Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2014 по делу n А14-14059/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ул. Пугачева, 82.

На основании постановления Администрации города Воронежа №990 от 06.07.2004 Волынкин А.В. заключил договор аренды земельного участка №3063-04-09/мз от 16.10.2004. Договор аренды зарегистрирован в установленном порядке.

По договору купли-продажи от 23.05.2005 с гражданином Волынкиным А.В. нежилое здание литер А площадью 129 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, с. Подгорное, ул. Пугачева, 82 приобрел ИП Рощупкин А.В.

По договору перенайма земельного участка от 23.05.2005  Волынки А.В. передал права и обязанности по договору аренды земельного участка №3063-04-09/мз от 14.10.2004 ИП Рощупкину А.В.

В 2006 году ЗАО «Подгорное» оспорило постановление Администрации города Воронежа №990 от 06.07.2004 в части пунктов 1, 2, 3, 4.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.12.2006 по делу №А14-4546-2006/156/19 постановление в части пунктов 1, 2, ,3, ,4 признано недействительным, поскольку суд установил, отсутствие у Администрации городского округа права на распоряжение земельным участком, указав, что собственником земельного участка, в отношении которого принято постановление о передаче его в аренду является ЗАО «Подгорное» на основании свидетельство от 15.12.1992 №ВОО-25-009914 на  право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей.

Решениями Арбитражного суда Воронежской области по делу №А14-4545/2006, №А14-4546/2006 установлено, что в ходе проведения земельной реформы на территории Рамонского района Воронежской области в соответствии с Указом Президента РФ №323 от 27.12.1991 «О неотложных мерах по осуществлению земельной реформы в РСФСР» и Постановлением Правительства РФ №86 от 29.12.1991 «О порядке реорганизации колхозов и совхозов» колхоз «Подгорное» был реорганизован в акционерное общество закрытого типа «Подгорное» (в настоящее время ЗАО «Подгорное»), устав которого зарегистрирован Постановлением администрации Рамонского района 05.07.1994. В соответствии с вышеназванными нормативными актами в целях предоставления земель в собственность, в аренду и обоснования перераспределения земель в ходе реорганизации колхозов и совхозов в 1992  институтом ЦЧОНИИгипрозем было оформлено дело по выдаче свидетельства на право собственности, пользования землей и перераспределения земель колхоза «Подгорное» Рамонского района Воронежской области. По итогам проведения земельной реформы и приватизации сельскохозяйственных предприятий на основании документов о перераспределении земель колхоза «Подгорное» в коллективно-долевую собственность акционерного общества 15.12.1994 администрацией Рамонского района Воронежской области было выдано свидетельство №ВОО-25-009914 о праве собственности на землю общей площадью 1800 га, из них 1151 га - сельхозугодий, 649 га - прочих угодий.

14.08.2008 право собственности за земельный участок с кадастровым номером 36:34:0201094:0007, площадью 2 632 кв.м., частью которого является спорный земельный участок, на основании свидетельства от 15.12.1992 №ВОО-25-009914 на право собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей зарегистрировано за ЗАО «Подгорное» (запись регистрации 36-36-01/167/2008/160).

Постановлением Администрации городского округа город Воронеж Воронежской области от 03.03.2011 «О переименовании улиц и переулков в городе Воронеж» улица Пугачева села Подгорное, присоединенного к городу Воронеж, переименована в улицу Независимости.

20.06.2013 между ЗАО «Подгорное» и ООО СК «Град» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 7 658 кв.м., фактически занимаемый нежилым зданием по адресу Воронежская область, г. Воронеж, ул. Пугачева, 78 кадастровый номер 36:34:0201094:0005.

20.06.2013 между ЗАО «Подгорное» и ООО СК «Град» заключен договор купли-продажи земельного участка площадью 2 632 кв.м., фактически занимаемый нежилым зданием по адресу Воронежская область, г. Воронеж, ул. Пугачева, 82 кадастровый номер 36:34:0201094:0007.

24.09.2013 ООО СК «Град» обратилось в Управление Росреестра по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на земельные участки.

01.10.2013 в единый государственный реестр юридических лиц внесена запись о ликвидации ЗАО «Подгорное».

Ссылаясь на наличие оснований для признания права собственности на спорные земельные участки и невозможность государственной регистрации права собственности в порядке, установленном Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», истец обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском.

Арбитражный суд первой инстанции, частично удовлетворяя заявленные исковые требования, правомерно исходил из следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 11 Гражданского кодекса РФ арбитражные суды осуществляют защиту нарушенных или оспоренных гражданских прав.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

В соответствии со статьей 12 Гражданского кодекса РФ защита гражданских прав может осуществляться путем признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки.

Согласно пункту 3 статьи 49 Гражданского кодекса РФ правоспособность юридического лица возникает в момент его создания и прекращается в момент внесения записи о его исключении из единого государственного реестра юридических лиц.

В соответствии с пунктом 8 статьи 63 Гражданского кодекса РФ и пунктом 6 статьи 22 Федерального закона "О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей" ликвидация юридического лица считается завершенной, а юридическое лицо - прекратившим свою деятельность (существование) после внесения об этом записи в единый государственный реестр юридических лиц.

Ликвидация юридического лица влечет его прекращение без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам (пункт 1 статьи 61 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ ликвидация организации, являющейся стороной в деле, является одним из оснований прекращения производства по делу.

