Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.09.2015 по делу n А35-8686/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Согласно с правовой позиции, изложенной в пункте 20 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", договор субаренды является производным от договора аренды и его действие напрямую зависит от срока действия основного договора аренды.

По общему правилу, установленному статьей 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

В соответствии с пунктом 4 статьи 621 Гражданского кодекса РФ если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

Как следует из материалов дела, по окончании срока действия договора аренды нежилого помещения №2 от 01.12.2012, ООО «Вега» продолжило пользоваться арендованным помещением после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя (ООО «Гарант»). С учетом указанных обстоятельств, между ООО «Гарант» и ООО «Вега» заключено соглашение к договору аренды нежилого помещения №2 от 01.12.2012 о возобновлении договора аренды на тех же условиях на неопределенный срок.

В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ).

При этом законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

В соответствии с пунктом 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» положения пункта 2 статья 621 Гражданского кодекса РФ, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок, применяются к договору субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2 статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды.

Поскольку договор аренды помещения № 2 от 01.12.2012, заключенный между ООО «Гарант» и ООО «Вега» был возобновлен на неопределенный срок, то договор аренды помещения № 40/3 от 01.12.2012, заключенный между ООО «Вега» и ИП Давтян Н.Ф. также считается возобновленным на неопределенный срок, не превышающий срок аренды ООО «Вега» помещения у ООО «Гарант».

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 №66).

Факт передачи недвижимого имущества ответчику подтверждается подписанным сторонами  и скрепленным печатями актом приема-передачи помещения от 01.01.2013.

Обязательства по оплате арендных платежей ответчик ненадлежащим образом не исполнял, в связи с чем за период с февраля 2014 года по апрель 2014 года у него перед истцом образовалась задолженность в сумме 361 533 руб. 00 коп.

Доказательств внесения арендной платы за указанный период ответчиком в материалы дела не представлено.

Расчет задолженности, представленный истцом, проверен судом области и признан верным.

Довод ответчика (субарендатора) о том, что  с учетом положений пункта 1.8 договора № 40/3 от 01.12.2012  и фактически перечисленных предпринимателем платежей за пользование спорным имуществом, задолженность по арендной плате отсутствует, не может быть признан состоятельным.

Исходя из толкования условий договора в соответствии с положениями статьи 431 Гражданского кодекса РФ, суд приходит к выводу, что обязательства ответчика, не могли быть прекращены.

Как установлено судебной коллегией, встречное однородное требование к истцу как прекращающее спорное обязательство в смысле статьи 410 ГК РФ, у ответчика отсутствует. Такое соглашение о зачете в силу статьи 168 ГК РФ (в редакции, действующей на момент заключения договора) ничтожно.

Кроме того, данное условие договора не содержит стоимостного выражения обязательства, следовательно, условие пункта 1.8 о порядке уплаты арендной платы за последний месяц аренды не может считаться согласованным.

Как следует из материалов дела, истец возражает против проведения зачета и настаивает на взыскании суммы задолженности.

Применение мер гражданско-правовой ответственности является последствиями ненадлежащего исполнения обязательств.

Согласно пункту 1 статьи 329 Гражданского кодекса РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В силу пункта 1 статьи 330, пункта 1 статьи 331 Гражданского кодекса РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства.

Согласно пункту 4.3. договора, оплата арендной платы по договору производится арендатором ежемесячно не позднее 15 (пятнадцатого) числа месяца, предшествующего оплачиваемому, с учетом положений пункта 1.8 договора.

Пунктом 5.1 данного договора предусмотрено, что при неуплате арендатором арендной платы в указанные договором сроки начисляется пеня в размере 5% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В период действия договора аренды ответчиком неоднократно допускалась просрочка по внесению арендной платы, в связи с чем, согласно предоставленному расчету, истцом была начислена неустойка за период с 16.02.2013 по 31.10.2014, которая составила 5 800 559 руб. 50 коп.

Согласно пункту 6.2 договора №28-1/3П от 01.01.2013 о предоставлении площади в аренду под размещение рекламной информации, в случае нарушения сроков платежей, предусмотренных пункту 3.2, заказчик уплачивает исполнителю пени в размере 5% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки оплаты.

Поскольку обязанность по оплате услуг по предоставлению площади под размещение рекламной информации, ответчиком также исполнялась несвоевременно, истцом за период с 16.02.2013 по 16.05.2013 была начислена пеня в размере 11 900 руб. 00 коп.

Таким образом общая сумма неустойки, заявленная истцом ко взысканию составила 5 812 459 руб. 50 коп. (5 800 559,50 + 11 900).

Судом области установлено и лицами, участвующими в деле не оспаривается, что действие договора № 40/3 от 01.12.2012 прекратилось 04.04.2014.

Размер подлежащей взысканию с ответчика неустойки, рассчитанной за период с 16.02.2013 по 04.04.2014, составил 2 051 586 руб. 67 коп.

