Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 03.03.2015 по делу n А43-19596/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

в эксплуатации части земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 для организации проезда к собственным зданиям и сооружениям, в настоящее время заинтересован в оспаривании договора купли-продажи, заключенного между ответчиками.

Истец полагает, что указанный договор заключен с нарушением статей 33, 35 Земельного кодекса Российской Федерации, 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, статей 166, 167, 168, 180, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем требует признать его недействительным (ничтожным) в части участка, необходимого для проезда к зданиям ООО «Флайг+Хоммель» и возвратить стороны в первоначальное состояние.

Затем, учитывая, что спорная часть названного участка предполагалась к продаже истцу и была им оплачена, суду следует установить границы земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 в соответствии со схемой, указанной на инженерно-топографическом плане листа 2 приложения № 4 к предварительному договору купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 № 1ТЦ.

После этого истец требует признать за ним право собственности на земельный участок в изменённых границах.

Суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении заявленных требований.

Проанализировав материалы дела, оценив представленные  доказательства в их совокупности и взаимосвязи по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции соглашается с выводом суда об отказе в удовлетворении иска.

При этом суд правомерно исходил из следующего.

ОАО «Заволжский моторный завод» на праве собственности принадлежала промплощадка, расположенная вдоль дороги федерального значения Иваново-Нижний Новгород по адресу: г.Заволжье Нижегородской области, ул.Баумана, 7. Территория имела единственный въезд с оборудованным на въезде КПП.

Земельный участок под промплощадкой принадлежал ОАО  «Заволжский моторный завод» на праве собственности и имел кадастровый номер 52:15:0090101:540 и площадь 36055 кв.м.

Объекты недвижимости: здания и сооружения площадки было выставлены на продажу.

По мере появления на объекты покупателей имущество реализовывалось различным юридическим лицам, в связи с чем 13.06.2013 было принято решение генерального директора ОАО «Заволжский моторный завод» о разделе названного земельного участка на шесть земельных участков под различными объектами недвижимости.

По заказу общества 27.06.2013 был подготовлен межевой план, утверждённый органом кадастрового учёта 02.07.2013.

Согласно межевому плану для эксплуатации объектов недвижимости, приобретаемых истцом, был сформирован земельный участок № 3, площадью 18776 кв.м +/- 48 кв.м, поставленный на кадастровый учёт с номером 52:15:0090101:1440.

Из схемы расположения земельных участков на местности, имеющейся в межевом плане, следует, что при формировании данного земельного участка въезд на территорию промплощадки в состав его площади не вошёл.

В силу статьи 552 Гражданского кодекса Российской Федерации нормы по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования.

В случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для её использования, если иное не предусмотрено законом.

Предельные размеры части земельного участка, занятого зданием, строением, сооружением и необходимого для их использования, в силу пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса ограничиваются в соответствии с утверждёнными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией. Объём прав на землю у приобретателя недвижимости ограничен положениями пункта 2 статьи 35 и пункта 3 статьи 33 Земельного кодекса.

Из представленного в дело договора купли-продажи недвижимого имущества от 29.11.2013 № 56-40/42 следует, что на приобретённом истцом земельном участке с кадастровым номером 52:15:0090101:1440 находятся следующие здания и сооружения: склад № 8 площадью 707 кв.м, склад 12-13 площадью 2304,1 кв.м, здание окрасочной камеры площадью 80 кв.м, склад для хранения материалов площадью 54,2 кв.м, станция пожаротушения площадью 86,1 кв.м.

Для эксплуатации указанных объектов сформирован земельный участок площадью 18776 кв.м, который более чем в 4 раза превышает площадь застроенной территории.

Формирование данного участка производилось в границах застроенной территории, согласно схеме разделения земельного участка, принадлежавшего ОАО «Заволжский моторный завод». Истцу была полностью предоставлена площадь участка, занимаемого его объектами недвижимости, без каких-либо исключений, составившая большую часть первоначального земельного участка.

По данным истца приобретённого земельного участка непосредственно для эксплуатации самих объектов недвижимости ему достаточно. В настоящее время данный участок огорожен металлическим забором и должен быть оснащён электронным пунктом пропуска. Спорная часть земельного участка с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 свободна от зданий и сооружений, но необходима ему для организации подъезда к зданиям со стороны федеральной автодороги, на ней истец намерен организовать автостоянку для клиентов.

  Из пояснений истца суд пришёл к выводу, что материально-правовой интерес истца заключается в приобретении в собственность земельного участка, необходимого для проезда к собственным объектам недвижимости. Подобное формирование земельного участка является идеальным, но не всегда возможным.

В рассматриваемом споре истец не принимает во внимание то обстоятельство, что въезд на территорию промплощадки является единственным, в том числе и для других собственников объектов недвижимости, размещенных на спорной территории.

Исторически сложилось, что земельный участок может служить не только своему собственнику, но и собственнику соседнего земельного участка, который может его использовать для своих экономических выгод.

Действующее гражданское законодательство исходит из возможности того, что в силу природных особенностей земельных участков, степени застройки территории, не все собственники объектов недвижимости могут иметь свободный собственный подъезд к ним. С этой целью в Гражданский кодекс Российской Федерации введено понятие сервитут.

Сервитут является ограниченным вещным правом, представляет собой юридически гарантированную возможность пользования чужим имуществом в определённых целях. Возникновение и развитие сервитута обусловлено необходимостью устранения возможных противоречий между интересами собственников.

