Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2015 по делу n А35-5419/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя (абз. 10).

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона №122-ФЗ отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

Статья 20 Закона №122-ФЗ содержит исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

Требования к документам, представляемым на государственную регистрацию прав, установлены статьей 18 Закона № 122-ФЗ.

Согласно части 2 статьи 17 Закона N122-ФЗ не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального

Пунктом 1 статьи 18 Закона №122-ФЗ предусмотрено, что документы, устанавливающие наличие, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав.

Как усматривается из материалов дела, основанием для отказа в государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним послужил факт непредставления заявителем документа, удостоверяющего право ООО «Курск-Агро» на земельную долю в составе земельного участка, а также документов, подтверждающих полномочия Администрации представлять интересы иных собственников земельного участка при распоряжении им.

Согласно положениям частей 1, 2, 3 статьи 209 ГК РФ, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами в той мере, в какой их оборот допускается законом, осуществляются их собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов других лиц.

Так в силу частей 1, 3 статьи 129 ГК РФ, объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства (наследование, реорганизация юридического лица) либо иным способом, если они не ограничены в обороте.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Согласно положениям статьи 260 ГК РФ, лица, имеющие в собственности земельный участок, вправе продавать его, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду и распоряжаться им иным образом постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного целевого назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его целевым назначением.

Из системного анализа приведенных норм в их взаимосвязи следует, что распоряжение (реализация) таким объектом гражданских прав - как земельный участок, осуществляется с учетом положений законодательства о земле.

Согласно статье 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Из материалов дела следует, что спорный земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9 площадью 4953000 кв.м. расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, находится в общей долевой собственности третьего лица и физических лиц (более чем 5 собственников), относится к категории земель сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования – для сельскохозяйственного производства.

Особенности использования сельскохозяйственных угодий регламентированы в статье 79 ЗК РФ.

Согласно части 5 статьи 79 ЗК РФ, использование земельных долей, возникших в результате приватизации сельскохозяйственных угодий, регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (далее - Закон об обороте земель сельскохозяйственного назначения), которым установлены правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей долевой собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения - сделкам, результатом совершения которых является возникновение или прекращение прав на такие земельные участки и доли в праве общей собственности на них.

В соответствии с частью 3 статьи 1 названного закона оборот земель сельскохозяйственного назначения основывается, в том числе, на принципах сохранения целевого использования земельных участков; преимущественного права других участников долевой собственности на земельный участок, находящийся в долевой собственности, либо использующих этот земельный участок сельскохозяйственной организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства на покупку доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения при возмездном отчуждении такой доли участником долевой собственности.

Согласно части 1 статьи 15 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения земельная доля, права на которую возникли при приватизации сельскохозяйственных угодий до вступления в силу настоящего Федерального закона, является долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения.

Особенности владения, пользования и распоряжения земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности установлены в статье 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

Владение, пользование и распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, находящимся в долевой собственности более чем пяти лиц, осуществляются в соответствии с решением участников долевой собственности, которое принимается на общем собрании участников долевой собственности (часть 1 статьи 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения).

В соответствии с абз. 1, 2 пункта 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения к сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса РФ.

В случае, если число участников долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения превышает пять, правила Гражданского кодекса РФ применяются с учетом особенностей, установленных, статьями 12, 13 и 14 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с абз. 2 части 1 статьи 12 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

С учетом изложенного, законодателем установлен исчерпывающий перечень лиц, имеющих право приобрести земельную долю без ее выдела в натуре.

Более того, критериями отнесения к указанному перечню лиц организации или гражданина - члена крестьянского (фермерского) хозяйства является принадлежность участка на праве общей (долевой) собственности и (или) использование ими на законном основании земельного участка, находящегося в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

При этом, исходя из системного толкования абз. 2 части 1 статьи 12 и п.п. 4 части 3 статьи 1 Закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, указанные лица должны использовать именно тот земельный участок, доля в праве на который ими приобретается.

Таким образом, с учетом приведенных законодательных положений, в рассматриваемом споре при заключении договора купли-продажи от 31.07.2013 № СН/К-225, на основании которого ООО «Курск-Агро» просило зарегистрировать переход к нему права на земельные доли общей площадью 12,51 га, должны были быть соблюдены указанные нормы.

