Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2008 по делу n А14-14703-2006 . Постановление суда апелляционной инстанции по существу спора,Иск удовлетворить частично

по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию (статья 337 Кодекса).

Согласно ст. 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного недвижимого имущества по решению суда.

Реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок.

Начальная продажная цена заложенного имущества, с которой начинаются торги, определяется решением суда в случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке. Аналогичную норму содержит пункт 4 статьи 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которому, принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, а в случае спора - самим судом. Заложенное имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену (ст. 350 ГК РФ).

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.01.98 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге» указано, что арбитражным судам необходимо учитывать, что нарушение требований п. 3 ст. 350 Кодекса может привести к существенному ущемлению имущественных прав залогодателя в процессе последующей реализации принадлежащего ему имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества (п. п. 5, 6).

Для установления  рыночной цены залогового имущества судом апелляционной инстанции была назначена экспертиза. На рассмотрение эксперту были поставлены два вопросы об определении рыночной стоимости 14 объектов недвижимости и  стоимости этих же  объектов недвижимости,  отражающая наиболее вероятную цену, по которой данный объект оценки может быть отчуждён за срок экспозиции данного объекта оценки, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества (принудительная реализация)

Согласно статье 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и пункту 3 Стандартов оценки под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства.

В подпункте «ж» пункта 4 Стандартов оценки предусмотрено, что стоимость объекта оценки может быть отличной от рыночной стоимости в случае, если объект оценки должен быть отчужден в срок меньше обычного срока экспозиции аналогичных объектов.

Исходя из нормы Закона «Об оценочной деятельности в РФ» рыночная стоимость имеет вероятный характер и имеет как минимальный, так и максимальный размеры.

Учитывая, что реализация залоговых объектов производится  не в обычных условиях открытого рынка, а в принудительном порядке в рамках исполнительного производства, ограниченного на основании статьи 13 Федерального закона «Об исполнительном производстве» сроком в 2 месяца, то при определении начальной продажной цены имущества следует руководствоваться ликвидационной стоимостью.

Определение рыночной стоимости объекта при реализации его в ограниченные сроки, то есть ликвидационной стоимости отвечает требованиям Федерального закона от 29.07.98г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (в редакции ФЗ от 27.07.2006г. №157-ФЗ) и Стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.07.2001 № 519, поскольку в качестве базы при оценке имущества берется рыночная стоимость. Из определения, приведенного в Стандартах Российской Федерации, следует, что ликвидационная стоимость является частным случаем рыночной стоимости в условиях ограниченного срока экспозиции, и если срок реализации в два месяца является меньше обычного срока экспозиции для такого вида имущества, то оценщик должен говорить о ликвидационной стоимости, но в качестве базы ему все равно придется использовать рыночную стоимость и вводить поправку на условия  ограниченного срока экспозиции.

Понятие «ликвидационная стоимость» подразумевает все необходимые условия, присущие понятию «рыночная стоимость», кроме одного - срока реализации имущества.

Как следует из заключения эксперта от 14.05.2008г.  при  определении «ликвидационной стоимости» применялась рыночная стоимость, установленная при  исследовании первого вопроса, поставленного судом перед экспертом, но при этом учитывалась ставка дисконта, ликвидационный срок  реализации имущества, равный двум месяцам на основании ФЗ «Об исполнительном производстве».

В соответствии со ст. 12 Федерального закона № 135-ФЗ  «Об оценочной деятельности в РФ» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, предусмотренном настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством РФ, или в судебном порядке не установлено иное.

Правомерность выводов эксперта по поставленным вопросам сторонами не оспаривается.

Данные обстоятельства позволили прийти к выводу, что определение ликвидационной стоимости объекта оценки, которая отличается от рыночной стоимости, не ведет к нарушению прав  залогодателя и соответствует положениям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При таких обстоятельствах, при установлении начальной продажной  цены объектов следует руководствоваться «ликвидационной стоимостью», приведенной экспертом в выводах по второму вопросу.  

Вместе с тем, суд апелляционной инстанции не может согласиться с требованием истца об обращении взыскания на 14 приведенных им объектов недвижимости.

