Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.10.2014 по делу n А35-3539/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

арендуемого нежилого помещения муниципального нежилого фонда.

Решением Арбитражного суда Курской области от 19.11.2012 по делу №А35-5757/2012, оставленным без изменения судами апелляционной и кассационной инстанций, исковые требования ООО «Межрегиональная экспертная организация Дельта» удовлетворены. Суд признал незаконным решение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от 05.04.2012 № 633/07.01-14 об отказе ООО «МЭО Дельта» в реализации преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения общей площадью 207,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д. 3-Б, и обязал комитет совершить действия, необходимые для реализации Обществом преимущественного права на приобретение спорного нежилого помещения.

Таким образом, указанное решение вступило в законную силу 19 февраля 2013 г.

По мнению истца, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска обязан был произвести следующие юридически значимые действия, предусмотренные п.3 ст.9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок (по мнению истца указанный срок истекает 19 апреля 2013 г.)

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке (по мнению истца указанный срок истекает 06 мая 2013 г.)

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Как указывает истец, договор купли-продажи спорного имущества заключен сторонами не был.

Ссылаясь на уклонение Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска от заключения договора купли-продажи спорного имущества, истец обратился в суд с настоящим исковым заявлением.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу о частичном  удовлетворении уточненных исковых требований.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, оставляя без изменения обжалуемый судебный акт, отклоняет доводы заявителя апелляционной жалобы и исходит из установленных судом обстоятельств дела и следующих норм материального права, так как судом первой инстанции правильно определено спорное правоотношение и предмет доказывания по делу, с достаточной полнотой выяснены имеющие значение для дела обстоятельства по имеющимся в материалах дела доказательствам.

В силу пункта п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 Гражданского кодекса РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

         По правилам статьи 217 ГК РФ  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

        Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

        Как следует из  материалов дела, истец является субъектом малого предпринимательства, непрерывно пользуется спорным имуществом на праве аренды, надлежащим образом исполняет обязательства по договору аренды.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона. Порядок реализации этого права определен статьей 4 того же Закона.

Из материалов дела усматривается, что вступившим в законную силу 19.02.2013 решением Арбитражного суда Курской области от 19.11.2012 по делу №А35-5757/2012, суд обязал Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска совершить действия, необходимые для реализации Обществом с ограниченной ответственностью «Межрегиональная экспертная организация «Дельта» преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения муниципального нежилого фонда, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Вместе с тем, ответчик не предпринял действий по исполнению решения Арбитражного суда Курской области от 19.11.2012 по делу №А35-5757/2012, что послужило основанием обращения истца в суд с настоящим иском.

При рассмотрении дела судом области, была проведена судебная экспертиза об установлении рыночной стоимости  объекта недвижимости – нежилого помещения, состоящего из:

- 1 этаж: ком. 1, 1а, 1б, 2, 2а, 2б, 3, 3а,, 9, 10, 11а, 12, 13, - 123,2 кв.м.;

- подвал: ком. 1, 2, 3, 3а, 3б, 4, 4а, 5, 5а,6, 7, 8, 9 – 83,9 кв.м. общей площадью 207,1 кв.м, расположенного в здании литер А по адресу: г. Курск, ул. Ломоносова, д. 3-Б, по состоянию на 06.03.2012.

Согласно заключению эксперта ООО «Оценка и Консалтинг» №14-Э/03/14 от 24.03.2014 рыночная стоимость спорных помещений составляет 3 558 987 руб. 00 коп. с учетом НДС.

После проведения судебной экспертизы, 10 апреля 2014 г. истцом были получены предоставленные ответчиком Решение об условиях приватизации арендуемого имущества с приложением и проект договора купли-продажи имущества №22-2014/04/в от 08.04.2014.

Истец указал, что по представленному проекту Договора имеются разногласия относительно п.3, в виду необходимости указания в нем в соответствии с Федеральным законом №159-ФЗ стоимости выкупаемого имущества с учетом стоимости неотделимых улучшений, произведенных истцом, а также в части порядка расторжения договора купли-продажи.

Как следует из материалов дела, и не оспаривается ответчиком, в 2005 году истцом была осуществлена реконструкция арендуемого помещения под лабораторию молекулярно-генетических экспертиз на ул. Ломоносова, д.3-Б г. Курск, как единый объект, в соответствии с условиями лицензирования (необходимый состав помещений и оборудования).

В материалах дела имеются Распоряжение Администрации города Курска №1790-ра от 25.10.2005 и постановление №1640 от 11.08.2009 о разрешении ООО «МЭО Дельта» произвести реконструкцию арендованных помещений, а также письменное согласие председателя КУМИ г. Курска Булгакова А.Н. о проведении конкретных работ по реконструкции помещения под размещение молекулярно-генетической лаборатории.

Заявляя об установлении выкупной стоимости спорного имущества с учетом расходов, понесенных на реконструкцию и неотделимые улучшения, истец представил на усмотрение суда два расчета – в ценах 1 квартала 2012 года и в ценах 1 квартала 2014 года.

Выкупная стоимость помещений, по расчетам истца, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений (в ценах 1 квартала 2014 года) должна составлять 205 529 руб. 89 коп. (3 016 090, 68 руб. - 2 810 560, 79 руб.).