Вместе с тем, судом установлено и лицами, участвующими в деле, не оспаривается, что ООО «Курск-Агро» не является участником долевой собственности на земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, распложенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет.

Кроме того, в материалах настоящего дела также отсутствуют и доказательства, подтверждающие преимущественное право заявителя на покупку земельной доли площадью 12,51 га из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в составе земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9.

Судом установлено, что на государственную регистрацию в пакете документов были представлены, в том числе, договор купли-продажи от 31.07.2013 № СН/К-225, акт приема-передачи к договору купли-продажи от 31.07.2013, соглашение от 13.01.2012, соглашение от 14.11.2012, соглашение от 24.01.2014, договор аренды земельного участка от 24.02.2012.

Из представленных документов следует, что 13.01.2012 между Администрацией Фатежского района Курской области и ООО «Курск-Агро» было заключено соглашение № 1, согласно которому Администрация передает земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, для использования в целях сельскохозяйственного производства, общей площадью 357,69 га. Срок действия соглашения определен сторонами с 13.01.2012 по 13.11.2012.

Указанное соглашение было пролонгировано соглашением от 14.11.2012 № 2 в срок до 14.10.2013.

Вместе с тем, доказательств того, что данные соглашения заключены на основании решения собрания собственников земельных долей – участников общей долевой собственности, в материалы дела не содержат, в суд апелляционной инстанции также не представлено.

Апелляционная коллегия не принимает также и представленные в материалы дела копию объявления в газете «Курская правда» от 16.01.2010 № 3 (24960) о проведении 15.02.2010 общего собрания участников долевой собственности земельного участка с кадастровым номером 46:25:020000:9 и справку от 16.02.2010 б/н о том, что собрание не состоялось в виду отсутствия кворума, поскольку из повестки дня собрания следовало, что должен был решаться вопрос об утверждении местоположения части находящегося в долевой собственности земельного участка, в границах которого выделяются земельные участки в счет земельных долей для передачи таких участков в аренду ООО «Курск-Агро, а также обсуждение и утверждение условий передачи земельного участка, находящегося в долевой собственности, в аренду ООО «Курск-Агро» и договора аренды земельного участка при множественности лиц на стороне арендодателя.

Довод третьего лица о том, что заключение соглашений об использовании невостребованных земельных долей между районными администрациями и сельскохозяйственными организациями, обрабатывающими земли, было рекомендовано комитетом по управлению имуществом Курской области, до момента государственной регистрации права собственности Курской области, на земельные участки, образованные за счет невостребованных земельных долей, правомерно отклонен судом первой инстанции как документально не подтвержденный.

Более того, по данным соглашениям предметом является земельный участок с кадастровым номером 46:25:020000:9, расположенный по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет, для использования в целях сельскохозяйственного производства, общей площадью 357,69 га, в то время, как согласно имеющейся в материалах дела кадастровой выписке и представленным свидетельствам о государственной регистрации права площадь участка составляет 4953000 кв.м. Доказательств, свидетельствующих о внесении изменений в сведения о площади земельного участка, материалы настоящего дела не содержат, в суд апелляционной инстанции также не представлены.

Иных доказательств наличия права Администрации на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 46:25:020000:9 не представлено и убедительных доводов не приведено.

При таких обстоятельствах, соглашения от 13.01.2012, от 14.11.2012 № 2 нельзя рассматривать в качестве законных оснований использования спорного земельного участка.

Кроме того, судом установлено, что 24.02.2012 между Емельяновым Анатолием Владимировичем и ООО «Курск-Агро» был заключен договор аренды земельного участка (в редакции дополнительных соглашений), в соответствии с которым заявителю на праве аренды передавалась 2/3 доли земельного участка площадью 8,34 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:25:020000:4, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Банинский сельсовет.

В частности, по договору аренды от 24.02.2012, заключенному между Емельяновым А.В. и ООО «Курск-Агро», передаче заявителю на праве аренды подлежало 2/3 доли земельного участка площадью 8,34 га из земель сельскохозяйственного назначения с кадастровым номером 46:25:020000:4, расположенного по адресу: Курская область, Фатежский район, Баниннский сельсовет.

Однако доказательств выдела земельного участка в счет указанной в договоре земельной доли не представлено. Кроме того, спорная