Учитывая сумму задолженности 27 063 156руб. 21 коп., начальную продажную стоимость объектов, обращение взыскание подлежит на  11 из 14 объектов недвижимости общей стоимостью 27 180 000руб.

Также не усматривает суд апелляционной инстанции оснований для уменьшения суммы задолженности на размер государственной пошлины, взысканной на основании решений судов.

Согласно сведениям СБРФ о поступлениях от ООО «Шедевр» в ходе исполнения решений судов, следует, что  с 12.02. 2008г. по 23.05.2008г.  погашено долга на общую сумму 17642832руб. 65коп. и государственной пошлины на  общую сумму 165250руб.89коп. (всего 17 808 083 руб. 54коп.)

На основании решений Арбитражного суда Воронежской области по делам №А14-4232/2006/166/17 от 08.06.2006г., А14-8747/2006/52/17 от 24.01.2007г. и  №А14-3391/2006/188/17 от 31.01.2008г. была взыскана госпошлина на общую сумму 148656 руб. 20 коп. Принимая во внимание, что к дате уплаты государственной пошлины ООО «Шедевр» имелись вступившие в законную силу решения судов общей юрисдикции  за период с 08.08.2006г. по 03.04.2007г. о взыскании с поручителя Бледных И.В. задолженности ООО «Шедевр», которыми была взыскана государственная госпошлина на  общую сумму 54 229 руб. 40 коп.

Таким образом, на момент принятия постановления существует задолженность по уплате государственной пошлине по последнему судебному акту - решению Арбитражного суда Воронежской области по делу №А14-3391/2006/188/17 от 31.01.2008г. в сумме 25 396 руб. 25 коп.

Из материалов дела следует, что  в обеспечение исполнения ООО «Шедевр» обязательств по кредитному договору №0604108 от 31.05.2004 г. между истцом (залогодержателем) и Муниципальным образованием   Борисоглебский городской округ   Воронежской области  (залогодателем) 31.05.2004 г.  был заключен договор ипотеки №0604108/И (лист дела19 том1), предметом которого стала передача в залог принадлежащего залогодателю на праве собственности недвижимого имущества. От имени муниципального образования выступала Администрация Борисоглебского городского округа  Воронежской области.

Право собственности на недвижимое имущество, указанное в договоре, принадлежит на праве собственности муниципальному образованию, что подтверждается представленными в материалы дела выписками из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (листы дела 23- 39 том 2)

При таких обстоятельствах, надлежащим ответчиком по делу является Муниципальное образование Борисоглебский городской округ   Воронежской области. В удовлетворении исковых требований к Администрации Борисоглебского  городского округа Воронежской области следует отказать.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицом, участвующим в деле, в пользу которого принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с другого лица, участвующего в деле.

Истцом  при подачи иска уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб.  

 На основании изложенного и руководствуясь статьями 167- 170, пунктом 5 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

         Исковые требования Акционерного коммерческого Сберегательного банка  Российской Федерации в лице Борисоглебского отделения №193 Сбербанка России удовлетворить частично.

В пределах суммы 27 063 156руб. 21 коп.,   обратить взыскание на предмет залога по договору ипотеки №0604108/И от 31 мая 2004 г.,  на имущество, принадлежащее  Муниципальному образованию Борисоглебский городской округ  Воронежской области, установив начальную продажную цену, по которой объекты могут быть отчуждены за срок экспозиции объектов, меньший типичного срока экспозиции для рыночных условий, в условиях, когда продавец вынужден совершить сделку по отчуждению имущества, а именно: 

1.      встроенное помещение, кадастровый номер 36 : 04 : 12 : 00 - 00 – 00: 00 : 11228:2002-20-346,   общей   площадью   116.3   кв.м.,   расположенное   по   адресу:   Воронежская   обл., г.Борисоглебек, Юго - Восточный микрорайон, д. 14, инвентарный номер 11228 залоговой стоимостью 980 000 руб., принадлежащее Муниципальному образованию Борисоглебский городской округ Воронежской области на праве собственности. При реализации имущества с публичных торгов установить начальную продажную цену на указанный  объект в размере    1 000 000руб.

