Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.11.2008 по делу n А48-2051/07-10. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

территория квартала, сформированная объектами жилой застройки (жилье, хозпостройки, стационарные и временные гаражи); Современное состояние использования участка по контуру территории: отдельно стоящие деревья.

-заключение ГПС МЧС России от 11.04.2005г.: использование участка в прошлом: под размещением магазина.

В деле имеются документы, из которых следует, что администрация г.Орла для реконструкции и расширения объекта недвижимости предоставила Литвак С.А. участок в аренду с предварительным согласованием места размещения объекта, подлежащего реконструкции и расширению, а именно:

- письмо № Л-1464 от 07.04.2005 администрации г. Орла, направленное Литвак С.А. после ее заявления о предоставлении земельного участка, с предложением Литвак С.А. представить необходимые документы, в том числе схему размещения объекта, заключения городских служб и т.д.

- согласованная схема предварительного согласования земельного участка и места размещения объекта по ул.Комсомольской, 65-а с указанием границ земельного участка и границ предварительной посадки места размещения магазина после реконструкции от 07.04.2005.

- согласованная 24.04.2005. Литвак С.А. с управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Орла схема размещения земельного участка для реконструкции с расширением магазина по ул. Комсомольская, 65а.

- сроведенные работы по формированию земельного участка, изготовленное межевое дело и установленные границы участка.

- проведенный государственный кадастровый учет земельного участка и изготовленный 18.05.2005. кадастровый план № 25/05-02-1731 земельного участка с указанием кадастрового номера земельного участка № 57:25:0020413:0067.

- согласованный с управлением архитектуры и градостроительства администрации г. Орла эскизный проект реконструкции магазина по ул. Комсомольская, 65а.

- решение комиссии по землепользованию и градостроительству при администрации г. Орла от 29.03.2005 (протокол №22).

- п.5.2. договора аренды земли от 08.05.2005, предусматривавший обязанность Литвак   С.А.   выполнять   все   условия,   установленные   при предварительном согласовании места размещения объекта.

Постановлением от 08.02.2008 № 226 глава муниципального образования Город Орел - мэр города Орла отменил постановление администрации города Орла от 17.05.2005 № 1935 в связи с несоблюдением порядка предоставления земельного участка, установленного ст.30 Земельного кодекса РФ.

Однако, судом правомерно указано, что отмена постановления от 17.05.2005 №1935 не влечет недействительности этого постановления в спорный период, действовало до 08.02.2008 и породило предусмотренные им юридические последствия.

В период действия этого постановления, до его отмены, заявителем было реализовано право аренды земельного участка, предоставленное постановлением № 1935, путем заключения Договора аренды №7116 от 08.06.2005.

30.08.2006 Департамент издал оспариваемый по настоящему делу Приказ №221 о предоставлении в собственность Литвак С.А. земельного участка по адресу г.Орел., ул.Комсомольская, 65-А, кадастровый номер 57:25:002 04 13:0067, общей площадью 830,1 кв. м для реконструкции с расширением существующего магазина (т.1, л.д.10). Как указано в Приказе № 221, он издан в соответствии со ст.36 Земельного кодекса РФ, то есть произведена приватизация участка лицом, являющимся собственником строения, расположенного на этом земельном участке.

В связи с изданием оспариваемого по делу Приказа был расторгнут договор аренды земельного участка площадью 830,1 кв. м от 8.06.05 № 7116 и заключен Договор № 132 купли-продажи земельного участка от 31.08.06 (т.1, л.д.110).

На основании оспариваемого по делу Приказа и Договора №132 купли-продажи земельного участка от 31.08.06 зарегистрировано право собственности Литвак С.А. на земельный участок из земель поселений общей площадью 830,1 кв. м в г.Орле по ул.Комсомольской, 65а, кадастровый номер 57:25:002 04 13:0067, что подтверждается Свидетельством серии 57АА № 450143 (т.1, л.д.31).

В постановлении кассационной инстанции по настоящему делу от 16.11.2007 указано на необходимость достоверно установить факт включения в спорный земельный участок Предпринимателя земель общего пользования, а именно, сквера у аптеки № 4. Поскольку техническая сторона определения границ земельных участков, их привязки к определенным координатам, расположения их на местности и т.д. требует специальных познаний, то при новом рассмотрении дела суду необходимо с привлечением соответствующих экспертов выяснить вопрос о том, входит ли в состав земельного участка № 57:25:0020413:0067 часть сквера у аптеки № 4.

Во исполнение данных указаний, в соответствии с ч.2 ст.289 Арбитражного процессуального кодекса РФ, суд первой инстанции при новом рассмотрении дела назначил по делу комиссионную экспертизу, проведение которой поручил Зюзину Евгению Ивановичу – заместителю руководителя Службы архитектуры и государственного регулирования градостроительной деятельности Орловской области и Макарову Алексею Александровичу – директору муниципального унитарного предприятия «Управление разработки градостроительной документации города Орла». Перед экспертами были поставлены следующие вопросы:

1. Находился ли у аптеки № 4 в г.Орле по ул.Комсомольской, 65-а на дату 17 мая 2005 г. сквер, из каких имеющихся в деле документов это следует?

