Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 09.10.2014 по делу n А11-1501/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

статьи, не может являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство.

Согласно части 14 статьи 51 Градостроительного кодекса  Российской Федерации отказ в выдаче разрешения на строительство может быть оспорен застройщиком в судебном порядке.

Установлено по делу, что 17.01.2008 администрация г.Суздаль (арендодатель) и ООО «Ринг Тревел» (правопредшественник ЗАО «Ринг Тревел») заключили договор № 1 аренды земельного участка.

Согласно пункту 1.1 указанного договора арендодатель предоставил, а арендатор принял в аренду сроком на 5 лет земельный участок общей площадью 6350 кв.м, кадастровый номер 33:19:020205:127, расположенный по адресу: примерно 240 м по направлению на север от ориентира жилой дом, расположенного за пределами участка, адрес ориентира: Владимирская область, г.Суздаль, пер. Садовый, д. 20, для размещения парка культуры и отдыха им. 950-летия города Суздаля.

31.01.2008 договор аренды земельного участка от 17.01.2008 3 1 зарегистрирован в установленном законом порядке (регистрационная запись № 33-33-17/002/2008-152).

15.11.2010 администрация г.Суздаль и ООО «Ринг Тревел» заключили соглашение № 1 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка от 17.01.2008 № 1, которым внесли изменения в предмет договора в части вида разрешенного использования земельного участка с «для размещения парка культуры и отдыха им. 950-летия г. Суздаля» на «для размещения гостиницы и гостевых домов».

02.09.2011 соглашение от 15.11.2010 № 1 также зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись № 33-33-17/016/2011-452).

Письмами от 27.07.2012 и от 13.08.2012 ООО «Ринг Тревел» обратилось в орган местного самоуправления с заявлением об изменении вида разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 с «для размещения гостиницы и гостевых домов» на «жилые дома для обслуживающего персонала».

После проведения публичных слушаний на основании постановления от 11.09.2012 № 323 орган местного самоуправления выдал ООО «Ринг Тревел» разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка «жилые дома для обслуживающего персонала».

15.11.2012 администрация г.Суздаль и ЗАО «Ринг Тревел» заключили соглашение № 2 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка от 17.01.2008 № 1, которым внесли изменения в части изменения организационно-правовой формы арендатора - ООО «Ринг Тревел» заменено на ЗАО «Ринг Тревел»; а также в предмет договора в части вида разрешенного использования указанного земельного участка с «для размещения гостиницы и гостевых домов» на «жилые дома для обслуживающего персонала», без проведения торгов.

04.12.2012 соглашение № 2 к договору аренды земельного участка от 17.01.2008 № 1 зарегистрировано в установленном законом порядке (регистрационная запись № 33-33-17/017/2012-735).

16.11.2012 орган местного самоуправления выдал ЗАО «Ринг Тревел»  разрешение № RU 33514101 на строительство 7 домов (типовой проект индивидуального жилого дома общей площадью 128,9 кв.м, жилая площадью - 56,7 кв.м, 2 этажа, разработан ГУП «ОПИАПБ» в Суздальском районе) со сроком действия до 01.10.2013.

20.12.2012 администрация г.Суздаль и ЗАО «Ринг Тревел» подписали соглашение № 3 об изменении и дополнении договора аренды земельного участка от 17.01.2008 № 1, которым продлили срок действия указанного договора до 01.10.2013.

01.02.2013   ЗАО «Ринг Тревел» передал права и обязанности по договору аренды от 17.01.2008 № 1 индивидуальному предпринимателю Рассказову А.А., который весной 2013 года приступил к строительным работам, и 16.08.2013 и 10.12.2013 зарегистрировал право собственности на объекты незавершенные строительством.

В связи с окончанием действия разрешения на строительство Предприниматель обратился в орган местного самоуправления с заявлением о выдаче нового разрешительного документа.

Отказывая в удовлетворении требований, суд первой инстанции согласился с органом местного самоуправления в том, что у заявителя отсутствует правоустанавливающий документ на земельный участок, на котором планируется строительство.

В соответствии с пунктами 1, 2 статьи 28 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или аренду.

В силу статьи 29 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции в соответствии со статьями 9, 10 и 11 настоящего Кодекса.

Таким образом, администрация г.Суздаль является уполномоченным органом по распоряжению земельными участками на территории муниципального образования город Суздаль Владимирской области, собственность на которые не разграничена.

Положения Земельного кодекса Российской Федерации устанавливают различный порядок и процедуры для предоставления в аренду земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.

Использование земельных участков допускается их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны (часть 3 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации). Однако приведенная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.

Основным механизмом реализации права на использование земельного участка арендатором является предоставление ему участка в аренду. Арендатор получает право использования земельного участка по указанному в договоре назначению, которое конкретизирует виды разрешенного использования, предусмотренные градостроительным регламентом для соответствующего земельного участка.

В соответствии с частью 1 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора, а если они не определены - в соответствии с назначением имущества.

Предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется с проведением работ по их формированию: без предварительного согласования мест размещения объектов и с предварительным согласованием мест размещения объектов (часть 1 статьи 30 Земельного кодекса Российской Федерации).

Из части 1 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что земельные участки для жилищного строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в собственность или в аренду, а в случаях, установленных пунктом 5 части 1 статьи 24 Земельного кодекса Российской Федерации, - в безвозмездное срочное пользование без предварительного согласования места размещения объекта.

