Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.08.2010 по делу n А54-887/2009. Оставить решение суда без изменения, а жалобу - без удовлетворения

инстанции  считает  законным  и  обоснованным  в  силу  следующего.

Как  установлено судом первой инстанции, истец Аниськов Дмитрий Николаевич является индивидуальным предпринимателем, что подтверждается свидетельством о внесении в Единый государственный реестр индивидуальных предпринимателей записи  об индивидуальном предпринимателе, зарегистрированном до 01 января 2004 года (том 1, лист дела 26).

17 июня 2005 года Аниськов Д.Н. как гражданин - предприниматель заключил договор №Ф-1-3/1 об инвестировании строительства нежилого помещения коммерческого назначения общей проектной площадью 90,50 кв.м, строительный номер 3, расположенного на первом этаже дома строительный номер 14 к.1 по ул. Фирсова г. Рязани, с ООО «МЖК – Стройотделка». Данное нежилое помещение приобреталось истцом для коммерческого использования, инвестирование строительства  осуществлялось за счет денежных средств, полученных от предпринимательской деятельности.

Как следует из названия договора и его предмета, данный договор был заключен на основании Федерального закона  №39-ФЗ от 25.02.1999 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений».

Проанализировав договор №Ф-1-3/1 об инвестировании строительства нежилого помещения от 17 июня 2005 года, суд считает, что отношения сторон по данному договору должны регулироваться не только вышеназванным законом, но и Федеральным законом №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», поскольку договор содержит также элементы договора долевого участия в строительстве (условия о порядке оплаты,  расторжении договора, права и обязанности сторон и другие).

В соответствии со статьей 4 Федерального закона №214-ФЗ от 30 декабря 2004 года «Об  участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства)  обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Как  правомерно установлено судом первой  инстанции, в рассматриваемом случае ООО «МЖК – Стройотделка» (застройщик) обязалось своими силами обеспечить строительство нежилого помещения в жилом доме, сдать объект по акту Государственной приемочной комиссии и передать Аниськову Д.Н. (соинвестору) по акту приема - передачи нежилое помещение не позднее 12 месяцев запланированного срока завершения строительства объекта.

Завершение строительства объекта было запланировано в 4 квартале 2006 года. Соинвестор - Аниськов Д.Н. обязался оплатить стоимость нежилого помещения в соответствии с условиями раздела 4 договора.

Во исполнение условий договора истец (соинвестор) внес в кассу ООО «МЖК- Стройотделка» предоплату в сумме 375095 руб., в том числе 10000 руб. - задаток, установленный пунктом 4.1 договора.

Данное обстоятельство подтверждается подлинной квитанцией к приходному кассовому ордеру от 20 июня 2005 года (т. 1 лист дела 11).

Из пояснений истца следует, что застройщик (ООО «МЖК – Стройотделка»)  строительство объекта не производил, в связи с чем через месяц им был заключен аналогичный договор об инвестировании строительства нежилого помещения под тем же номером №Ф-1-3/1 и датированный тем же числом: 17 июня 2005 года с ЗАО «Мервинский жилищный концерн».  Все последующие платежи на строительство нежилого помещения вносились в кассу ЗАО «Мервинский жилищный концерн», при этом ранее заключенный договор инвестирования с ООО «МЖК – Стройотделка» в установленном порядке  расторгнут не был, а принятые по нему денежные средства - 375095 рублей были вложены в строительство дома и учтены в качестве предоплаты (первоначального взноса)  в рамках договора с ЗАО «Мервинский жилищный концерн».

В материалы дела представлен договор об инвестировании строительства нежилого помещения №Ф-1-3/1 от 17 июня 2005 года, заключенный истцом с ЗАО «Мервинский жилищный концерн» (т. 1 лист дела 62).

Летом 2006 года по инициативе ЗАО «Мервинский жилищный концерн» было приостановлено принятие от истца платежей по договору, о чем между истцом и ЗАО «Мервинский жилищный концерн» 19.06.2006  составлено письменное соглашение (том 2 лист дела 70). Впоследствии  договор с ЗАО «Мервинский жилищный концерн» был расторгнут и денежные средства, полученные им от истца,  полностью возвращены Аниськову Д.Н., что подтверждается  платежным поручением № 192 от 21.11. 2006 ( т. 2, лист дела 18).      С  учетом  вышеизложенных  обстоятельств  дела суд первой  инстанции правомерно  пришел  к  выводу о том, что ЗАО «Мервинский жилищный концерн»  не являлось  застройщиком дома, поскольку ему не были переданы ООО «МЖК – Стройотделка» права и обязанности  по договору №УСР-4-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 83:0030 на период строительства от 25 мая 2005 года, а также проектная и техническая документация, первоначальный взнос в сумме 375095 руб. истец ему не вносил, а продолжал вносить последующие платежи, предусмотренные договором от 17 июня 2005 года, оплата по договору приостанавливалась, что нашло отражение в дополнительном соглашении от 19 июня 2006 года, а затем договор был расторгнут по инициативе ЗАО «Мервинский жилищный концерн и Аниськову Д.Н.  были возвращены денежные средства, внесенные в рамках этого договора. Следовательно, ЗАО «Мервинский жилищный концерн» являлось посредником ООО «МЖК -_Стройотделка» в получении денежных средств  на строительство дома с дольщиков, в том числе с Аниськова Д.Н.,  по договорам инвестирования, заключенным с первоначальным застройщиком  (ООО «МЖК – Стройотделка».)

