Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.08.2014 по делу n А08-318/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Дополнительным соглашением от 27.02.2014 к договору субаренды № 050/2013/А ответчики изложили п. 6.1 договора в новой редакции, согласно которому, срок договора субаренды определен до 15.03.2014 (л.д. 56 том 3).

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 24.09.2013 первый ответчик (общество «Белгородавиа») передал второму ответчику (общество  «Белавиатоп») спорное имущество, а именно земельный участок площадью 20 313 кв.м. и нежилое здание площадью 101,9 кв.м. (л.д. 55 том 3).

Письмом № 704 от 24.09.2013 третье лицо- общество «Воздушные ворота Белогорья» предоставило первому ответчику обществу «Белгородавиа» согласие на передачу земельного участка и нежилого здания в субаренду второму ответчику обществу «Белавиатоп» и письмом № 1112/2 от 24.09.2013 третье лицо- общество «Воздушные ворота Белогорья» предоставило второму ответчику обществу «Белавиатоп» согласие на передачу указанного имущества в субсубаренду истцу (л.д. 58, 59 том 3).

В этот же день, а именно 24.09.2013 истец (общество «ТЗК» Белогорье») и второй ответчик (общество «Белавиатоп») заключили договор субсубаренды №1 на это же имущество- земельный участок площадью 20 313 кв.м. и нежилое здание площадью 101,9 кв.м. (л.д. 41-45 том 1).

Срок действия договора сторонами установлен в п. 6.1, согласно которому договор действует с 24.09.2013 до 31.12.2013.

По акту приема- передачи от 24.09.2013 истец принял, а второй ответчик (общество «Белавиатоп») передал указанное имущество (л.д. 47 том 1).

Также, между истцом и первым ответчиком (общество «Белгородавиа») 01.09.2012 был заключен договор аренды № 134-05/12/АН, согласно условий

которого истец принял в аренду подъездную дорогу к сливному пункту ГСМ в г.Строитель, находящаяся по адресу: Белгородская область, Яковлевский район, г. Строитель, ул. Зайцева, 9. Срок действия договора с 01.09.2012 до 31.12.2012 (л.д. 32-36, 37, 38 том 1). Указанное имущество является собственностью общества «Белгородавиа» (л.д. 145-146 том 1).

Дополнительным соглашением №1 от 29.11.2012 стороны продлили срок действия договора до 04.05.2013 (л.д. 39, 40 том 1).

По акту приема- передачи от 23.09.2013 истец передал (вернул) ответчику ОАО «Белгородавиа» спорное имущество – подъездную автодорогу (л.д. 60 том 3).

24.09.3013 ответчик ООО «Белгородавиа» и второй ответчик ООО «Белавиатоп» на это же имущество (подъездную автодорогу) заключили договор аренды № 048/2013/А, согласно условий которого арендодатель (общество «Белгородавиа») передало, а арендатор (общество «Белавиатоп») приняло в аренду  указанный объект недвижимого имущества. Срок действия договора установлен с 24.09.2013 до 23.08.2014. Дополнительным соглашением от 27.02.2012 ответчики изложили п.6.1 договора аренды № 048/2013/А в иной редакции, а именно срок действия договора установлен до 15.03.2014 (л.д. 41-44, 45, 47 том 3).

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 24.09.2013 первый ответчик (общество «Белгородавиа») передал второму ответчику (общество «Белавиатоп») спорное имущество, а именно подъездную автодорогу к сливному пункту ГСМ в г.Строитель (л.д. 46 том 3).

Письмом от 24.09.2013 первый ответчик общество «Белгородавиа» предоставило второму ответчику обществу «Белавиатоп» согласие на передачу подъездной автодороги в субаренду истцу (л.д. 48 том 3).

В этот же день, 24.09.2013 второй ответчик общество «Белавиатоп» и истец заключили договор субаренды №2, согласно условий которого, истец принял в субаренду имущество- подъездную автодорогу. Срок действия договора субаренды установлен с 24.09.2013 до 31.12.2013 (п. 6.1 договора) (л.д. 48-52 том 1).

По акту приема-передачи истец принял, а второй ответчик передал указанное имущество (л.д. 53 том 1).

