Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 13.04.2014 по делу n А79-324/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

от 07.03.2013 по делу № А79-14274/2012, оставленным без изменения постановлениями Первого арбитражного апелляционного суда от 25.06.2013 и Федерального арбитражного суда Волго-Вятского округа от 09.09.2013, установлено следующее.

28.06.2008 между ООО «Удача» (застройщиком) и ООО «Юрат» (участником долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № 1-3-1Н-07, по условиям которого застройщик обязался своими силами и с привлечением других лиц построить на земельном участке 203-квартирный 9 - 11-этажный жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями обслуживания общей площадью квартир 4316,02 кв.м, встроенно-пристроенными помещениями общей площадью 1644,41 кв.м, расположенный по адресу: г. Чебоксары, п. Альгешево в микрорайоне «Альгешево», юго-восточнее пересечения ул. Р. Люксембург и Канашское шоссе, а участник долевого строительства - принять объект и уплатить обусловленную договором цену.

Цена объекта долевого строительства, согласованная между сторонами, составила 49 332 300 руб. (пункт 2.4 договора).

Договор зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы в августе 2008 года.

01.11.2008 стороны заключили дополнительное соглашение № 1, которым изменили абзац 4 пункта 3.1 договора и абзац 5 пункта 3.1 договора.

25.08.2009 стороны заключили дополнительное соглашение № 2, которым абзацы 5 и 6 пункта 3.1 договора изложили в новой редакции, пункт 3.1 договора дополнили абзацем 7.

20.07.2010 между сторонами подписано дополнительное соглашение № 3 к договору от 28.06.2008 № 1-3-1Н-07, согласно которому стороны предусмотрели передачу объекта по акту приема-передачи после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома не позднее 01.03.2012; абзац 6 пункта 3.1 договора изложили в следующей редакции: оставшуюся невыкупленную площадь объекта участник долевого строительства имеет право оплатить любыми способами, предусмотренными действующим законодательством, в следующем порядке и размере: с 02.08.2010 по 30.09.2011 еженедельными платежами по 281 250 руб., в том числе НДС, до пятницы каждой недели по цене 22 500 руб. за 1 кв.м на возмещение затрат на строительство (создание) объекта долевого строительства и денежные средства на оплату услуг застройщика, что соответствует по 12,50 кв.м площади объекта и соответствует всей сумме денежных средств в размере 17 156 250 руб. Окончательный расчет по оставшейся невыкупленной части объекта долевого участия, после всех технических подсчетов площадей, участник долевого строительства обязуется произвести в 10-дневный срок со дня передачи объекта застройщиком.

Согласно пункту 9.4 договора застройщик может расторгнуть договор в одностороннем порядке в случае нарушения участником долевого строительства сроков внесения платежей, предусмотренных настоящим договором, более чем в три раза в течение 12 месяцев или просрочку внесения платежей более чем три месяца.

18.10.2012 застройщик направил участнику долевого строительства письмо № 530, в котором просил в срок до 01.11.2012 решить вопрос о погашении задолженности в сумме 15 482 500 руб. или заключить дополнительное соглашение об уменьшении площади на неоплаченную часть - 442,37 кв.м, а также уведомил, что при отказе от предложения или отсутствии ответа в разумный срок оставляет за собой право отказаться от исполнения договора, выставить на продажу объект, вернуть полученную сумму по договору.

23.11.2012 ООО «Удача» направило ООО «Юрат» уведомление об одностороннем отказе от договора от 28.06.2008 № 1-3-1Н-07 в связи с нарушением участником долевого строительства сроков внесения платежей.

Решением суда ООО «Юрат» отказано в удовлетворения требования о признании недействительным одностороннего отказа ООО «Удача» от исполнения договора участия в долевом строительстве от 28.07.2008 № А1-3-1Н-07.

Согласно материалам настоящего дела, истцом уплачено ответчику 31 240 981 руб. 71 коп. в счет исполнения обязательств по оплате в рамках договора участия в долевом строительстве от 28.07.2008 № А1-3-1Н-07.

Определяя данную сумму, суд согласился с расчетом истца в связи с тем, что данный расчет подтвержден указанными в нём первичными бухгалтерскими документами, а именно, товарными накладными и платежными поручениями (том 5, л.д. 24-26).