В силу части 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации продажа земельных участков для жилищного строительства или продажа права на заключение договоров аренды земельных участков для жилищного строительства осуществляется на аукционах, за исключением случаев, установленных пунктом 5 части 1 статьи 24, частью 2.1 статьи 30 и частью 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

В данном случае первоначально рассматриваемый земельный участок предоставлен ЗАО «Ринг Тревел» в аренду без проведения торгов для целей, не связанных со строительством.

Впоследствии вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 был изменен.

Между тем, заключение договора аренды земельного участка для жилищного строительства осуществляется только по результатам аукциона, за исключением случаев, установленных положениями пунктов 5 и 5.1 части 1 статьи 24, части 2.1 статьи 30 и части 27 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Однако в материалах дела отсутствуют документальные доказательства того, что ЗАО «Ринг Тревел» подпадает под такие исключения.

Таким образом, предоставление земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 для строительства группы индивидуальных жилых домов для обслуживающего персонала в обход установленной процедуры, позволившее осуществлять жилищное строительство на обозначенном земельном участке, является нарушением частей 1 и 2 статьи 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Проведение торгов подразумевает состязательность хозяйствующих субъектов и их отсутствие, за исключением случаев, допускаемых законом, влияет на конкуренцию между хозяйствующими субъектами, поскольку лишь при публичном объявлении торгов в установленном законом порядке, выявляются потенциальные претенденты, изъявляющие желание получить товары, работы, услуги, доступ к соответствующему товарному рынку либо права ведения деятельности на нем.

Частью 1 статьи 15 Закона о защите конкуренции федеральным органам исполнительной власти, органам государственной власти субъектов Российской Федерации, органам местного самоуправления, иным осуществляющим функции указанных органов органам или организациям, а также государственным внебюджетным фондам, Центральному банку Российской Федерации запрещается принимать акты и (или) осуществлять действия (бездействие), которые приводят или могут привести к недопущению, ограничению, устранению конкуренции, за исключением предусмотренных федеральными законами случаев принятия актов и (или) осуществления таких действий (бездействия).

Закрепленные приведенной нормой запреты распространяются, прежде всего, на акты и действия органов власти в сфере публично-правовых отношений в целях предупреждения их негативного вмешательства в конкурентную среду посредством использования административных (волевых) инструментов.

Положения части 7 статьи 4 Закона о защите конкуренции определяют, что под конкуренцией понимается соперничество хозяйствующих субъектов, при котором самостоятельными действиями каждого из них исключается или ограничивается возможность каждого из них в одностороннем порядке воздействовать на общие условия обращения товаров на соответствующем товарном рынке.

Заключив соглашение к договору аренды от 17.01.2008 № 1 в части изменения вида разрешенного использования земельного участка на «жилые дома для обслуживающего персонала», администрация г.Суздаль фактически предоставила ЗАО «Ринг Тревел» земельный участок для жилищного строительства в обход установленной законодательством процедуры торгов, обеспечив Обществу более выгодные условия по сравнению с другими хозяйствующими субъектами, которые вправе рассчитывать на получение рассматриваемого земельного участка по результатам аукциона для целей жилищного строительства.

Данное обстоятельство установлено антимонопольным органом и его подтверждение указано в решении Управления от 21.10.2013 по делу № К-414-02/2013.

Арбитражный суд первой инстанции верно указал, что для объектов жилищного строительства земельным законодательством (статья 30.1 Земельного кодекса Российской Федерации) не предусмотрено предоставление земельного участка иначе, чем на торгах, следовательно, получение в аренду земельного участка в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации для осуществления предпринимательской деятельности, с последующим изменением вида разрешенного использования на жилищное строительство и внесением изменений в договор аренды путем подписания дополнительного соглашения не соответствует действующему законодательству.

Положения статьи 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации допускает изменение вида разрешенного использования земельного участка, однако данная процедура находится в сфере градостроительного регулирования и не может нарушать установленный Земельным кодексом Российской Федерации порядок предоставления земельного участка для соответствующего вида использования (в рассматриваемом случае - для жилищного строительства).

В соответствии со статьей 421 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора определяются по усмотрению сторон.

Положениями статей 450 и 451 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке. Изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.

Изменение договора аренды путем заключения дополнительного соглашения относительно земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127, разрешенное использование- для строительства жилых домов для обслуживающего персонала невозможно.

Согласно части 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (в редакции, действовавшей на момент заключения соглашения от 15.11.2012 № 2) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

В силу части 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

Статья 168 Гражданского кодекса Российской Федерации  предусматривает, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Руководствуясь вышеприведенными правовыми нормами, суд первой инстанции пришел к верному заключению о том, что соглашение от 15.11.2012 № 2 к договору аренды земельного участка от 17.01.2008 № 1, изменяющее вид разрешенного использования земельного участка с кадастровым номером 33:19:020205:127 на «жилые дома для обслуживающего персонала» и таким образом предоставляющее ЗАО «Ринг Тревел» право аренды данного земельного участка для жилищного строительства без проведения необходимой процедуры торгов, является ничтожной сделкой, не влекущей за собой каких-либо юридических последствий, в том числе и возможность уступки прав и обязанностей арендатора по договору аренды земельного участка с предметом договора для строительства жилых домов для обслуживающего персонала и возникновение у Рассказова А.А. полномочий арендатора указанного земельного участка для целей жилищного строительства на основании