Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.08.2010 по делу n А09-4529/2010. Отменить решение полностью и принять новый с/а

г.Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч.81, принадлежащего     Дробиковой Р.А. на праве собственности, залогом в пользу                         ОАО «ИМПЭКСБАНК».

Впоследствии земельный участок общей площадью 7730 кв.м. с кадастровым номером 32:28:04 15 05:0062 из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации склада ГСМ и адресными ориентирами: Брянская обл., г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч. 81, был преобразован его собственником ИП Дробиковой Р.А. с согласия залогодержателя - ЗАО «Райффайзенбанк» в лице Брянского филиала - (письмо от 10.10.2008 г. № 3060) путем разделения на три участка площадью: 2710 кв.м, 2712 кв.м и 2308 кв.м.

12.12.2008 между АКБ «Транскапиталбанк» (кредитором) и ИП Дробиковой Р.А. (заемщиком) был заключен договор об открытии кредитной линии и предоставления кредита № 022-2008/Л.

Исполнение обязательств заемщика по указанному кредитному договору обеспечено договором о залоге недвижимого имущества (ипотеки) от 12.12.2008 № 022-2007/ДЗ, заключенным между ЗАО АКБ «ТКБ» в лице Брянского филиала (залогодержателем) и ИП Дробиковой Р.А. (залогодателем).

Пунктом 1.2 договора установлено, что залогодатель передает в залог залогодержателю следующее недвижимое имущество: - склад общей площадью 857,9 кв. м, расположенный по адресу: Брянская область, г.Брянск, Фокинский район, проезд Московский, участок 81 (условный номер 32-32-01/047/2005-325), принадлежащий залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области на основании договора купли-продажи недвижимости от 20.10.1998, акта приема-передачи недвижимости от 20.10.1998 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 25.07.2008 внесена соответствующая запись регистрации;

- земельный участок общей площадью 2 712 кв.м. с кадастровым номером 32:28:04 15 05:0084 из категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для эксплуатации склада ГСМ и адресными ориентирами: Брянская обл., г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч. 81, принадлежащий залогодателю на праве собственности, зарегистрированном Управлением Федеральной регистрационной службы по Брянской области на основании договора купли-продажи находящегося в государственной собственности земельного участка от 17.05.2007 № 10, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 12.11.2008 внесена соответствующая запись регистрации.

16.12.2008 УФРС по Брянской области в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена регистрационная запись за № 32-32-01/089/2008-154 об обременении (ограничении) указанного выше земельного участка залогом на срок с 16.12.2008 г. по 19.11.2010 г. в пользу АКБ «Транскапиталбанк».

Согласно статье 1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо).

При этом ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке (статьи 2 и 3 Федерального закона №102-ФЗ от 16.07.1998).

         В статье 352 Гражданского кодекса Российской Федерации приведен исчерпывающий перечень случаев прекращения залога:

1) с прекращением обеспеченного залогом обязательства;

2) по требованию залогодателя при наличии оснований, предусмотренных пунктом 3 статьи 343 настоящего Кодекса;

3) в случае гибели заложенной вещи или прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 настоящего Кодекса;

4) в случае реализации (продажи) заложенного имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом, а также в случае, если его реализация оказалась невозможной.

В статье 9 указанного Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой. Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием. В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно статьям 10, 11 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в установленном порядке, государственная регистрация договора об ипотеке является основанием для внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке.

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, пунктом 1 статьи 19 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном Федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Регистрационная запись об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, как установлено в пункте 1 статьи 22 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», должна содержать сведения о первоначальном залогодержателе, предмете ипотеки и сумме обеспеченного ею обязательства.

Возможность внесения изменений и дополнений в регистрационную запись об ипотеке определена положениями статьи 23 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Так, изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке. В случаях, когда после государственной регистрации ипотеки в силу закона залогодатель и залогодержатель заключили договор об ипотеке, в совершенную ранее регистрационную запись об ипотеке вносятся соответствующие изменения.

В силу статьи 45 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» государственная регистрация последующей ипотеки осуществляется с соблюдением правил главы IV настоящего Федерального закона. В последующем договоре об ипотеке делаются отметки обо всех регистрационных записях о предшествующих ипотеках того же имущества. Отметка о последующей ипотеке вносится в регистрационные записи обо всех предшествующих ипотеках того же имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 334 Гражданского кодекса Российской Федерации залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила.