08.08.2011 между истцом и ответчиком ООО «Суварстрой» (поручителем) заключен договор поручительства, по условиям которого поручитель принял на себя обязательство отвечать перед ООО «Юрат» за исполнение ООО «Удача» обязательств по договору участия в долевом строительстве от 28.07.2008 № А1-3-1Н-07, заключенным между ООО «Юрат» – участник долевого строительства и ООО «Удача» – застройщик в полном объеме, включая уплату суммы неустоек за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств застройщиком по договорам, суммы судебных издержек по взысканию убытков в судебном порядке и иных расходов, связанных с нарушением застройщиком своих обязательств, а также по обязательствам, возникающим в результате отказа участника долевого строительства от указанных договоров по вине застройщика.

Согласно пункту 1.2 договора поручительства от 08.08.2011 поручитель ознакомлен со всеми условиями договора участия в долевом строительстве от 28.07.2008 № А1-3-1Н-07.

При этом в пункте 1.3 договора поручительства отмечено, что поручитель и застройщик отвечают солидарно перед участником долевого строительства.

Истец, требуя взыскания с ответчика 9 323 804 руб. 70 коп. пеней, начисленных за период с 02.03.2012 по 23.11.2012 за нарушение срока передачи объекта долевого участия по договору участия в долевом строительстве от 28.07.2008 № А1-3-1Н-07, обратился в суд с настоящим иском.

Согласно пункту 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон об участии в долевом строительстве) по договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства (пункт 1 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве).

В статьях 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации указано, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Согласно пункту 5.1.2 договора участия в долевом строительстве от 28.07.2008 № А1-3-1Н-07 в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2010 № 3 застройщик обязуется после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома передать участнику долевого строительства объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее 01.03.2012.

Пунктом 6.3 договора участия в долевом строительстве от 28.07.2008 № А1-3-1Н-07 в редакции дополнительного соглашения от 20.07.2010 № 3 предусмотрено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере 0,07 процента от цены объекта долевого участия, указанной в пункте 2.4 договора, за каждый день просрочки.

В порядке пункта 1 статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой. Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно пункту 2 статьи 6 Закона об участии в долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки.

Пунктом 2 статьи 332 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что размер законной неустойки может быть увеличен соглашением сторон, если закон этого не запрещает.

Закон об участии в долевом строительстве не содержит такого запрета, в связи с чем согласованный сторонами в договоре участия в долевом строительстве от 28.07.2008 № А1-3-1Н-07 размер неустойки не противоречит закону.

Проверив составленный истцом расчет пеней, суд счел его ошибочным в связи с неверным определением стоимости объекта долевого строительства, исходя из которой рассчитывается неустойка, а также неправомерным включением в период просрочки 23.11.2012.

В соответствии с пунктом 2.4 указанного договора цена объекта долевого строительства на момент заключения договора составляла 49 332 300 руб., из расчета цены одного кв.м 30 000 руб. Порядок оплаты истцом объекта долевого строительства был предусмотрен в пункте 3.1 договора участия в долевом строительстве. Согласно данному пункту договора истец должен был уплачивать цену объекта долевого строительства в соответствии со следующим графиком:

- в срок до 29.07.2008 - 3 000 000 руб. - 100 кв.м (абзац 2 пункта 3.1);

- в течение 7 календарных дней после подписания договора - 11 799 690 руб. - 393,323 кв.м (абзац 3 пункта 3.1);

- ежемесячно равными платежами до 25.05.2009 - 9 866 460 руб. - 328,882 кв.м (абзац 4 пункта 3.1).

Оставшуюся невыкупленную площадь объекта участник долевого строительства имел право оплатить любыми способами, предусмотренными законодательством, при этом цена невыкупленной части объекта могла изменяться (абзац 5 пункта 3.1).

Во исполнение обязательств по оплате объекта долевого строительства истцом было оплачено платежными поручениями № 2698 от 28.07.2008 и № 2702 от 29.07.2008 до 29.07.2008 3 000 000 руб. (100 кв.м), предусмотренных абзацем 2 пункта 3.1 договора. Платежным поручением от 30.07.2008 № 2728 - 11 799 690 руб. (393,323 кв.м) (абзац 3 пункта 3.1 договора).