В период с октября 2013 по декабрь 2013 истец производил расчеты за принятое в последующую субаренду имущество по договорам № 1 и №2 с ответчиком ООО «Белавиатоп» (л.д. 16-26 том 4).

22.08.2013 ответчик общество «Белгородавиа» направил истцу два письма № 915 и № 916 о досрочном расторжении договора субаренды № 131-05/12/АН от 01.09.2012 (здание насосной, сливная эстакада и устройство сливное нижнее, железнодорожный путь со стрелочным переводом, ограждение из железобетонных плит) и договора субаренды № 132-05/12/АН от 01.09.2012 (земельный участок, нежилое здание) в связи с производственной необходимостью с 22.09.2013, о чем предложил подписать акт приема-передачи указанного имущества (л.д. 86, 87 том 1).

Письмом от 03.09.2013 истец сообщил ответчику обществу «Белгородавиа», о том, что намерен воспользоваться правом на заключение договоров субаренды на новый срок, в связи с чем, отказался расторгнуть указанные договора субаренды досрочно (л.д. 54 том 1). 

19.09.2013 ответчик общество «Белгородавиа» письмом повторно сообщил истцу, о том, что намерен расторгнуть договоры субаренды и аренды, также требовал вернуть все спорное имущество, преданное истцу (л.д. 82 том 1).

Как пояснили ответчики в судебном заседании, соглашения о досрочном расторжении договора субаренды №131-05/12/АН от 01.09.2012 (здание насосной, сливная эстакада и устройство сливное нижнее, железнодорожный путь со стрелочным переводом, ограждение из железобетонных плит) ими достигнуто не было, однако, по истечении срока (30.09.2013) договора субаренды № 131-05/12/АН, по акту от 01.10.2013 истец передал, а ответчик ОАО «Белгородавиа» принял спорное имущество (л.д. 22 том 1). После подписания указанного акта, истец фактически указанное имущество не передал и последнее (здание насосной, сливная эстакада и устройство сливное нижнее, железнодорожный путь со стрелочным переводом, ограждение из железобетонных плит) осталось в его пользовании, что не оспаривается сторонами.

04.10.2013 ответчик ОАО «Белгородавиа» вновь потребовал от истца освободить указанное имущество (здание насосной, сливная эстакада и устройство сливное нижнее, железнодорожный путь со стрелочным переводом, ограждение из железобетонных плит) (л.д. 82 том 1).

02.12.2013 истец направил второму ответчику обществу «Белавиатоп» письмо, в котором указал, что по истечении срока действия договоров субсубаренды № 1 от 24.09.2013 (в отношении имущества: земельный участок площадью 20 313 кв.м. и нежилое здание площадью 101,9 кв.м.) и №2 от 24.09.2013 (в отношении имущества: подъездная автодорога), просит заключить новые договоры на тех же условиях (л.д. 55 том 1).

Ответчик общество «Белавиатоп» письмами от 12.12.2013 и от 30.12.2013 сообщило истцу, что не планирует продлять действия договоров субаренды №1 и №2 на 2014 г., а также заключать новые договоры с третьими лицами (л.д. 57, 85 том 1).

15.01.2014 и 16.01.2014 первый ответчик (ОАО «Белгородавиа») повторно потребовал от истца освободить спорное имущество, переданное по договору № 131-05/12/АН от 01.09.2012 и прекратить использование склада ГСМ (л.д. 84, 56 том 1). 

В последующем, первый ответчик неоднократно требовал от истца освободить имущество и обеспечить сотрудникам общества «Белгородавиа» доступ к нему (л.д. 27,28 том 2, л.д. 66 том 3).

Истец считая, отказ ответчиков на заключение с ним новых договоров аренды незаконным и указывая на то, что между ответчиками в настоящее время заключены новые договоры субаренды, обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Основанием заявленных требований истец указал ст. 621 ГК РФ. По мнению истца, в настоящее время он занимает все спорное имущество, так как имеет преимущественное право на заключение новых договоров субаренды, также указывает на то, что на протяжении длительного времени он пользовался всем спорным имуществом, так как допуск к работам,  связанным с заправкой воздушных судов, имеется только у истца.