Выкупная стоимость помещений, с учетом зачета стоимости неотделимых улучшений (ценах 1 квартала 2012 года) по расчетам истца должна составлять 573 687 руб. 89 коп. (3 016 090, 68 руб. - 2 442 402, 79 руб.).

Как следует из договора аренды №3158 от 01 января 2007 г., стороны определили, что улучшения объекта, неотделимые без вреда для имущества, произведенные за счет собственных средств арендатора и с согласия арендодателя, арендатору не возмещаются.

Дополнительным соглашением от 01 апреля 2008 г. к указанному договору аренды стороны добавили п. 8.2., изложив его в следующей редакции: «Арендатор проводит неотделимые улучшения в помещении под генетическую лабораторию. Полученные в результате реконструкции неотделимые улучшения являются собственностью арендодателя и арендатору не возмещаются».

В силу статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации положения законов о приватизации имеют специальный характер по отношению к положениям Кодекса и подлежат применению к спорным отношениям.

Согласно части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Следовательно, в отличие от положений гражданского законодательства, допускающих установление в договоре аренды права арендодателя не оплачивать арендатору стоимость согласованных и произведенных за счет последнего неотделимых улучшений арендуемого имущества, специальное правило Закона N 159-ФЗ такой возможности не предусматривает.

Вместе с тем, согласно постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.12.2012 N 9785/12 при применении положений о зачете стоимости неотделимых улучшений неверным является уменьшение рыночной стоимости выкупаемого имущества, определенной независимым оценщиком, не на стоимость произведенных неотделимых улучшений, а на величину расходов по ремонту, понесенных арендатором с согласия арендодателя.

Поэтому, принимая во внимание, что арендатор в течение длительного времени пользовался отремонтированным им арендованным имуществом, и учитывая, что применение части 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ не должно приводить к неосновательному обогащению ни одной из сторон, при установлении выкупной цены арендуемого имущества рыночная стоимость этого имущества, включающая в себя стоимость неотделимых улучшений, произведенных с согласия арендодателя, должна быть уменьшена именно на стоимость этих улучшений, определяемую на ту же дату, что и стоимость имущества, с учетом их фактического состояния, износа, степени повреждения и т.д.

Согласно п. 1 ст. 616 ГК РФ обязанность по производству капитального ремонта переданного в аренду имущества возложена на арендодателя, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт, вызванный неотложной необходимостью, должен быть произведен в разумный срок. Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

С учетом изложенного, судебная коллегия полагает, что производство капитального ремонта и производство неотделимых улучшений различаются и влекут разные правовые последствия.

При этом необходимо отметить, что вопрос о том, являются ли выполненные истцом работы капитальным ремонтом либо неотделимыми улучшениями арендованного имущества, имеет существенное значение для правильного разрешения спора, поскольку порядок компенсации стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества не регламентируется ст. 616 ГК РФ. Споры по данному вопросу подлежат разрешению по правилам ст. 623 ГК РФ.

Неотделимые улучшения представляют собой то, без чего раньше арендованное имущество существовало и использовалось по какому-либо назначению, т.е. нечто новое, дополнительное. В свою очередь, ремонт не создает ничего нового, поскольку его задачей является поддержание арендованного имущества в состоянии, пригодном для использования или восстановления его первоначальных эксплуатационных качеств.

Соответственно, без неотделимых улучшений арендованное имущество может эксплуатироваться, а без ремонта нет, поскольку ремонту подлежат уже имеющиеся принадлежности объекта аренды, без которых он не может использоваться по назначению.

Таким образом, улучшениями арендованного имущества может быть то, чего раньше в арендованном объекте не было, и то, без чего объект мог использоваться по его назначению, либо была произведена полная замена основных конструкций, срок службы которых в здании является наибольшим (реконструкция).

Так, к улучшениям можно отнести достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение.

Согласно п. 2 ст. 257 Налогового кодекса Российской Федерации работами по достройке, дооборудованию, модернизации признаются работы, вызванные изменением технологического или служебного назначения оборудования, здания, сооружения или иного объекта амортизируемых основных средств, повышенными нагрузками и (или) другими новыми качествами.

К реконструкции относится переустройство существующих объектов основных средств, связанное с совершенствованием производства и повышением его технико-экономических показателей и осуществляемое по проекту реконструкции основных средств в целях увеличения производственных мощностей, улучшения качества и изменения номенклатуры продукции (п. 2 ст. 257 НК РФ).

Под техническим перевооружением понимают комплекс мероприятий по повышению технико-экономических показателей основных средств или их отдельных частей на основе внедрения передовой техники и технологии, механизации и автоматизации производства, модернизации и замены морально устаревшего и физически изношенного оборудования новым, более производительным.

Судебная коллегия полагает, что в рассматриваемом случае, с учетом представленных истцом документов, не представляется возможным сделать однозначный вывод о том, что все произведенные заявителем работы имеют характер неотделимых улучшений.

Также судебная коллегия отмечает, что спорное помещение использовалось ООО «МЭО Дельта» на протяжении длительного времени  (с 2005года), в связи с чем, при расчете выкупной стоимости спорного имущества с учетом понесенных затрат на неотделимые улучшения, необходимо учитывать износ спорных помещений.

Как