Оплата 14 799 690 руб. соответствовала 493,323 кв.м.

01.11.2008 сторонами заключено дополнительное соглашение № 1 к рассматриваемому договору, согласно пункту 1.1 которого сторонами был изменен абзац 4 пункта 3.1 договора.

Исходя из данного пункта, истцом было оплачено до 31.10.2008 - 3 789 936 руб. по цене 30 000 руб., что соответствовало 126,3312 кв.м. То есть на 01.11.2008 истцом было оплачено 18 589 626 руб., что соответствовало 619,655 кв.м.

Пунктом 1.2 дополнительного соглашения № 1 сторонами в новой редакции был сформулирован и абзац 5 пункта 3.1 договора, согласно которому в новой редакции участник долевого строительства имел право оплатить оставшуюся невыкупленную площадь любыми способами, предусмотренными законодательством, в любое время до окончания строительства и ввода жилого дома в эксплуатацию, из расчета 25 000 руб. за 1 кв.м, при этом цена невыкупленной части объекта могла изменяться.

Дополнительным соглашением № 2 от 25.08.2009 к рассматриваемому договору участия в долевом строительстве абзац 5 пункта 3.1 договора в очередной раз был изменен. Согласно данному пункту в новой редакции истцом до 30.11.2008 было оплачено 2 230 656 руб. по цене 25 000 руб., что составляло 89,2263 кв.м.

Всего на 25.08.2009 истцом было оплачено 20 820 282 руб., что соответствовало 708,882 кв.м.

Дополнительным соглашением от 20.07.2010 № 3 к договору участия в долевом строительстве сторонами были внесены изменения в пункт 3.1 договора, регулирующий порядок оплаты объекта долевого строительства.

Согласно пункту 3.1 данного дополнительного соглашения в период с 28.08.2009 по 10.07.2010 истец уплатил 3 160 000 руб. по цене 20 000 руб., что соответствовало 158,00 кв.м.

Всего на 19.07.2010 (до момента заключения дополнительного соглашения № 3) истцом в адрес ответчика ООО «Удача» было перечислено согласно договору 23 980 280 руб., что соответствовало 866,882 кв. м.

На момент заключения дополнительного соглашения № 3 от 20.07.2010 истцом осталась неоплаченной площадь в размере 777,53 кв.м, о чем прямо было указано в данном дополнительном соглашении.

Согласно пункту 1.3 дополнительного соглашения оплата оставшейся невыкупленной площади объекта долевого участия в размере 777,53 кв.м должна была осуществляться участником долевого строительства следующим образом:

- сумму в размере 170 699 руб. ответчик ООО «Удача» засчитал истцу в качестве оплаты им объекта долевого строительства по цене 25 000 руб., что составило 6,83 кв.м;

- сумму в размере 150 000 руб. участник долевого строительства оплачивает по цене 22 500 руб. за один кв.м на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежные средства на оплату услуг застройщика в срок до 22.07.2010, что соответствует 6,67 кв.м площади объекта;

- с 02 августа 2010 года и по 30 сентября 2011 года еженедельными платежами по 281 250 руб. до пятницы каждой недели по цене 22 500 за один кв. м на возмещение затрат на строительство объекта долевого строительства и денежные средства на оплату услуг застройщика, что соответствует по 12,50 кв.м площади объекта и соответствует всей сумме денежных средств в размере 17 156 250 руб.

Суд установил, что с учетом изменения сторонами стоимости одного кв.м объекта долевого строительства по дополнительным соглашениям № 1, 2, 3 к договору общая стоимость объекта долевого строительства составила 40 657 491 руб. и пришел к обоснованному выводу об исчислении неустойки именно с названной суммы.

Таким образом, требование истца о взыскании неустойки правомерно удовлетворено судом в сумме 7 570 424 руб. 82 коп. за период с 02.03.2012 по 22.11.2012.

Суд отказал ООО «Юрат» в удовлетворении требования о взыскании этой неустойки в солидарном порядке с ООО «Суварстрой» в связи с тем, что ко дню предъявления иска к данному лицу, его обязательство, связанное с поручительством в части уплаты неустойки за просрочку передачи