В ходе рассмотрения дела в арбитражном суде первой инстанции ответчик оспорил произведенный истцом расчет неустойки, заявил ходатайство о снижении неустойки, сославшись на явную несоразмерность заявленной истцом неустойки последствиям нарушения обязательства.

Исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 Гражданского кодекса РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика.

Гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств в каждом конкретном случае

Учитывая правовую позицию Конституционного Суда Российской Федерации, изложенную в Определении от 21.12.2000 №263-О, разъяснения пункта 2 Постановления Пленума ВАС РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации», оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая размер заявленной ко взысканию неустойки, размер основного долга, длительность неисполнения обязательства, а также компенсационный характер мер гражданско-правовой ответственности, арбитражный суд области пришел к выводу о явной несоразмерности подлежащей уплате пени договору аренды №40/3 от 01.01.2012 характеру и последствиям неисполнения обязательства, в связи с чем в порядке статьи 333 Гражданского кодекса РФ и уменьшил взыскиваемую по договору аренды №40/3 неустойку до суммы основного долга - 361 533 руб. 00 коп.

Принимая во внимание все обстоятельства настоящего дела, а также компенсационный характер неустойки, судебная коллегия считает вывод суда первой инстанции о необходимости снижения неустойки, обоснованным.

С учетом изложенного исковые требования истца правомерно удовлетворены арбитражным судом области в части взыскания с ответчика задолженности по договору аренды помещения №40/3 от 01.01.2012 в размере 361 533 руб.00 коп., пени по договору аренды №40/3 от 01.01.2012 в сумме 361 533 руб.00 коп., пени по договору аренды помещения №28-1/ЗП от 01.01.2013 в сумме 11 900 руб.00 коп.

Ссылаясь на самовольный захват имущества ООО «Вега», ответчик обратился в суд с  встречным иском о возмещении убытков, понесенных в связи с утратой им оборудования кинотеатра 7D, которое было смонтировано в арендуемом помещении соответствии с договором подряда №67/11 от 25.05.2011.

В силу статьи 622 Гражданского кодекса РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество, либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

Порядок возврата помещения урегулирован также сторонами в пункте 3.2 договора аренды.

Кроме того, в соответствии с пунктом 2.1 договора, если арендодатель не исполняет обязанность по освобождению помещения по окончании срока действия договора, в случае его досрочного расторжения или отказа от договора, арендодатель имеет право, уведомив об этом арендатора за 3 календарных дня письменным сообщением, направленным по почте заказным письмом, либо вручением уведомления курьером арендатору, его представителю, а также иному лицу, находящемуся в арендатором в трудовых отношениях, по адресу, указанному в пункте 9 настоящего договора, или в помещении, указанном в пункте 1.1, демонтировать торговое оборудование арендатора и поместить его и другое имущество (товарно-материальные ценности) арендатора на хранение, с составлением описи товарно-материальных ценностей.

При этом, договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (статья 420 Гражданского кодекса РФ).

Согласно пунктам 1 и 2 статьи 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами.

Материалами дела подтверждается, что арендодатель 28.03.2014 направил в адрес арендатора уведомление о расторжении договора аренды и требование об освобождении помещения и передаче его по акту приема-передачи в течение трех дней с момента получения данного уведомления.

Как следует из пояснений представителей сторон, представленных в дело доказательств, и подтверждается показаниями свидетеля Елагиной Ю.Н., в установленном договором порядке арендованное помещение истцу возвращено не было, поэтому с 04.04.2014 доступ арендатора в помещения истцом был ограничен, имущество арендатора, находившееся в помещении, было демонтировано и передано на ответственное хранение.

Указанные обстоятельства подтверждаются имеющимися в материалах дела копиями договора хранения от 04.04.2014, заключенным между ООО «ЭТК» (хранитель) и ООО «Вега» (поклажедержатель), в соответствии с пунктом 1.1. которого хранитель обязуется принять и хранить переданное поклажедержателем имущество и возвратить его в сохранности.

В соответствии с пунктом 1.2. указанного договора наименование и количество имущества, передаваемого на хранение, определяется сторонами в соответствии с актом передачи на хранение.

В материалы дела представлены: копии акта приема-передачи имущества на хранение от 04.04.2014 и акта вскрытия помещения от 04.04.2014.

В процессе рассмотрения дела в суде первой инстанции ответчик (истец по встречному иску) заявил о фальсификации акта вскрытия помещения от 04.04.2014, договора хранения от 04.04.2014 и акта приема-передачи имущества на хранение от 04.04.2014 с целью проверки их подлинности в порядке статьи  161 Арбитражного процессуального кодекса РФ, которое было им поддержано в ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции.

В случае несогласия истца по первоначальному иску на исключение указанных документов из числа доказательств по делу, ходатайствовал о назначении судебной технико-криминалистической экспертизы акта вскрытия помещения от 04.04.2014, договора хранении от 04.04.2014 и акта приема-передачи имущества на хранение от 04.04.2014