2.      отдельно стоящее здание, лит.: Б, Б1, Б2, БЗ, б, кадастровый номер 36:04:12:00-00- 00 : 00 : 11378, общей площадью 183.7 кв.м., расположенное по адресу: Воронежская обл., г.Борисоглебек, ул. Свободы, д. 188,   инвентарный номер 11312 б/в № 8157 залоговой стоимостью 2450 000 руб., принадлежащее Муниципальному образованию Борисоглебский городской округ Воронежской области на праве собственности. При реализации имущества  с публичных торгов установить начальную продажную цену на указанный объект в размере 2 450 000 рублей.

3. пристроенное помещение к жилому дому, кадастровый номер 36 : 04 : 12 : 00 - 00 - 00 : 00 : 306 : 2003 - 12 - 19, общей площадью, согласно выписке из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним № 05/0152007-546 от 11.12.2007 года, 384,3 кв.м. (согласно технического паспорта филиала ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация» БТИ Борисоглебского района от 07.11.2007 года общая площадь составляет 393,2 кв.м) общей площадью 384.3 кв.м., расположенное по адресу: Воронежская обл., г.Борисоглебск, Юго-Восточный микрорайон, д.20, помещения с № 1 по № 37, инвентарный номер 11232 залоговой стоимостью 2 900 000 руб., принадлежащее Муниципальному образованию Борисоглебский городской округ Воронежской области на праве собственности. При реализации имущества с публичных торгов установить начальную продажную цену на указанный объект в размере 3 350 000 рублей.

4. встроенное нежилое помещение, кадастровый номер 36 : 04 : 12 : 00 - 00 - 00 : 00 : 8239 : 2001 17 - 272, общей площадью 472.8 кв.м., расположенное по адресу: Воронежская обл., г.Борисоглебск, ул.Свободы/Третьяковская, д. 178/2, встроенное помещение 1 этаж № 1-25, 2 этаж № 1-10, инвентарный номер 8239 б/в № 8153, залоговой стоимостью 4 760 000 руб., принадлежащее Муниципальному образованию Борисоглебский городской округ Воронежской области на праве собственности. При реализации имущества с публичных торгов установить начальную продажную цену на указанный объект в размере 4 950 000 рублей.

5. встроенное помещение (магазин), кадастровый номер 36 : 04 : 12 : 00 - 00 - 00 : 00 : 8460 : 2004 - 13 - 99, общей площадью 137.7 кв.м., расположенное по адресу: Воронежская обл., г.Борисоглебск, ул.Сенная, д.74-а, инвентарный номер 8460 б/в № 8371 залоговой стоимостью 1 670 000 руб., принадлежащее Муниципальному образованию Борисоглебский городской округ Воронежской области на праве собственности. При реализации имущества с публичных торгов установить начальную продажную цену на указанный объект в размере 1 700 000 рублей.

6. нежилое отдельно стоящее здание, лит.Б, кадастровый номер 36 : 04 : 12 : 00 - 00 - 00 : 00 : 8067 : Б, общей площадью, согласно свидетельства о государственной регистрации права собственности № 36 АА 931353 от 31.03.2004 года, 342,2 кв.м. (согласно технического паспорта филиала ГУП ВО «Воронежоблтехинвентаризация» БТИ Борисоглебского района от 06.11.2007 года общая площадь составляет 336,1 кв.м), расположенное по адресу: Воронежская обл., г.Борисоглебск, ул.Свободы,187, инвентарный номер 8067 б/в/ № 7984, залоговой стоимостью 1 600 000 руб., принадлежащее Муниципальному образованию Борисоглебский городской округ Воронежской области на праве собственности. При реализации имущества с публичных торгов установить начальную продажную цену на указанный объект в размере 2 800 000 рублей.

7. встроенное помещение, кадастровый номер 36 : 04 : 12 : 00 - 00 - 00 : 00 : 11187 : 2004 - 2 -190, общей площадью 93.8 кв.м., расположенное по адресу: Воронежская обл., г.Борисоглебск, Северный микрорайон, д.27, инвентарный номер 11187 залоговой стоимостью 950 000 руб., принадлежащее Муниципальному образованию Борисоглебский городской