Согласно статье 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Данный способ защиты для истца возможен, однако, он считает, что имеет преимущественное право на обладание спорной частью земельного участка на праве собственности.

Указанное право истец связывает с заключением с ОАО «Заволжский моторный завод» предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от 22.08.2012 № 1ТЦ.

По условиям данного договора продавец обязался сформировать для продажи ООО «Флайг+Хоммель» земельный участок в границах, включающих в себя въезд на территорию промплощадки, что отражено на листе 2 приложения № 4, фрагмент участка № 3, детализация границ.

В соответствии со статьей 429 Гражданского кодекса Российской Федерации по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно пункту 2.2 предварительного договора продавец и покупатель обязались заключить договор купли-продажи в отношении данного земельного участка в срок 11 месяцев с момента заключения настоящего договора.

Следовательно, договор купли-продажи земельного участка в границах, определённых истцом, должен быть заключен сторонами до 22.07.2013.

К указанному сроку стороны не направили друг другу каких-либо предложений, в силу чего обязательства по предварительному договору прекратились, в том числе и обязанность ОАО «Заволжский моторный завод» продать земельный участок в названных границах. Соглашения о продлении срока действия предварительного договора сторонами не заключалось.

Письмо от 23.07.2013, направленное директору ОАО «Заволжский моторный завод» о разрешении установки забора и прокладки коммуникаций, не подтверждает намерение продавца на продление условий предварительного договора.

Договор купли-продажи недвижимого имущества заключен сторонами только 29.11.2013 и не содержит каких-либо ссылок на предварительный договор.

Количество объектов, приобретённых по данному договору, существенно отличается от количества объектов, перечисленных в предварительном договоре.

С требованием о понуждении продавца к заключению договора купли-продажи на ранее согласованных условиях истец не обращался.

При таких условиях прекративший своё действие предварительный договор купли-продажи в силу статей 425 и 429 Гражданского кодекса Российской Федерации не может служить основанием для возложения на ОАО «Заволжский моторный завод» обязанности по продаже истцу спорного земельного участка в определённых им границах.

В силу статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации понуждение к заключению договора по общему правилу не допускается.

На момент заключения договора купли-продажи от 29.11.2013 ОАО «Заволжский моторный завод» продолжало оставаться собственником части объектов промплощадки, а, следовательно, в силу статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации, 552 Гражданского кодекса Российской Федерации имело правовые основания для сохранения за собой права собственности на земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1436.

Доводы истца о введении его в заблуждение при заключении договора купли-продажи относительно качеств приобретенного земельного участка обоснованно не приняты во внимание.

При оформлении сделки участок был поставлен на кадастровый учёт, имел определённую площадь и описание его положения на местности. Истец не проявил должной степени осмотрительности и не потребовал от продавца установления границ на местности, полагаясь на согласованную ранее сторонами схему.

Им не было принято во внимание то обстоятельство, что приложение № 4 к предварительному договору имеет различные схемы земельного участка, при этом площадь отчуждаемого участка определена в минимальных пределах.

Таким образом, истец имел возможность реально оценить предмет совершаемой сделки, до её подписания, в силу чего его собственная неосмотрительность не может свидетельствовать о намеренном введении его в заблуждение.

Кроме того, истец не оспаривает собственную сделку по вышеобозначенным основаниям, а считает возможным урегулировать правоотношения сторон по правилам статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации путём безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок, то есть за счёт увеличения площади приобретённого земельного участка путём изменения его границ.

Данный довод истца основан на неверном толковании закона, земельный участок является индивидуально определенной, уникальной вещью, изменение его границ согласно статьи 11.2 Земельного кодекса Российской Федерации прекращает существование данной вещи и влечёт возникновение новой как объекта гражданского права, в силу чего применение статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации способом, заявленным истцом, не может иметь место, так как в данном случае изменится сам предмет сделки, а не его качественные характеристики.

Земельный участок с кадастровым номером 52:15:0090101:1436 свободен от строений и сооружений, принадлежащих истцу на праве собственности, поэтому у продавца отсутствовали какие-либо ограничения в его реализации.

Из его пояснений следует, что он полагал возможным для истца организацию собственного въезда на территорию промплощадки, тогда как для ООО «Стиль» такой возможности не усматривал.

В силу статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом, потому последний вправе самостоятельно выбирать покупателя при реализации собственного имущества. Как ООО «Флайг+Хоммель», так и ООО «Стиль» имели одинаковую заинтересованность в приобретении части спорного земельного участка.

Намерение истца на приобретение спорного участка не свидетельствует о безусловной обязанности продавца его продать.

Таким образом, истец в нарушение статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не доказал наличие у него преимущественного права на приобретение в собственность спорной части земельного участка и на оспаривание сделки купли-продажи между ответчиками.

Если на земельный участок претендуют несколько покупателей, обосновывающих свои права самостоятельными договорами, и при этом участок передан одному на основании акта приема-передачи, то преимуществом обладает тот из кредиторов, которому он передан во владение, в данном случае ООО «Стиль».

Право оспаривания конкурентом сделки владеющего собственника в данном случае законом не предусмотрено.

Поскольку земельный участок не признан судом необходимым для непосредственной эксплуатации принадлежащих ему объектов недвижимости, то правовые основания для изменения границ участка, приобретенного истцом у ОАО «Заволжский моторный завод», отсутствуют.

Требования о признании права собственности на участок также правомерно отклонены судом.

Из материалов дела следует, что