Пунктом 1 статьи 342 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что имущество, находящееся в залоге, может стать предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог).

Аналогичная норма установлена Федеральным Законом от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)".

Согласно п. 1 указанного Федерального Закона имущество, заложенное по договору об ипотеке в обеспечение исполнения одного обязательства (предшествующая ипотека), может быть предоставлено в залог в обеспечение исполнения другого обязательства того же или иного должника тому же или иному залогодержателю (последующая ипотека).

Согласно п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация ипотеки осуществляется путем совершения регистрационной записи об ипотеке в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (п. 6 ст. 20 Федерального закона от 16.07.1998 N102-ФЗ).

Согласно п. 9 ст. 12 Федерального закона от 21.07.1997 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы Единого государственного реестра прав и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами.

В новых разделах Единого государственного реестра прав и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены записи в новые разделы Единого государственного реестра прав и открыты новые дела правоустанавливающих документов.

В случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству Российской Федерации действий с объектами недвижимого имущества, права на которые возникли до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, положения пункта 2 статьи 6 настоящего Федерального закона не применяются.

Порядок заполнения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 г. N 219, утвердившим Правила ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Согласно п. 44 указанных Правил записи об ограничениях (обременениях) вещных прав в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним при прекращении существования объекта недвижимого имущества в связи с его преобразованием (разделением, выделением, слиянием) актуальные записи специальных частей подраздела III переносятся в специальные части подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате такого преобразования (разделения, выделения, слияния). В листах специальных частей подраздела III разделов Единого государственного реестра прав, открытых на объекты недвижимого имущества, образованные в результате преобразования, проставляется дата заполнения этих листов. В графе "Номер регистрации" указывается номер государственной регистрации ограничения (обременения) права на ранее существовавший объект, а дата его государственной регистрации вносится в графу "Особые отметки регистратора" после слов "дата регистрации".

Таким образом, при преобразовании земельного участка общей площадью 7730кв.м. на три участка площадью: 2710 кв.м., 2712 кв.м. и 2308 кв.м. по вновь образованным объектам УФРС по Брянской области необходимо было погасить существующую запись об ипотеке и внести соответствующие записи в новые разделы Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, открыть новые дела с новыми кадастровыми номерами.

Согласно п. 2 ст. 23 Закона об ипотеке изменения и дополнения в регистрационную запись об ипотеке вносятся на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем об изменении или о дополнении условий договора об ипотеке.

Порядок изменения регистрационной записи об ипотеке установлен Инструкцией о порядке заполнения и выдачи свидетельств о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним и информации о зарегистрированных правах, утвержденной Приказом Минюста РФ N 226 от 18.09.2003.

Как следует из материалов дела, 16.12.2008 года УФРС по Брянской области в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним была внесена запись об ипотеке склада общей площадью 857,9 кв. м, расположенного на земельном участок общей площадью 2 712 кв.м. по адресу: Брянская обл., г. Брянск, Фокинский район, проезд Московский, уч. 81, в пользу АКБ «Транскапиталбанк», поскольку на момент внесения указанной записи сведения об ипотеке земельного участка такой площади в пользу ЗАО «Райффайзенбанк» в лице Брянского филиала отсутствовали.

В соответствии со статьей 25 Федерального законам от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», если иное не предусмотрено законом, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, заявления владельца закладной, совместного заявления залогодателя и залогодержателя, заявления залогодателя с одновременным представлением закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме, либо решения суда, арбитражного суда или третейского суда о прекращении ипотеки. Для погашения регистрационной записи об ипотеке предоставление иных документов не требуется.

В силу пункта 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае перехода права собственности на заложенное имущество либо права хозяйственного ведения или права оперативного управления им от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев реализации этого имущества в целях удовлетворения требований залогодержателя в порядке, установленном законом) либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

Вместе с тем, ЗАО «Райффайзенбанк» согласия на погашение регистрационных записей за № 32-32-01/049/2007-327 от 17.08.2007 г. и №32-32-01/065/2007-265 от 23.11.2007 г. об обременении (ограничении) земельного участка общей площадью 7730 кв.м. (в том числе спорного участка площадью 2710 кв.м. с кадастровым номером 32:28:04 15 05:0085), расположенного по адресу: Брянская обл., Фокинский район, проезд Московский,