Ответчик, ОАО «Белгородавиа», считая, что истец без правовых оснований в настоящее время занимает спорное имущество, заявил встречный иск, уточненный в порядке ст. 49 АПК РФ, которым просит обязать истца освободить имущество, переданное ему, ответчику, в аренду ДИЗО.

Принимая решение по делу, арбитражный суд области пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по первоначальному иску и удовлетворении встречного.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод арбитражного суда области соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Все спорное имущество, находящееся на земельном участке, площадью 20 313 кв.м., представляет собой единый производственный объект и в отношении него лица, участвующие в деле, заключили несколько договоров.

В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (п. 4 ст. 421 ГК РФ).

Согласно пунктам 1, 3 ст. 425 ГК РФ договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения. Законом или договором может быть предусмотрено, что окончание срока действия договора влечет прекращение обязательств сторон по договору. Договор, в котором отсутствует  такое условие, признается действующим до определенного в нем момента окончания исполнения сторонами обязательства.

Пунктом 2 ст. 621 ГК РФ установлено, что если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

Судом области правомерно установлено, что воля сторон в отношении земельного участка площадью 20 31 кв.м., нежилого здания площадью 101,9 кв.м., подъездной автодороги к сливному пункту ГСМ, была направлена на заключение новых договоров субаренды, а не на пролонгацию старых договоров субаренды № 132-05/12/АН от 01.09.2012 и аренды № 134-05/12/АН от 01.09.2012, в связи с чем, договор субсубаренды N 1 от 24.09.2013 и договор субаренды №2 от 24.09.2012 являются новыми договорами аренды и при их заключении стороны (истец и второй ответчик общество «Белавиатоп») не были связаны условиями ранее действующих договоров, заключенных между истцом и первым ответчиком обществом «Белгородавиа».

Таким образом, договор субаренды № 131-05/12/АН от 01.09.2012 сторонами досрочно расторгнут не был, а прекратил свое действие в связи с истечением срока (до 30.09.2013), договор субаренды № 132-05/12/АН от 01.09.2012 прекратил свое действие в связи с заключением 24.09.2013 нового договора субсубаренды №1, договор аренды № 134-05/12/АН от 01.09.2012 прекратил свое действие в связи с истечением срока (04.05.2013), на который заключен и последующим заключением нового договора субаренды №2 от 24.09.2013.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно ст. 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Как указано выше, на передачу ответчиком ОАО «Белгородавиа» имущества в субаренду истцу (здание насосной, сливная эстакада и устройство сливное нижнее, железнодорожный путь со стрелочным переводом, ограждение из железобетонных плит, договор субаренды № 131-05/12/АН от 01.09.2012) было получено согласие собственника имущества- третьего лица ДИЗО (л.д. 89 том 1, 65-66 том 2, л.д. 40 том 3), на передачу вторым ответчиком ООО «Белавиатоп» имущества (земельный участок, площадью 20 313 кв.м., нежилое здание, площадью 101,9 кв.м., договор субсубаренды № 1 от 24.09.2013) было получено согласие собственника имущества- ОАО «Воздушные ворота Белогорья» и согласие арендатора первого ответчика- ОАО «Белгородавиа» (л.д. 58, 59 том 3), на передачу вторым ответчиком ООО «Белавиатоп» имущества (подъездная дорога к пункту ГСМ, договор субаренды № 2 от 24.09.2013) было получено согласие собственника имущества- ОАО «Белгородавиа» (л.д. 48 том 3). 

Как следует из материалов дела, договоры субаренды на спорное имущество были заключены на срок, не превышающий срок основных договоров аренды.

Статьей 621 ГК РФ установлено, что если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при  отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

Согласно ч.2 ст. 615 ГК РФ к договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

Следовательно, к договорам субаренды применимы правила ст. 621 ГК РФ, устанавливающей преимущественное право  арендатора на заключение договора аренды на новый срок.

Для реализации субарендатором преимущественного права должны быть установлены следующие условия: отсутствие в договоре ограничения права субарендатора на заключение с ним нового договора субаренды, добросовестное исполнение субарендатором своих обязанностей по ранее заключенному договору,