Как следует из материалов дела, по договору от 07 августа 2006 года ООО «МЖК – Стройотделка» были переданы ООО «СтройАльянс» права и обязанности по договору №УСР-4-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29: 008 00 83 : 0030 на период строительства от 25 мая 2005 года.  По условиям данного договора, ООО «СтройАльянс» приняло обязанности по уплате арендной платы, расселению жильцов, рассмотрению претензий по обязательствам, возникшим после заключения настоящего договора.

По акту приема - передачи документов по строительству дома по ул. Фирсова - Лермонтова г. Рязани  ООО «МЖК- Стройотделка» передало ООО «СтройАльянс» все документы по строительству дома, в том числе инвестиционные договоры с физическими лицами.

Представитель ответчика ООО «СтройАльянс» факт получения договора №Ф-1-3/1 от 17 июня 2005 года, заключенного Аниськовым Д.Н. с ООО «МЖК – Стройотделка», в числе других документов отрицал.

Как пояснил истец в  суде  первой  и  апелляционной  инстанции,  в момент заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка застройщик  (ООО «МЖК – Стройотделка») вложил денежные средства дольщиков (30% затрат от общей стоимости строительства), в том числе и его, в обустройство территории земельного участка под строительство жилого дома (установил ограждение земельного участка, подстанцию, вагончик для строителей, освещение, был протянут электрический кабель, осуществлено благоустройство близкой территории).

В подтверждение своих доводов он ссылался на протокол судебного заседания по гражданскому делу №2-436/2007 от 01 октября 2007 года (дело по иску Аниськова Д. Н. к ООО «МЖК – Стройотделка» и ЗАО «Мервинская жилищная компания» о расторжении договора и взыскании убытков), в котором отражены результаты опроса в судебном заседании свидетеля Перимбаева С. А., являющегося руководителем ООО «МЖК – Стройотделка» в момент заключения договора об инвестировании строительства нежилого помещения. (т. 2, лист дела 9). Представитель ООО «СтройАльянс» пояснил суду, что в момент передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка имелось ограждение земельного участка. Таким образом, по договору передачи прав и обязанностей от 07 августа 2006 года ООО «СтройАльянс» получило от ООО «МЖК – Стройотделка» не только права и обязанности на земельный участок, но и все необходимые документы для строительства жилого дома, в том числе инвестиционные договоры, договор аренды, и имущество в виде ограждения земельного участка, его освещения, благоустройства территории, вагончики для рабочих, которое было приобретено и установлено за счет денежных средств дольщиков, в том числе Аниськова Д.Н.

Пункт 5 вышеназванного договора предусматривает возможность предъявления претензий, возникших по обязательствам после заключения данного договора, к ООО «СтройАльянс».

Оценив  в  порядке  ст. 71 АПК РФ представленные  в  материалы дела  доказательства и проанализировав содержание договора «О передаче прав и обязанностей по договору № УСР-4-05 Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62:29:008 00 83: 0030 на период строительства от 25 мая 2005 года, в  порядке  ст. 431 ГК РФ, суд первой  инстанции пришел  к  правомерному  выводу  о том, что имела место перемена лиц в обязательстве, возникшем у первоначального застройщика ООО «МЖК-Стройотделка», перед истцом в соответствии с вышеназванным договором.

Обязанность первоначального застройщика  по строительству нежилого помещения в жилом доме для Аниськова Д.Н. возникла у нового застройщика - ООО «СтройАльянс». При этом передача прав и обязанностей по договору аренды земельного участка осуществлялась без согласия  Аниськова Д.Н., следовательно, в этот момент соинвестор не мог знать о нарушении застройщиком его субъективного права.

27 апреля 2007 года истец направил в адрес ООО «СтройАльянс» претензию, в которой запрашивалась информация о возможности заключения с ним договора на приобретение в собственность по окончании строительства дома того же нежилого помещения (с зачетом в стоимость ранее вложенных в строительство этого дома денежных средств), а в случае невозможности - возвратить денежные средства в размере 375095 руб.

