месяц с 12.07.2010.

Истец обращает внимание суда апелляционной инстанции на то обстоятельство, что он требует уменьшения арендной платы не потому, что она рассчитана с нарушением установленного порядка, а в связи с наступлением обстоятельств, предусмотренных частью 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации. Считает, что Положение «О порядке предоставления муниципального имущества города Тулы в аренду», утвержденное решением Тульской городской Думы от 30.01.2008 № 40/923, не предусматривает вероятность возникновения ситуации, когда состояние или условия пользования переданным в аренду имущества существенно ухудшаются.

Истец полагает, что, отказывая в удовлетворении требования, суд первой инстанции посчитал необоснованной оценку истцом спорных условий договора как мнимую сделку, поскольку дополнением к исковому заявлению (том 2, л.д. 2) истец изменил квалификацию спорной сделки, указав, что ее следует считать притворной.

Заявитель апелляционной жалобы указывает, что материалами дела подтверждается и ответчиком не оспаривается, что в виде эксплуатационных расходов арендатор ежемесячно уплачивал ответчику по 19 880 рублей 76 копеек (в том числе НДС – 18 %).

Заявитель апелляционной жалобы полагает, что расходы ответчика в виде платы за кадастровые услуги, государственной пошлины за регистрацию права собственности и хозяйственного ведения в общей сумме 55 663 рублей 26 копеек (платежные поручения № 11699, 376, 546, 590, 591, 1077, 1213, 1211, 512 – том 2, л.д. 11-19) связаны с титульным владением объектом недвижимого имущества и не являются расходами, связанными именно с содержанием и эксплуатацией арендуемого истцом имущества.

Считает, что такие расходы не должны возмещаться сверх арендной платы, поскольку понесены не в интересах арендатора, а для обеспечения законности ведения деятельности (сдача имущества в аренду), направленной на получение дохода в виде арендной платы, самим ответчиком.

Обращает внимание, что доказательств наличия у ответчика расходов, связанных именно с содержанием и эксплуатацией арендуемого истцом помещения, суду не представлено.

Считает, что материалы дела и объяснения лиц, участвующих в деле, свидетельствуют, что Приложение № 3 к договору аренды фактически прикрывает безвозмездную передачу денег, а воля сторон при подписании данного приложения была направлена на получение ответчиком от истца денежных средств без предоставления встречного исполнения. Полагает, что фактически понесенные и подтвержденные ответчиком расходы в сумме 9 593 рублей 52 копеек, даже в случае их признания эксплуатационными, не могут повлиять на квалификацию спорного расчета, так как они явно несоразмерны уплачиваемой арендатором сумме.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, из содержания типового договора, утвержденного городской Думой, следует, что расходы, связанные с эксплуатацией и содержанием недвижимого имущества, возмещаются балансодержателю, а не взимаются арендодателем с арендатора помимо арендной платы.

Истец полагает, что установленный порядок предоставления муниципального имущества в аренду не предусматривает применение  методики расчета эксплуатационных расходов, не наделяет главу администрации полномочиями утверждать такую методику и тем более устанавливать обязательные для арендаторов платежи.

Указывает, что такая методика утверждена постановлением Главы администрации города Тулы от 02.08.2006 № 1595, где установлены нормативы затрат, связанных с содержанием и эксплуатацией арендуемого недвижимого имущества, в размере не менее 273 рублей 12 копеек в год за 1 кв.м арендуемой площади и ставка затрат на содержание придомовой (дворовой) территории в размере 10 рублей за 1 кв.м арендуемой площади.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, утвержденная Главой администрации города Тулы Методика расчета арендной платы за пользование движимым и недвижимым муниципальным имуществом и решение Комитета имущественных и земельных отношений администрации города Тулы от 27.12.2007 № 291 об утверждении типового договора аренды не соответствуют Положению «О порядке предоставления муниципального имущества города Тулы в аренду», оба правовых акта изданы с превышением полномочий. Данные акты органов местного самоуправления отвечают признакам нормативных правовых актов, затрагивают права жителей города Тулы, так как устанавливают условия распоряжения муниципальным имуществом, являющимся собственностью всех жителей города, обращены к неограниченному кругу потенциальных арендаторов муниципального имущества, являются актами неоднократного применения. Полагает, что в соответствии с существующими правилами такие документы подлежат официальному опубликованию (обнародованию) и вступают в силу после такого опубликования, однако они опубликованы не были, поэтому не вступили в силу и не могут применяться.

От ответчика в суд апелляционной инстанции поступил письменный отзыв, в котором он возражает против доводов апелляционной жалобы, просит решение суда от 14 декабря 2010 года оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения (том 2, л.д. 184-185).

В отзыве МУП «Квартал» указало, что в соответствии с пунктами 4.2.3, 4.2.4, 6.1.1 и 6.1.4 на арендатора