2.    Входит ли в состав земельного участка кадастровый номер 57:25:0020413:0067 по ул. Комсомольской, 65а общей площадью 830,1 кв. м, часть «сквера у аптеки № 4» общей площадью 1394,39 кв. м, входящего в утвержденный п. 2 постановления Орловского городского Совета народных депутатов от 29.09.05 № 75/788-ГС Перечень земель рекреационного назначения, на которых расположены скверы, парки, зеленые зоны (№п\п 3 в Перечне)?

3.   Входит ли местоположение земельного участка кадастровый номер 57:25:0020413:0067 в состав муниципального земельного участка кадастровый номер 57:25:0020413:0077?

4. Предусматривает ли Генеральный план города Орла, утвержденный в 2008 году, наличие сквера у аптеки № 4 по ул.Комсомольской ,65-а? Каково назначение земельного участка перед аптекой № 4 по ул. Комсомольской, 65-а по Генеральному плану города 2008 года?

Эксперты пришли к различным выводам, их заключения носят противоположный характер, за исключением вывода о том, что сквер у аптеки №4 в Генеральном плане г. Орла по ул. Комсомольской,65, не обозначен.

В соответствии с ст.71 Арбитражного процессуального кодекса РФ экспертные заключения оцениваются судом наряду с другими доказательствами, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы.

Из материалов дела, в том числе экспертных заключений, не следует однозначный вывод о том, находился или нет у аптеки №4 в г.Орле по ул.Комсомольской, 65-а на дату 17 мая 2005 сквер и что часть сквера вошла в участок, предоставленный Литвак С.А.

Эксперт Зюзин Е.И. дал отрицательный ответ на первый вопрос суда.

Топографическая карта масштаба 1:500, на которую ссылается эксперт Макаров А.А. как на доказательство нахождения сквера у аптеки № 4, не доказывает нахождение на 17.05.2005 сквера у аптеки № 4, так как неизвестно (подлинник карты не содержит таких данных) кем, когда, по состоянию на какую дату, и для каких целей эта карта была изготовлена, кем, когда и каким документом данная карта была утверждена, а также в каких, предусмотренных законом, градостроительных документах данная карта была использована. В связи с чем неизвестно соответствовала ли эта карта действительному состоянию местности на момент предоставления земельного участка Литвак С.А. (17.05.2005г).

В акте предварительного экологического обследования места размещения объекта предполагаемой хозяйственной или иной деятельности от 24.04.2005 №А-127 отсутствуют сведения о наличии сквера у аптеки №4 в виде зеленых газонов, пешеходных дорожек с асфальтовым покрытием, мест для скамеек. Таким образом, условные обозначения на топографической карте масштаба 1:500 зеленых газонов, пешеходных дорожек с асфальтовым покрытием, мест для скамеек, на которые указывает эксперт Макаров, не соответствовали фактическому состоянию земельного участка на 17.05.2005. Что касается одиночных деревьев, то они подлежали вырубке ввиду их аварийности и отсутствия эстетичности, о чем свидетельствуют вышеуказанные заключения.

Картой существующего использования территории (опорным планом) Генерального плана г. Орла, утвержденного решением Орловского городского Совета народных депутатов от 28.02.2008 №29/425ГК на рассматриваемой территории обозначена рекреационная зона – территория зеленых насаждений общего пользования. Однако в силу ст.17 Градостроительного кодекса Орловской области опорный план не является утверждаемой частью Генерального плана г. Орла и не носит нормативного характера.

На поставленный судом второй вопрос: Входит ли в состав земельного участка кадастровый номер 57:25:0020413:0067 по ул. Комсомольской, 65а общей площадью 830,1 кв. м, часть «сквера у аптеки № 4» общей площадью 1394,39 кв. м, входящего в утвержденный п. 2 постановления Орловского городского Совета народных депутатов от 29.09.2005 №75/788-ГС Перечень земель рекреационного назначения, на которых расположены скверы, парки, зеленые зоны (№п\п 3 в Перечне)? - ответ дан только экспертом Макаровым А.А., этот ответ утвердительный. Из ответа на второй вопрос эксперта Макарова следует, что он накладывал границы сквера на границы земельного участка кадастровый номер 57:25:0020413:0067. Однако документ, который определяет границы сквера, в заключении эксперта Макарова не указан, как не указано, когда и кем данный документ утвержден. В перечне земель рекреационного назначения, на которых расположены скверы, парки, зеленые зоны, утвержденном постановлением Орловского городского Совета народных депутатов от 29.09.2005 №75/788-ГС, указан номер кадастрового квартала, но не кадастровый номер сквера. Из представленных по делу документов следует, что местоположение и границы сквера ни одним нормативным документом не определены, в связи с чем невозможно накладывать границы сквера на границы земельного участка.