Согласно ответу на претензию (исх. № 57 от 07.06.2007) ООО «СтройАльянс» не выразило согласия зачесть ранее вложенные в строительство дома денежные средства Аниськова Д.Н. при возможном заключении договора инвестирования, а по вопросу возврата денежных средств сослалось на отсутствие каких-либо обязательств перед дольщиками по строительству жилого дома.

Из изложенного следует, что возможность строительства нежилого помещения на условиях ранее заключенного договора инвестирования для Аниськова Д.Н. была исключена.

Как  правомерно  указал  суд  первой инстанции, в этом случае новый застройщик обязан был возвратить Аниськову Д.Н. денежные средства  в сумме 395095 руб., уплаченные им  как первоначальный взнос на строительство нежилого помещения.

Вместе с тем, как установлено судом первой  инстанции и не оспаривается  сторонами по делу, ООО «СтройАльянс» не возвратило денежные средства в сумме 395095 руб. Аниськову Д.Н., следовательно, «СтройАльянс» отказалось выполнить обязательства по договору инвестирования, заключенному Аниськовым Д.Н. с ООО «МЖК – Стройотделка», перешедшие к обществу по договору передачи прав и обязанностей  от 25 мая 2005 года.

Ссылка ООО «СтройАльянс» на наличие договорных отношений с ЗАО «Мервинская жилищная компания», которое обязалось урегулировать все претензии дольщиков к заказчику (ООО «СтройАльянс»), заключивших договоры долевого участия строительства жилого дома с ООО «МЖК –Стройотделка» и другими организациями до 07 августа 2006 года, то есть до передачи прав и обязанностей по строительству дома ООО «СтройАльянс», своими силами и за счет собственных  денежных средств, правомерно отклонена  судом  первой  инстции  в  силу  следующего.

Так, как  установлено  судом  области,  04 августа 2006 года между ООО «СтройАльянс» (заказчик)  и ЗАО «Мервинская жилищная компания» (исполнитель) был заключен договор на оказание посреднических услуг, по условиям которого исполнитель обязался обеспечить чистоту сделки по передаче от ООО «МЖК – Стройотделка» к ООО «СтройАльянс» прав и обязанностей по договору «УСР-4-05Ю аренды земельного участка с кадастровым номером 62: 29: 008 00 83 :0030  на период строительства от 25 мая 2005 года», приняв на себя риски, связанные с передачей прав и обязанностей по указанному договору (т. 2 лист дела 18).

Факт оказания услуг оформлен актами сдачи - приемки от 20 февраля 2007 года и 17 ноября 2007 года, которые послужили основанием для оплаты оказанных услуг в размере 15000000 руб.

При  этом судом первой инстанции установлено, что вышеназванный договор содержит условие о том, что в обязанности исполнителя входит урегулирование претензий к заказчику со стороны дольщиков, заключивших договоры долевого инвестирования строительства жилого дома до передачи прав и обязанностей  по договору аренды земельного участка (07 августа 2006 год), своими силами и за счет собственных денежных средств.

При  этом из  материалов  дела  усматривается, что ООО «СтройАльянс» на  исполнение всех обязательств по  вышеуказанному  договору, в том числе предусмотренных  пунктом 2.1.7 договора,  ЗАО «Мервинская жилищная компания» были перечислены денежные средства в размере 15000000 руб.

Как  установлено судом  первой  инстанции, и предмет договора на оказание посреднических услуг от 04.08.2006, и обязательства исполнителя - ЗАО «Мервинская жилищная компания» по вышеуказанному договору устанавливают обязанность исполнителя обеспечить чистоту сделки по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, путем урегулирования претензий с дольщиками, заключившими договоры долевого инвестирования строительства дома с первоначальным застройщиком - ООО «МЖК – Стройотделка», своими силами и за счет собственных средств. Таким  образом, поскольку истец относится к числу дольщиков, заключивших договор инвестирования строительства нежилого помещения в жилом доме с первоначальным застройщиком  - ООО «МЖК – Стройотделка» до передачи прав и обязанностей по договору аренды земельного участка (07 августа 2006г.), у ЗАО «Мервинская жилищная компания», в силу договора на оказание посреднических услуг от 04 августа 2006 года, возникло обязательство перед истцом по возврату денежных средств, вложенных последним в строительство нежилого помещения.

Материалами дела  подтверждено, что истец дважды (в июне и июле 2007г.) обращался к ЗАО «Мервинская жилищная компания» с требованием о возврате денежных средств  в сумме