Поскольку спор о признании сделки недействительной не может быть рассмотрен без участия одного из ее контрагентов, арбитражный суд первой инстанции на основании пункта 5 части 1 статьи 150 Арбитражного процессуального кодекса РФ правомерно прекратил производство по делу в части признания договоров купли-продажи земельных участков недействительными.

В пункте 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации закреплен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков.

Согласно пункту 1 статьи 552 Гражданского кодекса РФ по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.

Пунктом 2 этой же статьи (в редакции, действовавшей до 02.07.2007) предусмотрено, что в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности либо предоставляется право аренды или предусмотренное договором продажи недвижимости иное право на соответствующую часть земельного участка.

Если договором не определено передаваемое покупателю недвижимости право на соответствующий земельный участок, к покупателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии с пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Из разъяснений,  содержащихся в  пункте 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» следует, что согласно пункту 4 статьи 35 ЗК РФ отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, производится вместе с земельным участком. Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Как следует из договоров, заключенных ЗАО «Подгорное» с Волынкиным В.И. и Волынкиным А.В. покупатели приобрели здания и прилегающие к ним земельные участки.

Спорное недвижимое имущество приобретено истцом на основании договоров купли-продажи от 16.04.2004 и от 23.05.2005. Из буквального содержания условий  данных  договоров усматривается воля сторон на отчуждение зданий вместе с земельными участками, на которых они расположены.

Из материалов дела усматривается, при совершении договоров  купли-продажи земельные участки были переданы покупателям и находились во владении в связи с использованием  находящихся на них объектов недвижимости.

Судебными актами Арбитражного суда Воронежской области, законность и обоснованность которых проверена судами апелляционной и кассационной инстанций, принятыми по делам №№А14-4545/2006, А14-4546/2006, А14-2094/2011, А14-14459/2009, А14-286/2009/6 подтверждается факт принадлежности ЗАО «Подгорное» земельных участков на праве собственности на основании свидетельства о  праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 15.12.1992 №ВОО-25-009914.

Правоустанавливающим документом при регистрации в 2008 году права собственности на земельные участки с кадастровым номером 36:34:0201094:5, 36:34:0201094:7 за ЗАО «Подгорное», основанием для государственной регистрации права собственности общества послужило свидетельство от 15.12.1992 №ВОО-25- 9009914 о праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей.

Принимая во внимание, что ЗАО «Подгорное» являлось собственником земельных участков согласно свидетельству о праве собственности на землю, бессрочного (постоянного) пользования землей от 15.12.1992 №ВОО-25-009914 стороны договоров условились об отчуждении  зданий и земельных участков, к первоначальным покупателям объектов недвижимости с прилегающими земельными участками должно  было перейти  право собственности на указанные земельные участки.

Таким образом, продажа ООО СК «Град» всего спорного земельного участка, на котором в числе прочего располагаются объекты недвижимости, находящийся в собственности других лиц, нарушает исключительное право на получение в собственность или аренду земельного участка, занятого недвижимым имуществом. Указанные нарушения сохраняются и при переходе права собственности на объекты недвижимости от этого лица к другим участникам гражданского оборота, которые также могут претендовать на получение причитающихся им земельных участков на том или ином вещном либо обязательственном праве.

При таких обстоятельствах, исходя из анализа вышеназванных норм права,  положений  статей 166, 168, 209  Гражданского кодекса РФ, отчуждение по договорам  купли-продажи от 20.07.2013 земельных участков ООО СК «Град», является основанием для признания указанных сделок  в этой части недействительными.

Принимая во внимание, что собственником спорных земельных участков являлось ЗАО «Подгорное»,  суд первой инстанции обоснованно указал, что договоры аренды земельных участков №3863-04-09/мз от 06.10.2004, №3069-04-09/мз от 23.01.2004 между Администрацией городского округа и Волынкиным А.В., и Администрацией городского округа и Волынкиным В.И. заключены с нарушением статьи 608 Гражданского кодекса РФ.

Соответственно, договоры перенайма земельных участков также является недействительными (ничтожными) сделками, не влекущими правовых последствий.

Ничтожность договора аренды №3863-04-09/мз от 06.10.2004 подтверждена решением Арбитражного суда Воронежской области по делу №А14-2866/2009 по иску ЗАО «Подгорное» к Администрации городского округа город Воронеж о взыскании неосновательного обогащения в виде полученной по договору аренды арендной платы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 218 Гражданского кодекса РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

В силу пункта 1 статьи 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

В пункте 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 №11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» содержится указание о том, что покупатель недвижимости вправе требовать при ее приобретении оформления соответствующих прав на земельный участок с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее и не предусматривает в качестве условия для реализации этого права государственную регистрацию прав на земельный участок за продавцом недвижимости.

Право требование такого оформления прав в настоящее время не может быть реализовано истцом.

Согласно положениям статей 11, 12 Гражданского кодекса РФ, части 1 статьи 4 АПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов путем использования установленных способов защиты гражданских прав.

Иск о признании права собственности является способом восстановления и защиты нарушенного права собственности. Необходимым условием применения того способа защиты является обеспечение восстановления нарушенного права.

Заявленный  иск, по мнению судебной коллегии,  не противоречит статье 9 Гражданского кодекса РФ согласно которой граждане