На вопрос №3. Входит ли местоположение земельного участка кадастровый номер 57:25:0020413:0067 в состав муниципального земельного участка кадастровый номер 57:25:0020413:0077? Дан ответ только экспертом Макаровым А.А., он считает, что допущена ошибка при постановке на кадастровый учет участка № 57:25:0020413:0077, поскольку получилось «наложение» участков. Ответ на этот вопрос содержится в отзыве ФГУ «Земельная кадастровая палата», где указано, что в августе 2006 г. был проведен государственный кадастровый учет и участку был присвоен кадастровый номер 57:25:002 04 13:0077, однако при этом не было учтено выделение из этого участка в два этапа в 2004 и в 2005 году земельного участка, предоставленного в аренду Литвак С.А.. Постановлениями администрации г. Орла №4110 от 26.10.2004 и №1935 от 17.05.2005 фактически произведен раздел существующего участка и образование двух новых земельных участков (стр.4 отзыва от 6.07.2007г.). В результате представления в кадастровую палату Администрацией г.Орла противоречивой информации (двух противоречащих друг другу Описаний земельных участков) возникла ситуация, когда в нарушение технологии ведения КГУ земельный участок с кадастровым номером 57:25:002 04 13:0067 входит в состав участка № 57:25:002 04 13:0077.

Ответы экспертов Зюзина Е.И. и Макарова А.А. на 4 вопрос совпадают: сквер у аптеки №4 в Генеральном плане г. Орла по ул. Комсомольской,65, не обозначен. Ссылка эксперта Макарова А.А. на Правила землепользования и застройки г.Орла не принимается, так как эти Правила не утверждены. Кроме того, из ч.9 ст.31 Градостроительного кодекса РФ следует, что Правила землепользования и застройки должны соответствовать Генеральному плану поселения, а не наоборот.

Из приведенных выше документов (Архитектурно-планировочного задания №2 на разработку рабочего проекта от 20.01.2006 Управления архитектуры и градостроительства администрации г. Орла, Заключения ГПС МЧС России от 11.04.2005, Заключения от 16.02.2006 экспертной комиссии государственной экологической экспертизы по материалам рабочего проекта на реконструкцию магазина по ул. Комсомольской, 65 А в г. Орле, гр. Литвак С.А., Акта №26-ГП санитарно-гигиенической экспертизы по отводу земельного участка от 15.04.2005, Акта предварительного экологического обследования места размещения объекта предполагаемой хозяйственной или иной деятельности от 24.04.2005 № А-127), технического отчета от 30.06.1994, разработанного отделом инженерной геодезии «Орел ТИСИЗ», в котором рекреационные земли не указаны, следует, что сквера на земельном участке не было. Из разрешения на снос зеленых насаждений, выданного администрацией Заводского района г.Орла 20.01.2006 следует, что деревья подлежали сносу ввиду того, что не отвечают эстетическому и декоративному виду.

Первое упоминание о сквере у аптеки №4 имеется в постановлении №75/788-ГС Орловского Городского Совета народных депутатов, однако этот документ издан 29.09.2005, то есть через 4 месяца после предоставления Литвак С.А. земельного участка 17.05.2005.

Не имеется кадастровой карты земельного участка под сквером у аптеки №4, земельный участок под сквером не поставлен на кадастровый учет.

В материалах дела имеются две противоречивые детальные планировки: центральной и юго-западной части г.Орла, в первой отражена на месте земельного участка зеленая зона, а на детальной планировке юго-западного района г. Орла, утвержденной 16.03.1984 Орловским городским Советом народных депутатов, территория зеленых насаждений у аптеки №4 в г.Орле, по ул.Комсомольская, 65-а не обозначена. При этом отсутствует нормативный документ, подтверждающий, что детальная планировка юго-западного района г. Орла является недействительной или утратившей силу.

Таким образом, из изложенного, суд первой инстанции сделал обоснованный вывод об отсутствии доказательств того, что в состав земельного участка кадастровый номер 57:25:0020413:0067 по ул.Комсомольской 65-а общей площадью 830,1 кв.м. на момент его предоставления в собственность Литвак С.А. действительно входила часть сквера «у аптеки №4» общей площадью 1394, 39 кв.м.

Кроме того, не имеется документального подтверждения того, что на момент предоставления Литвак С.А. земельного участка кадастровый номер №57:25:0020413:0067 данный земельный участок был законным образом отнесен к землям общего пользования, как и доказательств того, что земельный участок кадастрового квартала номер №ОРО:25:2:4:13 (ныне -57:25:0020413) был полностью отнесен к землям общего пользования в 1994-1996 г.г.

Заявитель и администрация г.Орла не представили документы, подтверждающие надлежаще  проведенную инвентаризацию земли: Документы о создании комиссии для проведения инвентаризации земли, Акт проведения инвентаризации земель, подписанный членами комиссии,